案例：
宋某由于高中畢業后沒考上大學，所以自己想開一家餐館，他苦于自己的資金不足，只好找到好友劉某借款。2003年4月，雙方簽訂借款合同。合同中規定，宋某向劉某借款25萬元，利息按照銀行同期利率計算，期限為3年，同時，宋某以其在本市繼承的一套一室一廳房屋作為抵押。
2003年9月，宋某將其設為抵押的房屋出租給因結婚而急需住房的陳某，期限為一年。陳某知道所租的這套房屋為抵押物，但認為變賣的可能性不大，還是租了下來。
2004年5月，宋某的餐廳由于衛生質量不達標而被有關部門責令關門。劉某在確知宋某無力償還借款的情況下，向宋某提出變賣房屋以便償還借款，宋某沒有異議，但對此，陳某認為房屋的租期未到，不能變賣。
陳某和劉某各執一詞，最終劉某起訴至法院，要求法院協助其實現抵押權。
律師分析：
1、抵押權是否能夠成立
首先我們需要了解的是劉某與宋某之間的抵押關系是否經過房地產管理部門的登記。根據國家以及本市的相關規定，房地產的抵押需經相關房地產管理部門登記之后方具有法律效力，該房須經登記后劉某才得以行使其抵押權益；如果未經過抵押登記，那么這所謂的“抵押”對于任何一方都不具有約束力。
2、劉某能夠行使抵押權
我們假設該房地產抵押經過登記，即在法律關系上宋某將該房屋作為保證自己履行還款義務的擔保，劉某對于該房屋享有抵押權。那么其行使抵押權利的前提就是宋某不履行還款義務。然而在本案中雙方借款事實發生在2003年4月，借款期限為三年，因此劉某是否可以現在就行使抵押權應當視借貸雙方在借款合同中對于還款計劃約定的期限是否已經屆滿而定。如符合以上條件的，劉某的抵押權通過法院訴訟途徑應當得以合法行使。
3、陳某的租賃權如何定位
由于抵押權設立在先，而陳某簽訂房屋租賃合同的時候又是明知該房屋抵押情況的，因此對于陳某而言其應當承擔由于抵押權人行使抵押權益導致租賃合同不能繼續履行的后果，其租賃權從效力上無法對抗劉某的抵押權。此外，根據《上海市房屋租賃條例》之規定，房屋租賃合同及其變更合同應當由租賃當事人在相關房地產管理部門辦理登記手續，房屋租賃合同未經登記備案的，不得對抗第三人。從這個角度而言，如果陳某所簽訂的房屋租賃合同未經房屋管理部門登記的，其承租權并不能對抗因依法處分抵押房屋而取得房屋產權的第三人。
因此，在本案中陳某與宋某之間的租賃合同、劉某與宋某因借款關系就房屋所作的抵押如果符合以上所說的情況的，那么租賃合同的存在并不影響劉某行使其抵押權。由于劉某行使抵押權之后致使陳某無法繼續履行租賃合同而遭受損失的，陳某可以根據租賃合同的相關約定以及相關法律規定要求宋某承擔賠償責任。
