黎先生：我通過中介選定了一套房，業主私下暗示我，繞開中介交易可省下一筆中介傭金，我們就私下達成交易，我下了三萬元定金，但因為沒有籌到全部的房款，就又跟業主交涉辦理銀行按揭，業主不肯，說我違約，沒收定金，我該怎么辦?
答：沒有中介的參與，買賣雙方實際上是很難辦理銀行按揭手續的。存在一個事實：即買方不可能愿意以原業主的名字辦理房屋抵押，以至買到的房子還在原業主名下;賣方也不會愿意先將房產過戶，以至房款沒收到，房屋已經轉讓了。但若有中介參與，則所有事情迎刃而解。由于中介公司與銀行簽有協議，可以按照一個程序進行：買方先交部分首期款后，中介公司即拿委托書到銀行申請按揭，銀行承諾可按揭后再到國土局辦理過戶手續，然后以新的房產證抵押貸款，即房價的剩余部分，所貸錢款交原業主。這樣，即使沒有辦法籌集全款，也可以解決。
如果房子不中意誠意金可退還嗎?
李先生：我去看一個房子，中介要我先繳納誠意金，這個收費合理嗎?如果沒看中，錢可以退回嗎?
答：中介收取誠意金，是在談好一個價位的基礎上，幫買方去和賣方砍價所象征性收取的費用。比如開價25萬的房子，如果買方提出砍價2萬成交，那中介就收取這個誠意金，去和賣房談，如果沒談成，就會將誠意金退回。如果談成而買方又不要這套房子了，那這筆錢就不能退。
房產證抵押，要怎樣過戶?
歐小姐：我看中的房子，賣主說房產證抵押在銀行，要怎樣才可以過戶?
答：如果業主房產證抵押在銀行，說明業主還欠銀行的款項，因此，要過戶可以有三種方式。一種是你和業主協商到銀行，向銀行出具雙方關于房屋產權變更所達成的書面協議。若銀行同意變更，則將借款人由賣方變更為買方，并由銀行出具證明，注明變更事項、變更理由以及同意在該房屋已設抵押權情況下予以辦理變更登記，同時向銀行借出房產證。然后，買賣雙方攜帶銀行出具的證明、房產證、權屬變更協議、戶口本和身份證等材料到政府房產管理部門辦理產權變更登記手續。
如果銀行不同意變更，則只能就雙方達成的產權變更協議到公證處公證，待付清銀行貸款后從銀行取出房產證，解除抵押登記手續，同時憑公證協議書辦理產權變更登記手續。還有一種方法，是找擔保公司擔保然后把余款付清，取出房產證。
如何確保二手房定金合同有效?
1358XXX1810讀者問：現在房價有些動蕩，怕業主會反悔，我應如何確保二手房定金合同有效成立呢?
回復：購房者對所購房屋滿意后，一般都會被中介公司要求繳納一定的定金，以便留住房源，而定金合同是否能夠有效成立，也是十分需要注意的。
因此，你需要求中介公司出示其與房主之間就該房屋掛牌出售的委托協議。在該協議中應當包括房屋基本狀況、房價、委托期限及委托中介公司向賣家收取定金的內容。在與中介公司、業主簽訂書面的中介協議，該協議至少應包括房屋基本狀況、房價、保留期限及定金的處理方法等約定，并一定要加蓋中介公司以及業主的印章。購房者與房主之間的定金合同便能確保有效成立，一旦房主不同意出售房屋，購房者便可要求雙倍返還定金
