正文：房地產(chǎn)抵押權(quán)法律分析
房地產(chǎn)抵押是伴隨著我國(guó)土地使用權(quán)制度改革和房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，而產(chǎn)生的一種房地產(chǎn)利用方式，也是融資風(fēng)險(xiǎn)的一種防范措施。房地產(chǎn)價(jià)值巨大，由其作為債權(quán)擔(dān)保之標(biāo)的物，對(duì)于債權(quán)的實(shí)現(xiàn)甚為有利。隨著我國(guó)各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)建設(shè)的發(fā)展，尤其是房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，近年來(lái)，房地產(chǎn)抵押已為越來(lái)越多的債權(quán)人（主要是銀行等金融機(jī)構(gòu)）所運(yùn)用作為債權(quán)擔(dān)保的形式。債權(quán)人基于房地產(chǎn)抵押而享有的權(quán)利稱為房地產(chǎn)抵押權(quán)。本文試從房地產(chǎn)抵押權(quán)的性質(zhì)、設(shè)定、效力、實(shí)現(xiàn)、消滅五個(gè)方面對(duì)我國(guó)的房地產(chǎn)抵押權(quán)制度加以探討。
一、房地產(chǎn)抵押權(quán)的性質(zhì)
所謂房地產(chǎn)抵押權(quán)是指?jìng)鶆?wù)人或者第三人不轉(zhuǎn)移對(duì)房地產(chǎn)的占有作為債權(quán)的擔(dān)保，在債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，債權(quán)人依法享有的拍賣該房地產(chǎn)并優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。房地產(chǎn)抵押權(quán)具有物權(quán)性和價(jià)值權(quán)性兩大基本性質(zhì)。
（一）房地產(chǎn)抵押權(quán)的物權(quán)性
關(guān)于抵押權(quán)的性質(zhì)，在學(xué)理上有不同的觀點(diǎn)，有主張抵押權(quán)為物權(quán)者，有主張抵押權(quán)為債權(quán)者，有主張抵押權(quán)為物上債務(wù)者。從立法上來(lái)看，對(duì)于抵押權(quán)制度的立法，主要有三種立法例：第一，將抵押權(quán)放在民法典的物權(quán)法中，視抵押權(quán)為限制物權(quán)中擔(dān)保物權(quán)的一種。德國(guó)、日本及我國(guó)臺(tái)灣為例；第二，將抵押權(quán)制度規(guī)定于民法典的債權(quán)法部分。法國(guó)、前蘇聯(lián)為例。我國(guó)民法通則也將抵押權(quán)規(guī)定于第五章民事權(quán)利的債權(quán)一節(jié)；第三，制定專門(mén)的法律對(duì)抵押權(quán)進(jìn)行規(guī)定。如我國(guó)《擔(dān)保法》。
筆者認(rèn)為，房地產(chǎn)抵押權(quán)為擔(dān)保物權(quán)，其在性質(zhì)上為物權(quán)。房地產(chǎn)抵押權(quán)具有物權(quán)特有之支配性、對(duì)世性、追及性及優(yōu)先受償性，從而使其在權(quán)利內(nèi)容上、權(quán)利實(shí)現(xiàn)方式上、權(quán)利范圍上、權(quán)利保護(hù)方法上區(qū)別于債權(quán)。
（二）房地產(chǎn)抵押權(quán)的價(jià)值權(quán)性
房地產(chǎn)抵押權(quán)乃對(duì)于所抵押之房地產(chǎn)拍賣價(jià)金的優(yōu)先受償權(quán)，其在本質(zhì)上為價(jià)值權(quán)。價(jià)值權(quán)性不僅是包括房地產(chǎn)抵押權(quán)在內(nèi)的抵押權(quán)的本質(zhì)特性，也是所有物的擔(dān)保的共同屬性。
