固定利率適用短期房貸 僅是房貸補(bǔ)充不會(huì)成主流
近日，央行公布了《2004中國(guó)房地產(chǎn)金融報(bào)告》，其中稱“可以考慮允許商業(yè)銀行發(fā)放固定利率個(gè)人住房貸款”，這就意味著房貸利率將有可能采取固定利率的新方式。而響應(yīng)該政策，中國(guó)光大銀行已向監(jiān)管部門(mén)遞交了固定利率房貸申請(qǐng)，但是，房貸實(shí)施固定利率，對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)會(huì)否省錢？而對(duì)于銀行來(lái)說(shuō)又如何規(guī)避利率上升的風(fēng)險(xiǎn)呢？
固定利率適用短期房貸
固定利率是相對(duì)于浮動(dòng)利率相對(duì)而言的。固定利率的特點(diǎn)是不再受整體利率調(diào)整變化的影響。在一段時(shí)期內(nèi)保持固定的利率。
市公積金管理中心新聞發(fā)言人李持纓表示，固定利率僅是作為浮動(dòng)利率的補(bǔ)充，僅滿足部分群體的需求，不會(huì)成為主流。即使預(yù)期銀行利率下調(diào)，所執(zhí)行的固定利率，也肯定會(huì)比現(xiàn)行利率高；固定利率比較適用于短期或者階段性短期，不會(huì)出現(xiàn)長(zhǎng)期固定利率。
鏈家市場(chǎng)專業(yè)人士也認(rèn)為，由于目前的房貸利率還處于上升時(shí)期，固定利率還款方式更可能是針對(duì)短期還款的，這樣有利于銀行對(duì)風(fēng)險(xiǎn)及利潤(rùn)的把控。因此，目前計(jì)劃推出固定利率的銀行很有可能會(huì)實(shí)施5年期的貸款期限，而在利率的確定上將會(huì)執(zhí)行5.51%以上的標(biāo)準(zhǔn)，而當(dāng)前5年期的貸款基準(zhǔn)利率為5.85%，這就意味著銀行很有可能會(huì)按照這樣的一個(gè)利率來(lái)確定固定利率的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。
購(gòu)房者需綜合判斷
面對(duì)固定利率和浮動(dòng)利率兩種還款方式，購(gòu)房人該如何選擇呢？
李持纓建議購(gòu)房者根據(jù)對(duì)未來(lái)經(jīng)濟(jì)的趨勢(shì)進(jìn)行綜合判斷。如果預(yù)期通貨膨脹增大，經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，建議采用固定利率；如果預(yù)期通貨膨脹減小，經(jīng)濟(jì)發(fā)展緩慢，那么建議采用浮動(dòng)利率。
具體來(lái)說(shuō)，一旦銀行推出固定利率機(jī)制，對(duì)于選擇短期房貸的人來(lái)說(shuō)，到底是采取固定利率還是浮動(dòng)利率呢？我們可以通過(guò)下面的例子來(lái)具體判斷。
案例分析：短期內(nèi)貸款浮動(dòng)利率更省錢李先生貸款30萬(wàn)元，貸款期限為5年，分別以兩種貸款方式計(jì)算還款金額(均以等額本息還款方法計(jì)算)：假設(shè)固定利率還款方式選擇的利率為5年期貸款基準(zhǔn)利率5.85%，那么，其每月將還款5778.94元，5年還款共計(jì)346736.4元。相同的情況，李先生選擇浮動(dòng)利率還款方式，目前個(gè)人住房貸款5年內(nèi)執(zhí)行5.27%的利率，但由于這個(gè)利率并不是一直不變的，因此，就利率可能出現(xiàn)的變化情況，可以有下面四種情況：一、5年內(nèi)利率沒(méi)有變動(dòng)，仍按目前年利率5.27%利率計(jì)算，李先生每月需還款5698.55元，5年總計(jì)還款341913元。比選擇固定利率還款方式至少少還4823.4元。
二、利率每年上調(diào)0.25%，5年共計(jì)還款344363.88元，比選擇固定利率還款方式至少少還2372.52元。(左上表)
三、第二年利率每年上調(diào)0.5個(gè)百分點(diǎn)，后三年不變，五年共計(jì)還款346046.28元，比選擇固定利率還款方式至少少還690.12元。
四、第一年利率上調(diào)1個(gè)百分點(diǎn)，后四年不變。第一年，年利率為5.27%，月還款額5698.55元，年還款額68274.6元。從第二年開(kāi)始，每年年利率為6.27%，月還款額5811.09元，四年共還款額278932.32元。五年共計(jì)還款347206.92元。比選擇固定利率還款方式至少少還 470.52元。
綜上所述，專業(yè)人士認(rèn)為，在浮動(dòng)利率短期內(nèi)不會(huì)有太大上調(diào)的情況下，短期貸款選擇浮動(dòng)利率貸款方式，會(huì)比固定利率方式更省錢。當(dāng)然這里還要參照固定利率的制定標(biāo)準(zhǔn)值，如果固定利率的制定值明顯高于目前5年期執(zhí)行的房貸利率，相對(duì)來(lái)說(shuō)選擇浮動(dòng)利率更優(yōu)，反之亦然。
銀行應(yīng)歸避風(fēng)險(xiǎn)
實(shí)施固定利率，銀行方面該注意什么呢？央行在《2004年中國(guó)房地產(chǎn)金融報(bào)告》中建議有關(guān)部門(mén)應(yīng)進(jìn)一步研究利率風(fēng)險(xiǎn)管理工具，推出利率互換、利率期權(quán)、互換期權(quán)等利率衍生產(chǎn)品。
銀行人士認(rèn)為，除了定價(jià)能力外，利率風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避工具匱乏是目前銀行推出固定利率房貸最大的限制。因此，采取與房貸期限相關(guān)衍生產(chǎn)品將有助于銀行規(guī)避固定利率房貸的利率風(fēng)險(xiǎn)。銀行必須知道一旦出現(xiàn)一再加息的情況，該如何將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁到其他利率衍生產(chǎn)品上。
同時(shí)，房貸證券化也是銀行推固定利率房貸很好的避險(xiǎn)工具。在美國(guó)，銀行可以通過(guò)金融資本市場(chǎng)來(lái)降低固定利率房貸的利率風(fēng)險(xiǎn)，其核心手段就是房貸的證券化。
所謂“利率互換”，一般指同種貨幣不同利率產(chǎn)品之間的互換交易，不伴隨本金的交換，主要用于規(guī)避利率風(fēng)險(xiǎn)或投機(jī)風(fēng)險(xiǎn)。利率互換分固定利率和浮動(dòng)利率間的互換或浮動(dòng)利率與浮動(dòng)利率間的互換，固定利率之間不存在互換。
所謂“房貸證券化”，即銀行在發(fā)放一筆房貸之后，并不把此項(xiàng)貸款留在自己的資產(chǎn)負(fù)債表上，而是把大量利率、期限相近的房貸放在一起，重新包裝成一筆債券，再通過(guò)金融市場(chǎng)賣給投資人。銀行賺取買賣差價(jià)，并鎖定自己的利潤(rùn)。
固定利率適用短期房貸 僅是房貸補(bǔ)充不會(huì)成主流
