住房抵押貸款幾乎停辦 住房抵押貸款幾乎停辦
“想貨款，頭都跑大了也沒(méi)辦下來(lái)!”市民趙先生在和記者談起自己辦理貸款的經(jīng)過(guò)時(shí)，連呼郁悶。趙先生是有兩套房子的人，但跑到銀行申請(qǐng)房產(chǎn)抵押貸款去做點(diǎn)生意時(shí)卻頻頻被拒。記者在采訪(fǎng)中了解到，像趙先生這樣用房子抵押貸不到款的人目前在南京還有很多。據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露，在住房抵押貸款上，南京的銀行收得越來(lái)越緊，有些銀行幾乎都停辦了。
趙先生“尋錢(qián)記”
趙先生告訴記者：自己原本是一家飯店的廚師，工作了幾年后，覺(jué)得自己對(duì)這一行業(yè)了解得差不多了，自己燒菜又十分的內(nèi)行，于是打起了自己當(dāng)老板的念頭。誰(shuí)知道光籌個(gè)本錢(qián)都費(fèi)盡周折。“當(dāng)廚師這么多年，認(rèn)識(shí)的都是窮朋友，自己積蓄不多，家里又都是窮親戚，不能指望他們，只有向銀行借錢(qián)一條路了。”趙先生把手上揉皺的報(bào)紙抻抻平，面色黯然地告訴記者。
在向銀行申請(qǐng)貸款之前，趙先生還特意上網(wǎng)看了很多文章，感覺(jué)自己貸款條件還是比較成熟的。“我和我愛(ài)人名下各有一套房子，我可以拿自己的房子做抵押，然后用抵押來(lái)的錢(qián)去投資飯店，這怎么都是合情合理的吧?”但一家一家的銀行打過(guò)去，劉先生的申請(qǐng)統(tǒng)統(tǒng)遭到了回絕。
“確實(shí)有銀行讓我過(guò)去咨詢(xún)，但看了我的情況表示沒(méi)法辦，房產(chǎn)抵押也不行。甚至有的銀行一聽(tīng)我是要貨款開(kāi)飯店，一句‘不辦’就把我回絕掉了。”開(kāi)不了飯店，趙先生心情十分不好，自已收入不高，妻子自從去年下崗后又一直給別人打工，收入低不說(shuō)，還要整天看老板臉色行事，更重要的是由于開(kāi)飯館不成，夫妻倆為剛上小學(xué)的孩子設(shè)計(jì)的一個(gè)美好未來(lái)也無(wú)法實(shí)現(xiàn)了。
為了親身體驗(yàn)趙先生的這種難處，記者昨日對(duì)南京各家銀行進(jìn)行了暗訪(fǎng)。記者在電話(huà)中表示：自己是司機(jī)出身，因?yàn)閱挝恍б娌缓茫壬憧瓦\(yùn)的念頭。因此想去銀行申請(qǐng)用自己的房子抵押貸款買(mǎi)一輛客車(chē)，多家銀行一聽(tīng)到記者要貸款買(mǎi)車(chē)的時(shí)候立刻就拒絕了，都表示不愿辦理。終于記者在一家股份制銀行電話(huà)咨詢(xún)到該銀行有車(chē)貸業(yè)務(wù)，于是開(kāi)始打聽(tīng)起詳細(xì)情況，銀行方面提出了首付35%的要求，記者表示也能接受。但當(dāng)銀行方面了解到記者貸款買(mǎi)的是客車(chē)時(shí)，頓時(shí)變了一副面孔，冷冷地扔下一句：“客車(chē)不做!”記者表示，因?yàn)榧依镉袃商追孔樱梢阅贸鲆惶讈?lái)做抵押，但銀行表示無(wú)法辦理。
與此對(duì)應(yīng)的是南京個(gè)體、私企戶(hù)的迅速增加，而融資難、貸款難則成了限制其發(fā)展的瓶頸。根據(jù)近期發(fā)布的南京2005年一季度完成民營(yíng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)任務(wù)情況，其中第一季度新增個(gè)體戶(hù)8630戶(hù)、新增私企戶(hù)4339戶(hù)，但有個(gè)體戶(hù)表示：現(xiàn)在用住房抵押貸款困難多了，抵押擔(dān)保條件太苛刻了，而且手續(xù)繁雜。因?yàn)槿鄙僮銐虻馁Y金，即使遇到機(jī)會(huì)，也只能眼巴巴地望著其與自己擦身而過(guò)。