房地產(chǎn)抵押權(quán)的價(jià)值權(quán)性，是指房地產(chǎn)抵押權(quán)是對(duì)所抵押房地產(chǎn)的價(jià)值支配權(quán)，其所支配的對(duì)象不是房地產(chǎn)實(shí)體，而是其價(jià)值。
房地產(chǎn)抵押權(quán)的價(jià)值權(quán)性使其區(qū)別于土地使用權(quán)等用益物權(quán)。用益物權(quán)是權(quán)利人對(duì)標(biāo)的物使用價(jià)值的支配權(quán)，其給予權(quán)利人的利益表現(xiàn)在對(duì)于標(biāo)的物實(shí)體的支配，通過(guò)這種支配而獲得標(biāo)的物的效用。房地產(chǎn)抵押權(quán)則是對(duì)標(biāo)的物價(jià)值的支配權(quán)，權(quán)利人得通過(guò)對(duì)抵押物價(jià)值的把握而實(shí)現(xiàn)擔(dān)保債權(quán)的目的。
房地產(chǎn)抵押權(quán)既不需要所有權(quán)的轉(zhuǎn)移，也不需要對(duì)抵押物實(shí)體的支配，而是在于對(duì)抵押物價(jià)值的把握，能夠同時(shí)滿足現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)社會(huì)對(duì)債權(quán)擔(dān)保和擔(dān)保物經(jīng)濟(jì)效用發(fā)揮的雙重需要。因此可以說(shuō)，相對(duì)于質(zhì)權(quán)和留置權(quán)，房地產(chǎn)抵押權(quán)是一種純粹的價(jià)值權(quán)。
二、房地產(chǎn)抵押權(quán)的設(shè)定
房地產(chǎn)抵押權(quán)為擔(dān)保物權(quán)，根據(jù)物權(quán)法定主義及物權(quán)公示、公信主義，除因法律規(guī)定而直接產(chǎn)生的房地產(chǎn)抵押權(quán)外，房地產(chǎn)抵押權(quán)因房地產(chǎn)抵押合同并經(jīng)登記后而設(shè)定。由于我國(guó)現(xiàn)行立法沒(méi)有規(guī)定法定房地產(chǎn)抵押權(quán)，所以在我國(guó)，房地產(chǎn)抵押權(quán)的設(shè)定條件有二：房地產(chǎn)抵押合同和房地產(chǎn)抵押權(quán)登記。
（一）房地產(chǎn)抵押合同
房地產(chǎn)抵押合同是指?jìng)鶆?wù)人或者第三人不移轉(zhuǎn)對(duì)房地產(chǎn)的占有，將房地產(chǎn)作為債權(quán)擔(dān)保而與債權(quán)人達(dá)成有明確相互權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議，依據(jù)此協(xié)議在債務(wù)人或第三人提供抵押的房地產(chǎn)上為債權(quán)人設(shè)定了抵押權(quán)，債務(wù)人或者第三人對(duì)債權(quán)人之債權(quán)承受房地產(chǎn)物上的擔(dān)保義務(wù)。當(dāng)債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，債權(quán)人有權(quán)依法以拍賣該房地產(chǎn)的價(jià)款優(yōu)先受償。
房地產(chǎn)抵押合同為要式合同，抵押人和抵押權(quán)人訂立房地產(chǎn)抵押合同，應(yīng)當(dāng)采用書(shū)面形式并記載法律規(guī)定的內(nèi)容，主要包括：⑴債權(quán)人、債務(wù)人、抵押人的姓名（名稱）、住址；⑵被擔(dān)保主債權(quán)種類、數(shù)額；⑶債務(wù)人履行債務(wù)的期限；⑷房地產(chǎn)的名稱、數(shù)量、質(zhì)量、狀況、所在地、所有權(quán)權(quán)屬或者使用權(quán)權(quán)屬；⑸抵押擔(dān)保的范圍；⑹當(dāng)事人認(rèn)為需要約定的其它事項(xiàng)。房地產(chǎn)抵押合同所記載的內(nèi)容不符合法律規(guī)定要求的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)予以補(bǔ)正。
（二）房地產(chǎn)抵押權(quán)登記
