房地產(chǎn)抵押法律知識(shí)介紹
該財(cái)產(chǎn)作為債權(quán)的擔(dān)保。債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，債權(quán)人有權(quán)依照法律規(guī)定以該財(cái)產(chǎn)折價(jià)或者以拍賣、變賣該財(cái)產(chǎn)的價(jià)款優(yōu)先受償。債務(wù)人或者第三人為抵押人，債權(quán)人為抵押權(quán)人，提供擔(dān)保的財(cái)產(chǎn)為抵押物。
以國(guó)有土地上的房屋抵押的，該房屋占用的國(guó)有土地使用權(quán)同時(shí)抵押；以國(guó)有土地使用權(quán)抵押的，應(yīng)將該土地上的房屋同時(shí)抵押。鄉(xiāng)村的土地使用權(quán)不得單獨(dú)抵押；以鄉(xiāng)、村企業(yè)的建筑物抵押的，其占用的土地使用權(quán)同時(shí)抵押
抵押財(cái)產(chǎn)
可以抵押的財(cái)產(chǎn)包括
1．抵押人所有的房屋和其他地上定著物；
2．抵押人所有的機(jī)器、交通運(yùn)輸工具和其他財(cái)產(chǎn)；
3．抵押人依法有權(quán)處分的國(guó)有的土地使用權(quán)、房屋和其他地上定著物；
4．抵押人依法有權(quán)處分的國(guó)有的機(jī)器、交通運(yùn)輸工具和其他財(cái)產(chǎn)；
5．抵押人依法承包并經(jīng)發(fā)包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權(quán)；
6．依法可以抵押的其他財(cái)產(chǎn)。
抵押合同
抵押合同應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容：
1．被擔(dān)保的主債權(quán)種類、數(shù)額；
2．債務(wù)人履行債務(wù)的期限；
3．抵押物的名稱、數(shù)量、質(zhì)量、狀況、所在地、所有權(quán)權(quán)屬或者使用權(quán)權(quán)屬；
4．抵押擔(dān)保的范圍；
5．當(dāng)事人認(rèn)為需要約定的其他事項(xiàng)。
房地抵押
房地產(chǎn)抵押是指抵押人（債務(wù)人或第三人）以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人（債券人）提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，債權(quán)人有權(quán)依照法律規(guī)定以抵押物折價(jià)或者以拍賣變賣該抵押物的價(jià)款優(yōu)先受償；但設(shè)定房地產(chǎn)抵押權(quán)的土地使用權(quán)是以劃撥方式取得的，依法拍賣該房地產(chǎn)后，拍賣所得用于交納土地使用權(quán)出讓金后的余款，抵押權(quán)人方可優(yōu)先受償。
房地產(chǎn)抵押，應(yīng)憑土地使用權(quán)證書、房屋所有權(quán)證書辦理，且應(yīng)以書面形式訂立抵押合同，并應(yīng)到原房地權(quán)屬登記部門辦理抵押物登記，抵押合同自抵押登記之日起生效。
房地產(chǎn)抵押貸款中的五個(gè)問題
隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)抵押業(yè)務(wù)逐年增多，它較好地解決了企業(yè)發(fā)展中資金短缺的問題，同時(shí)也在新的領(lǐng)域拓展了金融業(yè)務(wù)。但是在房地產(chǎn)抵押過程中存在不少問題，如企業(yè)不按法定程序辦理抵押登記手續(xù)，金融機(jī)構(gòu)把關(guān)不嚴(yán)；有關(guān)房地產(chǎn)抵押貸款方面的規(guī)范性文件滯后，執(zhí)行不一；房地產(chǎn)多頭管理，單位間溝通不夠；企業(yè)破產(chǎn)、抵押房地產(chǎn)處置受阻；評(píng)估機(jī)構(gòu)無序競(jìng)爭(zhēng)，超值評(píng)估等等。這不僅給房地產(chǎn)主管部門造成管理上的混亂，而且給金融機(jī)構(gòu)帶來不同程度的貸款損失和風(fēng)險(xiǎn)。如何認(rèn)識(shí)和防范、化解這些問題和風(fēng)險(xiǎn)、把損失降低到最低程度。
一、用假證抵押，重復(fù)抵押，債權(quán)落空
首先，不法分子利用制造的假證，或利用拆遷應(yīng)注銷的房地產(chǎn)權(quán)證，到金融部門直接貸款，而盡量避開房地產(chǎn)主管部門在辦理他項(xiàng)權(quán)利抵押登記時(shí)進(jìn)行的審查。其次，多頭抵押。不法分子先進(jìn)行房產(chǎn)抵押，然后又到另一家銀行進(jìn)行土地抵押登記，造成多頭抵押。再者，重復(fù)抵押。即同一宗土地到兩家銀行抵押，過去往往根據(jù)評(píng)估報(bào)告總額來測(cè)算抵押面積的相應(yīng)的抵押金額，只在抵押合同或他項(xiàng)權(quán)利證明書上標(biāo)明，未在土地證或?qū)嵉胤指畹牡盅旱貕K上作標(biāo)記。結(jié)果容易出現(xiàn)重復(fù)抵押，當(dāng)處置債權(quán)時(shí)，無法保證債權(quán)的實(shí)現(xiàn)。還有一種情況，不法分子先將房地產(chǎn)在一定銀行辦理了抵押登記后，又假借掛失，騙取新證，再到另一家銀行辦理抵押貸款，造成重復(fù)抵押。