房子抵押不一定能貸到款
“很多老百姓一直以為，只要用房子做抵押就能貸到錢(qián)，但從銀行的角度來(lái)說(shuō)，隨著風(fēng)險(xiǎn)的增大，一套房子根本無(wú)法貸到款。”農(nóng)業(yè)銀行的一位業(yè)內(nèi)人士這樣告訴記者。
2005年1月1日起，最高人民法院《關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》正式實(shí)施，根據(jù)某第六條“對(duì)被執(zhí)行人及其撫養(yǎng)家屬生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍賣(mài)、變賣(mài)或者抵債”的規(guī)定，如果借款人沒(méi)有其他住房，則人民法院不能對(duì)其抵押房產(chǎn)進(jìn)行拍賣(mài)、變賣(mài)或抵債。
根據(jù)這位業(yè)內(nèi)人士的說(shuō)法：新規(guī)定的出臺(tái)頓時(shí)使銀行方面緊張不已，也在社會(huì)上掀起了軒然大波，直接導(dǎo)致了南京各家銀行對(duì)于僅有一套住房的市民的房產(chǎn)抵押業(yè)務(wù)全線(xiàn)停辦。畢竟，當(dāng)前房產(chǎn)抵押是銀行貸款的一種重要的擔(dān)保形式。這類(lèi)貸款一旦到期不能按時(shí)還款也沒(méi)有延緩期，銀行通常的做法是申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行其房產(chǎn)。按照新規(guī)定，如果借款人沒(méi)有其他住房，法院就不能對(duì)其抵押房產(chǎn)進(jìn)行拍賣(mài)、變賣(mài)或抵債。
那么，對(duì)于有兩套房子的市民呢?該人士表示，隨著風(fēng)險(xiǎn)的進(jìn)一步增大，用第二套住房貨款成功的幾率十分校“除了少數(shù)客戶(hù)我們給予辦理，大多數(shù)來(lái)申請(qǐng)的人我們都是一口回絕。”
這位銀行工作人員告訴記者，銀行不愿辦理住房抵押貸款，主要有兩方面原因，一是房產(chǎn)價(jià)格評(píng)估時(shí)，經(jīng)常出現(xiàn)評(píng)估價(jià)格過(guò)高的情況，這使得銀行即使把房產(chǎn)拍賣(mài)了，仍然會(huì)有經(jīng)濟(jì)上的損失；二是因?yàn)榈盅悍慨a(chǎn)因?yàn)榈囟尾缓谩⒎课葙|(zhì)量不高、年限過(guò)長(zhǎng)等多種原因，經(jīng)常存在賣(mài)不出去的情況。因此對(duì)于銀行來(lái)說(shuō)房產(chǎn)抵押風(fēng)險(xiǎn)也是十分大的。“盡管房子確實(shí)存在一定的投資價(jià)值，但銀行圖的又不是借貸人的房子。銀行在放貸出去的時(shí)候更多考慮的是如何把錢(qián)收回來(lái)，因此各方面把關(guān)就非常的嚴(yán)格，輕易不做。”
舉個(gè)例子：都是拿房產(chǎn)抵押，新街口的新房子和江寧的舊房子肯定不一樣。新街口的新房子盡管貴些，但容易變現(xiàn)，因此銀行樂(lè)于接受；江寧的舊房子價(jià)值不高，銀行變現(xiàn)也困難，因此銀行很可能拒絕接收。