房地產(chǎn)抵押權(quán)登記是指由主管機(jī)關(guān)依法在登記簿上就房地產(chǎn)上的抵押權(quán)狀態(tài)予以記載。房地產(chǎn)抵押權(quán)經(jīng)登記后依法成立并取得物權(quán)公示、公信效力。我國(guó)立法將登記作為抵押合同的生效要件，混淆了房地產(chǎn)抵押合同的債權(quán)合同性質(zhì)以及房地產(chǎn)抵押權(quán)登記的物權(quán)變動(dòng)性質(zhì)。房地產(chǎn)抵押合同是債權(quán)合同，依法成立時(shí)就應(yīng)生效。而房地產(chǎn)抵押權(quán)登記是物權(quán)行為，是房地產(chǎn)抵押權(quán)成立的要件。
房地產(chǎn)抵押權(quán)登記由抵押當(dāng)事人向法律規(guī)定的房地產(chǎn)抵押登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)，填寫(xiě)并遞交房地產(chǎn)抵押登記表，同時(shí)提交法律規(guī)定的應(yīng)當(dāng)提交的登記文件，主要包括主合同和房地產(chǎn)抵押合同以及抵押的土地使用權(quán)證書(shū)、房屋所有權(quán)證書(shū)。房地產(chǎn)抵押登記機(jī)關(guān)收到當(dāng)事人的申請(qǐng)后即由負(fù)責(zé)監(jiān)督職責(zé)的抵押登記部門(mén)對(duì)當(dāng)事人提交的抵押登記文件的真實(shí)性、合法性予以審查，審查合格者，予以核準(zhǔn)登記并公告。
三、房地產(chǎn)抵押權(quán)的效力
房地產(chǎn)抵押權(quán)一經(jīng)設(shè)定，即產(chǎn)生相應(yīng)的法律效力，不僅在當(dāng)事人之間設(shè)定了相應(yīng)的權(quán)利義務(wù)，且對(duì)抵押物及與其有關(guān)的其他財(cái)產(chǎn)權(quán)也有影響。根據(jù)房地產(chǎn)抵押權(quán)效力的對(duì)象，可將其劃分為對(duì)內(nèi)效力和對(duì)外效力。
（一）房地產(chǎn)抵押權(quán)的對(duì)內(nèi)效力
1、先受償效力
房地產(chǎn)抵押權(quán)的對(duì)內(nèi)效力，簡(jiǎn)而言之，即房地產(chǎn)抵押權(quán)人有就受擔(dān)保的債權(quán)對(duì)抵押的房地產(chǎn)優(yōu)先受償?shù)臋?quán)力。 房地產(chǎn)抵押權(quán)人在其債務(wù)人屆期不履行債務(wù)時(shí)，無(wú)須經(jīng)房地產(chǎn)抵押人的同意即可對(duì)抵押的房地產(chǎn)予以處分，并從變賣的價(jià)款中優(yōu)先于普通債權(quán)人獲得清償。
2、房地產(chǎn)抵押權(quán)擔(dān)保的債權(quán)范圍效力
房地產(chǎn)抵押權(quán)擔(dān)保的債權(quán)范圍包括：⑴主債權(quán)；⑵利息。包括法定利息和約定利息。由于債務(wù)人遲延履行而導(dǎo)致的利息即遲延利息，亦屬于房地產(chǎn)抵押權(quán)的擔(dān)保范圍；⑶違約金；⑷損害賠償金；⑸實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)抵押權(quán)的費(fèi)用。
當(dāng)事人在抵押合同中對(duì)房地產(chǎn)抵押擔(dān)保的債權(quán)范圍有約定的，從其約定。
3、房地產(chǎn)抵押權(quán)所涉及的物的范圍效力
⑴房地產(chǎn)自身。房地產(chǎn)抵押，根據(jù)其標(biāo)的物可以大致劃分為兩種：土地使用權(quán)抵押和房屋所有權(quán)抵押。以土地使用權(quán)抵押的，其地上建筑物、其它附著物隨之抵押；以房屋所有權(quán)抵押的，其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)也同時(shí)抵押。以依法獲準(zhǔn)尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其它建筑物抵押，當(dāng)事人辦理了抵押物登記的，則為房地產(chǎn)抵押權(quán)的效力所及。