分析：這類問題，多發(fā)生在開展這項(xiàng)業(yè)務(wù)的初期階段，原因是房地產(chǎn)多頭管理，部門間溝通不夠，有關(guān)抵押登記方面的規(guī)范性文件滯后，造成金融機(jī)構(gòu)執(zhí)行一度混亂，無所適從，往往注意到房證而忽略了地證，抵押登記手續(xù)不完善，造成金融機(jī)構(gòu)經(jīng)濟(jì)損失和房地產(chǎn)部門管理上的混亂。
對(duì)策：金融機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)貸款必須堅(jiān)持兩證齊全，堅(jiān)持在兩主管部門辦理完他項(xiàng)權(quán)利證書時(shí)，方可簽訂貸款合同。另外，房地產(chǎn)主管部門與金融三家應(yīng)經(jīng)常溝通，有條件時(shí)，相關(guān)基礎(chǔ)信息聯(lián)網(wǎng)，實(shí)現(xiàn)信息共享或相互查詢信息以便堵塞漏洞。對(duì)同一宗地多家貸款抵押時(shí)，金融機(jī)構(gòu)要堅(jiān)持在圖上和實(shí)地標(biāo)出抵押范圍分割出相應(yīng)資產(chǎn)的土地面積，然后根據(jù)評(píng)估報(bào)告折合抵押金額，從而保證土地分割抵押的準(zhǔn)確性，債權(quán)實(shí)現(xiàn)的可靠性。
二、企業(yè)破產(chǎn)，債權(quán)難以實(shí)現(xiàn)
分析：相當(dāng)部分企業(yè)，從金融機(jī)構(gòu)貸款后，未能改善經(jīng)營(yíng)狀況，由于包袱沉重，不能按時(shí)還貸。有的很快宣告破產(chǎn)，待破產(chǎn)處置資產(chǎn)時(shí)，出現(xiàn)了幾種情況：
第一種情況，貸款時(shí)，金融機(jī)構(gòu)要求企業(yè)以房地產(chǎn)抵押，并辦理了合法的房地產(chǎn)登記手續(xù)。但根據(jù)國(guó)家有關(guān)規(guī)定，企業(yè)破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)處置收入，要首先用于安置職工。其次要交納國(guó)家的有關(guān)稅費(fèi)。這二項(xiàng)往往使企業(yè)所處置的財(cái)產(chǎn)收入尚不夠償付，哪有資金再償付金融機(jī)構(gòu)呢？所以，金融機(jī)構(gòu)的優(yōu)先受償是空的。
第二種情況，對(duì)瀕臨破產(chǎn)的企業(yè)抵押貸款，金融機(jī)構(gòu)應(yīng)盡早要求企業(yè)處置房地產(chǎn)以抵償債務(wù)。企業(yè)使用的土地，絕大多數(shù)是劃撥性質(zhì)的國(guó)有土地，處置到金融機(jī)構(gòu)，必須經(jīng)過土地主管部門辦理出讓手續(xù)，因企業(yè)無力出錢辦理出讓手續(xù)，金融機(jī)構(gòu)要想獲取房地產(chǎn)，必須代企業(yè)出款交納土地出讓金，才能獲得土地、房產(chǎn)。獲取了房地產(chǎn)，金融機(jī)構(gòu)既不易經(jīng)營(yíng)，也不好出手。面臨的是政府收回參與市場(chǎng)招、拍、掛，最后能收到的補(bǔ)償往往抵不上企業(yè)貸款數(shù)額。
第三種情況是個(gè)別企業(yè)土地屬于集體性質(zhì)的建設(shè)用地，處置還要經(jīng)過補(bǔ)辦征為國(guó)有性質(zhì)土地，這道手續(xù)補(bǔ)辦難度比第二種情況更為復(fù)雜，涉及集體補(bǔ)償?shù)葘徟?BR> 第四種情況，金融機(jī)構(gòu)抵押貸款受償獲得的出讓性質(zhì)的國(guó)有土地，可以通過土地主管部門辦理轉(zhuǎn)讓手續(xù)，以實(shí)現(xiàn)貸款的償付。防止抵押的土地資產(chǎn)實(shí)現(xiàn)前后，容易產(chǎn)生的違法占地和隱形交易的問題。
對(duì)策：金融機(jī)構(gòu)應(yīng)對(duì)貸款企業(yè)經(jīng)營(yíng)、財(cái)務(wù)狀況以及預(yù)期收益能力，以及抵押物土地的性質(zhì)，規(guī)范用途趨向，其他產(chǎn)權(quán)狀況，要進(jìn)行全面審查，對(duì)屬國(guó)家限制發(fā)展的企業(yè)、瀕臨倒閉的企業(yè)更要慎重處置。經(jīng)審查可給予貸款的，要求企業(yè)以合法的房地產(chǎn)抵押擔(dān)保，包括集體性質(zhì)的土地，由該集體所有人出具同意用該宗地抵償債務(wù)，征地費(fèi)是否沖抵的賠付處置證明等；并辦理好相關(guān)的合法登記。房地產(chǎn)主管機(jī)構(gòu)也應(yīng)主動(dòng)積極協(xié)調(diào)有關(guān)部門，特別對(duì)金融機(jī)構(gòu)前幾年抵押登記手續(xù)不完善的地方予以理解、支持，協(xié)調(diào)相關(guān)部門補(bǔ)辦完善抵押登記手續(xù)，以便化解金融風(fēng)險(xiǎn)，確保信貸安全。