另外，即使貸款人有超過(guò)一套的在住房，銀行也可能難以執(zhí)行。根據(jù)《規(guī)定》第17條規(guī)定，“被執(zhí)行人將其所有的需要辦理過(guò)戶(hù)登記的財(cái)產(chǎn)出賣(mài)給第三人，第三人已經(jīng)支付部分或者第三人已經(jīng)支付全部?jī)r(jià)款并實(shí)際占有，但未辦理過(guò)戶(hù)登記手續(xù)的，如果第三人對(duì)此沒(méi)有過(guò)錯(cuò)，人民法院不得查封、扣押、凍結(jié)。”如果貸款人惡意逃債，并打算與第三人串通，通過(guò)訂立虛假轉(zhuǎn)讓協(xié)議，將其已抵押的住房轉(zhuǎn)讓給第三人，并假稱(chēng)已向第三人轉(zhuǎn)讓了抵押財(cái)產(chǎn)，那么這一財(cái)產(chǎn)將因此不能被查封、扣押、凍結(jié)，導(dǎo)致債務(wù)人轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)或者串通逃債成為可能。
因此銀行在辦理貸款特別是抵押貸款時(shí)，較從前更為加大了債前審查力度和貸中監(jiān)督力度，“最高法院這一司法解釋的出臺(tái)，將導(dǎo)致銀行出現(xiàn)新的金融風(fēng)險(xiǎn)”。
相對(duì)于難以變現(xiàn)的房產(chǎn)，銀行在抵押方面更愿意接受?chē)?guó)債、人民幣理財(cái)?shù)冉鹑谘苌铩?br />
房產(chǎn)抵押用來(lái)創(chuàng)業(yè)?更難
“我們銀行確實(shí)從前對(duì)一些創(chuàng)業(yè)者發(fā)放過(guò)助業(yè)貸款，但金額部比較校而現(xiàn)在這個(gè)項(xiàng)目已經(jīng)停掉了”。某國(guó)有銀行的一位相關(guān)人士告訴記者。具體什么原因，這位銀行人士卻不愿作過(guò)多說(shuō)明，只是表示銀行要考慮風(fēng)險(xiǎn)因素。而記者從銀行方面了解到，由于這幾年一系列貸款的放開(kāi)使銀行積累的呆賬壞賬不少，從去年起，銀行對(duì)外放貸的力度明顯收縮。
“其實(shí)關(guān)于貸款發(fā)放的松緊尺度都是掌握在銀行手里的。”工行一位信貸中心的人士這樣告訴記者。按照這位業(yè)內(nèi)人士的說(shuō)法，發(fā)放這類(lèi)創(chuàng)業(yè)或是經(jīng)營(yíng)類(lèi)貸款其實(shí)銀行方面的底線(xiàn)并不是很高。根據(jù)這位業(yè)內(nèi)人士的表述：發(fā)放貸款的基本標(biāo)準(zhǔn)是資金用途明確，抵押物具體產(chǎn)權(quán)清晰。而記者從另一家銀行看到，申請(qǐng)個(gè)人創(chuàng)業(yè)貸款的借款人必須同時(shí)具備以下條件：1.具有完全民事行為能力，年齡在50歲以下；2.持有工商行政管理機(jī)關(guān)核發(fā)的工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證及相關(guān)的行業(yè)經(jīng)營(yíng)許可證；3.從事正當(dāng)?shù)纳a(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，項(xiàng)目具有發(fā)展?jié)摿蚴袌?chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，具備按期償還貸款本息的能力；4.資信良好，遵紀(jì)守法，無(wú)不良信用及債務(wù)記錄，且能提供銀行認(rèn)可的抵押、質(zhì)押或保證；5.在經(jīng)辦機(jī)構(gòu)有固定住所和經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所；6.在我銀行開(kāi)立結(jié)算賬戶(hù)，并通過(guò)我銀行賬戶(hù)辦理日常結(jié)算；7.我銀行規(guī)定的其他條件。
