購(gòu)買期房的三個(gè)風(fēng)險(xiǎn)增大 購(gòu)買期房的三個(gè)風(fēng)險(xiǎn)增大
前些日子，經(jīng)中國(guó)人民銀行批準(zhǔn)，各金融機(jī)構(gòu)正式提高了存款準(zhǔn)備金率0．5個(gè)百分點(diǎn)，共收縮了可貸資金約1100多億元。國(guó)務(wù)院下發(fā)通知，將房地產(chǎn)開發(fā)固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目（不包含經(jīng)濟(jì)適用房）資本金比例從20%提高到35%及以上。五一長(zhǎng)假期間，銀監(jiān)會(huì)緊急叫停貸款。在商業(yè)銀行不斷收緊房產(chǎn)信貸的同時(shí)，銀監(jiān)會(huì)也會(huì)加強(qiáng)對(duì)房產(chǎn)信托的監(jiān)管力度。
房地產(chǎn)金融調(diào)控措施頻頻出臺(tái)，引起了業(yè)界的廣泛關(guān)注。各媒體也紛紛報(bào)道這些調(diào)控措施會(huì)對(duì)高度依賴金融支持的房產(chǎn)商造成什么樣的影響？開發(fā)貸款比例、規(guī)模緊縮之后，開發(fā)商的融資方向何去何從？
但是，該政策的出臺(tái)，對(duì)一般的商品房購(gòu)買者會(huì)帶來(lái)什么影響，確少媒體關(guān)注。
貸款買房投資的“歡樂時(shí)光”已經(jīng)成為過去
央行要求提高存款準(zhǔn)備金率，也就是從總量上減少了金融機(jī)構(gòu)的可貸資金。提高存款準(zhǔn)備金率是央行的一個(gè)總量控制政策，此次估計(jì)會(huì)減少金融機(jī)構(gòu)大約1100億元的可貸資金。
盡管有專家稱“雖然銀行的資金投放量減少了，但并不能說給房地產(chǎn)行業(yè)的貸款份額就減少了１但是，房地產(chǎn)行業(yè)所需資金將進(jìn)一步吃緊的趨勢(shì)，已經(jīng)在業(yè)內(nèi)基本達(dá)成共識(shí)。既然廉價(jià)、充分的資金供應(yīng)市場(chǎng)已經(jīng)結(jié)束；那么，對(duì)于購(gòu)房投資者來(lái)講，應(yīng)該注意金融政策變動(dòng)和利率浮動(dòng)等帶來(lái)得風(fēng)險(xiǎn)。從前的貸款越多、買房越多越賺錢的“歡樂時(shí)光”已經(jīng)過去。即便買房自住者也應(yīng)當(dāng)關(guān)注金融政策調(diào)整帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，特別是購(gòu)買期房者。
買期房的三個(gè)風(fēng)險(xiǎn)增大
付款風(fēng)險(xiǎn)
為控制個(gè)人房貸風(fēng)險(xiǎn)，中國(guó)銀監(jiān)會(huì)日前出臺(tái)《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理指引（征求意見稿）》，要求將每筆個(gè)人住房貸款和月房產(chǎn)支出與收入比控制在50％以下（含50％），月所有債務(wù)支出與收入比控制在55％以下（含55％），并要求商業(yè)銀行對(duì)收入真實(shí)性進(jìn)行調(diào)查。如果真的從收入真實(shí)性進(jìn)行實(shí)施的話，將會(huì)有一部分購(gòu)房者不能獲得或者不能足額獲得支付房?jī)r(jià)的貸款。五一長(zhǎng)假后，貸款利率是否提高，尚不明朗。但是在控制金融風(fēng)險(xiǎn)的呼聲中，銀行肯定會(huì)從嚴(yán)審查。如果購(gòu)買者不切實(shí)際地簽訂了房屋買賣合同，購(gòu)房者就有不能按時(shí)支付房款的違約風(fēng)險(xiǎn)。如果購(gòu)買者不能從其他渠道籌集房款，將有被追究違約責(zé)任的風(fēng)險(xiǎn)，并因此遭受損失。其實(shí)，敏感的媒體已經(jīng)注意到這一點(diǎn)，《時(shí)尚》雜志兩周前就已經(jīng)約我寫了遇到這種情況如何處理的稿子。
不能交付房屋風(fēng)險(xiǎn)
房地產(chǎn)開發(fā)是資金密集性行業(yè)，去年人民銀行就出臺(tái)政策要求對(duì)土地開發(fā)、高檔房地產(chǎn)項(xiàng)目的貸款項(xiàng)目進(jìn)行限制，現(xiàn)在資金供應(yīng)總量減少。房地產(chǎn)投資資本金比例的提高，銀行也會(huì)加強(qiáng)對(duì)在建項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的審視。這樣必然造成建設(shè)資金不足。一旦資金鏈斷裂，出現(xiàn)建設(shè)工程“爛尾”，買受人的購(gòu)買的標(biāo)的即房屋落空，買受人的損失將是極其慘重的。
權(quán)利沖突帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)
由于資金吃緊，開發(fā)商有可能在借款和建設(shè)單位墊資下完成工程。如果按揭貸款門檻提高，開發(fā)商預(yù)售房屋受阻，開發(fā)商沒有足夠的資金按期償付貸款或者施工單位的工程款。施工單位可以按照合同法的規(guī)定,行使建設(shè)工程的法定抵押權(quán)(也有稱優(yōu)先權(quán))；銀行可以行使抵押權(quán)。造成買受人無(wú)法受到房屋或者沒法得到具有完整權(quán)利的房屋。
買房前，作好預(yù)算，根據(jù)自己的支付能力和收入水平買合適的房屋。對(duì)自己的支付能力和收入水平應(yīng)當(dāng)有合理的預(yù)期。以免預(yù)期過高，造成損失。
購(gòu)買即將完工交付的房屋。期房越是臨近交工，風(fēng)險(xiǎn)會(huì)越校
購(gòu)買具有資金實(shí)力的大房地產(chǎn)開發(fā)商的房屋。規(guī)模大的開發(fā)商，資本信用好，比較容易獲得資金。抗風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)。
聘請(qǐng)中介機(jī)構(gòu)提供專業(yè)意見。很多購(gòu)房者初次買房。缺乏經(jīng)驗(yàn)，更難識(shí)別風(fēng)險(xiǎn)。這種消費(fèi)者最好聘請(qǐng)一個(gè)顧問尋求幫助。盡管多花一些成本，但是可以降低風(fēng)險(xiǎn)。
購(gòu)買期房的三個(gè)風(fēng)險(xiǎn)增大 購(gòu)買期房的三個(gè)風(fēng)險(xiǎn)增大
