第一章 總則
第一條 為了加強房地產抵押管理,保障抵押雙方當事人的合法權益,促進房地產業的健康發展,根據《中華人民共和國城市房地產管理法》、建設部《城市房地產抵押管理辦法》、《陜西省城市房地產市場管理條例》和有關法律法規的規定,結合本市實際情況,制定本辦法。
第二條 本辦法適用于本市城市規劃區、建設鎮范圍內的房地產抵押行為。
第三條 本辦所稱房地產抵押是指抵押人以合法取得的房地產,向抵押權人提供房地產擔保,以取得抵押權人提供的貸款或向抵押權人保證履行債務。
本辦法所稱抵押人,是指將依法取得的房的產提供給抵押權人作為本人或者第三人履行債務擔保的公民、法人或其它組織。
本辦法所稱抵押權人,是指接受房地產抵押作為債務擔保的公民、法人或其它組織。
第四條 房地產抵押應遵循自愿互利的原則,不得違反國家法律、法規和有關規定,依法設定的房地產抵押受法律保護。
第五條 市房地產管理局負責本市房地產抵押的管理工作。市房地產交易所(以下簡稱“交易管理部門”)負責本市城區房地產抵押登記、合同審核、監證、處分等具體管理工作。各縣房地產管理部門是本轄區房地產抵押的行政主管機關。
第二章 抵押設定
第六條 依法取得房屋所有權和土地使用權的單位和個人,均可依照本辦法以其房地產設定抵押,依照本辦法接受房地產抵押的單位和個人均可成為抵押權人。
第七條:以具有土地使用年限的房地產設定抵押的,應連同該房屋占用的土地使用權同時抵押,所設定的抵押期限不得超過土地使用權出讓合同規定的使用限減去已經使用年限后的剩余年限。
第八條 下列房地產不得設定抵押;
(一)權屬有爭議的房地產;
(二)用于教育、醫療、市政等公共福利事業及受保護的文物、古建筑的房地產;
(三)已列入國家建設征用拆遷范圍的房地產;
(四)被依法查封、扣押或施以其它司法保全措施的房地產;
(五)依法不得抵押的房地產。
第九條 預購商品房貸款抵押的,商品房開發項目必須符合房地產轉讓條件并取得商品房預售許可證。
第十條 同一房地產設定兩個以上抵押權的(不含不可分割的房地產),抵押人應當將已經設定過的抵押情況告知抵押權人。
房地產抵押后,該抵押房地產的價值大于所擔保債權的余額部分,可以再次抵押,但不得超出余額部分。
抵押人所擔保的債權不得超出其抵押物的價值。
第十一條 以兩宗以上房地產設定同一抵押權的,視為同一房地產抵押。同一房地產抵押提供的債權之和不得超過該房地產評估現值。
第十二條 以在建工程已完工部分抵押的,其土地使用權隨之抵押。
第十三條 以按份共有的房地產設定抵押的,抵押人應書面通知其它共有人,并以抵押人所占有的份額為限;以共同其有的房地產設定抵押的,抵押人應事先征得其它共有人的書面同意,所有共有人均屬抵押人。
第十四條 已出租的房地產設定抵押的,抵押人應將租憑情況如實告知抵押權人,并書面通知承租人,原租憑合同繼續有效。
第十五條 外商投資企業和股份制企業以其房地產設定抵押的,須經企業董事會或聯合管理機構書面批準。
第十六條 企業、事業單位分立或者合并后,原抵押合同繼續有效,其權利和義務由變更后的法人享有和承擔。
抵押人死亡、依法被宣告死亡或者被宣告失蹤的時其房地產合法繼承人或者代管人應繼續履行原抵押合同。
第三章 抵押合同簽訂、監證和登記
第十七條 房地產抵押當事人必須訂立書面抵押合同,抵押合同須載明以下主要內容:
(一)抵押人、抵押權人的姓名或名稱;
(二)抵押貸款或債務擔保的數額、期限、利率、支付方式等;
(三)抵押房地產座落、結構、面積、四至界限、建筑面積、評估價格;
(四)抵押房產的占管人、占管方式、占管責任及意外損壞、滅失、補救方式和責任;
(五)抵押物保險的受益人;
(六)違約責任;
(七)簽訂抵押合同的時間、地點;
(八)抵押雙方當事人認為必須明確的其它事項。
第十八條 以預購商品房抵押的,須提交生效的預購房屋合同。
第十九條 抵押房地產的價值可由當事人協商議定,也可由市房產局認可的按有關規定進行注冊的具有資質的評估同構評估確定。
法律法規另有規定的除外。
第二十條 抵押物需進行保險的,應由抵押人為抵押的房地產投保,保險費由抵押人負擔,抵押人應當將保險單移交抵押權人保存,在抵押期間,抵押權人為保險賠償的第一受益人。
第二十一條 抵押合同簽訂后,抵押當事人可根據需要在合同簽訂所在地的公證機關進行公證。
第二十二條 抵押雙方當事人必須在抵押合同簽訂之日起二十日內,持抵押合同、有關批準文件及以下證件向交易管理部門申請抵押登記:
(一)抵押合同,抵押登記申請書;
(二)抵押雙方當事人身份證明、法人資格證書;
(三)《房屋所有權證》、《國有土地使用證》或生效的房屋預售(購)合同;
(四)抵押人上級主管部門的批準文件;
(五)產權共有人的同意書;
(六)監證機關認為應該提供的其它證件。
第二十三條 交易管理部門在收到抵押登記申請后,應于五日內作出是否準予登記的書面答復。
第二十四條 以依法取得房屋所有權證書的房地產抵押的,房屋產權產籍管理部門在原《房屋所有權證》上作他項權利記載后,由抵押人收執,并向抵押人頒發《房屋他項權證》。
以預售商品房或者在建工程抵押的,交易管理部門應在抵押合同上記載。抵押的房地產在抵押期間竣工的,當事人應當在抵押人領取房地產權屬證時,正式辦理房地產抵押登記。
第二十五條 抵押合同自批準抵押登記之日起生效,未經抵押登記抵押行為無效。
第四章 預購(售)房屋抵押登記
第二十六條 在本市預購商品房、公有住房需辦理貸款抵押的單位和個人均可到房地產交易管理部門進行預登記。
第二十七條:本辦法所稱預購商品房和分有住房的貸款抵押,是指購房人在支付首期規定的房價款后,由貸款銀行代其支付其余的購房款,將所購商品房和公有住房抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔保的行為。
