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在房地產市場持續升溫的發展形勢下，房地產抵押貸款成為房地產業發展的重要融資渠道。所謂房地產抵押是指債務人或第三人以其合法的房地產以不轉移占有方式向債權人提供債務履行擔保的行為，在債務人不履行債務時，債權人有權依法處分該抵押物，并就處分所得的價款優先得到償還。目前，房地產抵押主要有土地使用權抵押、房屋所有權抵押、預購商品房貸款抵押、在建工程抵押等類型
一、土地使用權抵押
1．出讓土地使用權
出讓土地使用權是指國家以土地所有者的身份將土地使用權在一定年限內讓與土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為土地使用權出讓應當簽訂出讓合同。以出讓方式取得的國有土地使用權抵押的，應當將抵押時該國有土地上的房屋同時抵押。
2．劃撥土地使用權
劃撥土地使用權是指土地使用者依法通過各種方式無償取得的土地使用權。劃撥土地使用權不能單獨抵押但是，在當事人具有合法的土地證、房產證的前提下，可以通過簽訂土地使用權出讓合同向當地市、縣人民政府補交土地使用權出讓金或者以劃撥土地使用權上的房屋抵押所獲收益抵交土地使用權出讓金等方式抵押土地使用權。
3．集體土地使用權
鄉(鎮)、村企業的土地使用權不得單獨抵押。以鄉(鎮)、村企業的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內的土地使用權同時抵押。
二、房屋所有權抵押
房屋所有權是指權利人取得對房屋占有，使用、收益、處分的權利。用依法取得的房屋所有權抵押時，房屋及占用范圍內的土地使用權必須同時抵押。根據《江蘇省城市房地產交易管理條例》規定，下列房地產不得抵押：
(一)學校、幼兒園、醫院等以公益為目的事業單位、社會團體的教育設施、醫療衛生設施和其他社會公益設施；
(二)權屬不明或者有爭議的；
(三)被確定為文物保護單位或者具有重要紀念意義的建筑物；
(四)依法被查封的；
(五)縣級以上人民政府依法收回的土地使用權的；
(六)共同共有房地產未經其他共有人書面同意的；
(七)已依法公告列入拆遷范圍的；
(八)法律、法規規定不得抵押的其他房地產。
抵押已出租的房屋時，抵押人應當將房屋出租的事實告知抵押權人，同時還應當書面告知承租人。抵押合同生效后，原租賃合同繼續有效
三、預購商品房貸款抵押
預購商品房貸款抵押，是指購房人在支付首期規定的房價款后，由貸款銀行代其支付其余的購房款，將所購商品房抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔保的行為。預購商品房貸款抵押的，商品房開發項目必須符合房地產轉讓條件并取得商品房預售許可證。
四、在建工程抵押
在建工程抵押，是指抵押人為取得在建工程繼續建造資金的貸款，以其合法方式取得的土地使用權連同在建工程的投入資產，以不轉移占有的方式抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔保的行為。
以在建工程設定抵押的，其擔保的債務以該房地產項目已完工部分的價值為限，但應扣除依法已預售部分和已設定抵押部分的價值。
(萬欣)