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房產抵押:慎重為之
發布時間:2017-07-03 09:03:00作者: 上海律師網瀏覽量:1,001 ℃

隨著市場的活躍,消費信貸的興起,房地產抵押現象越來越普遍,但是房地產作為不動產,其抵押有嚴格的法律限制,決不能任意為之,筆者試舉例說明。

房地產抵押必須備案登記

齊某是一個體戶,長期從事大宗商品貿易,前不久因市場行情沒摸準,導致血本無歸。后仍不死心,想賺回來,就找到他現在某電腦公司當老板的同學張某借錢,張見其虧成這樣,覺得風險大,不敢斥資借給他。齊說,他可以以自己的三室二廳的房屋作擔保,在他的強烈要求下,張同意借給56萬元錢給齊,并同時與其簽訂了房屋抵押合同,簽字畫押后,張總是感到不踏實,不知道法律還有沒有其他什么特殊要求?

張某的擔心是有道理的,房屋不是茶杯水缸,以它為標的物的任何行為,無論是買賣、租賃、贈與,還是抵押,除了簽訂相關合同,還都要到房地產管理部門辦理登記手續,齊某以自己的房屋作為債務的擔保,抵押雙方必須同時去房屋部門辦理抵押登記。法律這樣規定,是因為房地產管理是市政管理的基礎工作,一旦要發生產權轉讓行為,沒有相應的證據資料,處理將十分困難。

哪些房地產不能抵押?

某學院在建設一棟學生公寓時,因資金不夠,向市建設銀行貸款200萬元。市建行讓其出具擔保,學校以校實驗大樓作擔保,雙方并在借貸合同的相關條款中寫明。年底省建行法律顧問室在進行經濟合同檢查時,發現市建行與學院簽訂的合同存在明顯違法之處,責令改正。那么他們的合同’究竟有什么問題呢?

某學院與市建行簽訂的合同確實是違法的。《城市房地產抵押管理辦法》明確規定:用于教育、醫療、市政等公共福利事業的房地產刁;得設定抵押,為什么要作這樣的規定呢?因為抵押的房地產隨時會因合同得不到履行,而要予以處置,而公共福利事業關系到百姓民生,把它們作為抵押對象,會給人們的日常生活造成混亂。

有房地產抵押的債權享有優先清償

A廠因長期經營不善,欠債較多,一棟廠房被法院拍賣,債權人B公司與C銀行先后向法院申報債權,B公司以先來后到為由,要求法院先將拍賣款項還給他們,而C銀行則竭力反對,認為自己才是最有權首先得到債務清償的,后法院支持了C銀行,這究竟是為什么呢?

這里面其實有個優先受償權問題。原來A廠在向銀行貸款時,曾將廠房作抵押,而廠與B公司的債權債務是業務往來中發生的,也沒有什么擔保。根據《中華人民共和國擔保法》和《城市房地產抵押管理辦法》的規定在債權逾期得不到清償時,房屋抵押權人有優先得到清償的權利,而且它優先于普通債權,同時登記在先的房屋抵押權又優先于順序在后的房屋抵押權。

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