新司法解釋對住房信貸的影響 新司法解釋對住房信貸的影響
由最高人民法院出臺的《最高人民法院關于人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》（以下簡稱為《規定》）將在 2005年1月1日實施。該《規定》明確表示：“被執行人員及其所撫養家屬生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍賣、變賣或抵債。”對于該項司法解釋，如果在住房還沒有市場化以及個人住房
信貸不發達的情況下，可能不會引起多少人的注意，甚至于人們還會對此司法解釋十分贊許。
因此，該司法解釋完全體現了以人為本的精神，即個人的生存權優先于債務償還。
但是在個人住房消費信貸十分發達的今天，房地產業的發展完全是個人住房消費信貸的結果。就最近的統計情況來看，國內個人住房消費貸款余額估計達近2萬億元。如果設定抵押的住房在個人違約時，銀行無法以其為抵押物來執行，那么各金融機構是否再做這種住房抵押貸款是十分值得懷疑的。銀行不做住房抵押貸款，既會影響房地產業的發展，也可能會影響個人的住房消費。《規定》看上去是一件小事，但實際上如果該《規定》真的嚴格履行，其影響與結果則是大事了。
目前該《規定》的司法解釋已經引起了國內各銀行廣泛的關注，而且有些銀行的總行已經向下面的分行下發了通知，要求下屬分行針對2005年開始實行的司法解釋后可能出現的局面，對現在已經具備執行條件的房屋盡快實施拍賣式或者抵債，對已經提起訴訟的，要爭取盡快地結案進入執行程序。
正是針對這種司法解釋，一些銀行不僅收緊了個人住房消費信貸的條件，也對這些條件增加附加條款。甚至于有銀行早就明確表示，在執行這種司法解釋之后，如果相關的房貸案件增加，那么對個人房貸政策就可能收縮，對貸款人的審查會更加嚴格。
如果從個人的生存權的角度來說，該《規定》的司法解釋是對“以人為本”的科學發展觀的細化。因為住房既是一般的商品，也是人們生存的必需品。司法解釋就從后一意義上給出住房的內在規定性，這也是我們社會司法公正的體現。
但是，任何法律可以在一個方面給出它的規定性，但另一方面可能具有不完備性。這樣就可能有人故意利用這種不完備性為個人謀利。也就是說，《規定》的司法解釋對住房的商品屬性方面的規定是不完備的，而這種不完備性就可能成為有人謀利的工具。
因為，就《規定》的司法解釋來說，它是假定該社會中的個人信貸主體都是講信用的、理性的，個人信貸違約的發生并不在于個人主觀問題，而是外在客觀的結果，或是突發事件，或是不可預見的事件。但國內不僅信用觀念十分缺失，而且不少人甚至利用這種信用缺失去掠奪國家及個人之財富。
因此，根據《規定》的司法解釋，如果一個人不講信用，或要騙銀行的錢，他就可能以必需住房為借口而不還房貸。特別是如果這些人與房地產市場的中介機構合謀時（如目前不少律師出具的關于購房時個人的收入水平證明，購房者購買多少價格房，律師就能夠出具多少收入水平的證明），那么這種人向銀行貸款購買多處住房而不還貸的事情就可能發生。
如果這樣的事件頻繁地出現，銀行為了降低風險，收緊個人住房消費信貸的可能性隨時會發生。這就是目前國內銀行對司法解釋十分關注的原因所在。
同時，由于目前國內處于經濟上升時期，房價會持續地上升，個人的失業機會也不大。抵押的住房在銀行看來風險不會太高，但如果國內的經濟從一個上升時期進入一個下降周期時，那么不僅房價會下跌，而且個人失業機會會增多，工資水平會下降。在這種情況下，一定會有更多的人以必需住房為借口而不還房貸，從而使銀行的房貸風險大增。銀行正是出自這樣考慮，收緊個人住房消費信貸也就必然。如果銀行個人住房消費信貸收緊，不僅會影響到整個房貸政策的變化，也會影響到整個個人的住房消費信貸，影響整個房地產業與國家經濟的發展。根據上述的意義，該《規定》的現行司法解釋對社會經濟的影響決不可低估。
2005年1月1日即將來臨，對中國房地產業來說，將是一個歷史的轉折點，對中國房地產業將產生深遠的重大影響，中國房地產業即將面臨新司法解釋的嚴峻考驗。 2004年11月4日，最高人民法院公布了“法釋（2004）15號” 司法解釋，即《關于人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》，該司法解釋將自2005年1月1日起施行。
該司法解釋第六條和第七條對個人所有房屋的執行做了如下規定： “第六條對被執行人及其所扶養家屬生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍賣、變賣或者抵債。” “第七條對于超過被執行人及其所扶養家屬生活所必需的房屋和生活用品，人民法院根據申請執行人的申請，在保障被執行人及其所扶養家屬最低生活標準所必需的居住房屋和普通生活必需品后，可予以執行。”這一規定勢必將對中國房地產行業產生以下影響：
銀行對房屋的抵押權被懸空
這一司法解釋實施后，意味著僅有一套房屋居住的銀行借款人一旦其收入發生變化，導致還不了房貸，銀行也不能因此變賣其抵押房屋，把其趕出家門。由此，銀行對房貸者房屋的抵押權就將被懸空。
銀行收縮房貸，“按揭”面臨考驗
金融機構面臨抵押權被懸空的風險，因此，目前的個人住房貸款政策將難以繼續實行，各金融機構必將對個人住房貸款政策作出重大調整，顯然，收縮房貸口子是銀行防范房貸風險的當然之舉。
事實上，盡管新司法解釋還未正式施行，各商業銀行已經開始有了收縮房貸的舉動。現一些商業銀行要求對現在已經具備執行條件的房屋盡快實施拍賣，或者抵債，對已經提起訴訟的，要爭取盡快結案進入執行程序。
在這種情況下，金融機構為了控制個人住房貸款的風險，防止不良貸款率的上升，可能將不再發放個人住房貸款，或者大幅降低住房貸款按揭比例，或要求買房者提供第三方擔保，或者是其他財產抵押，因此按揭也將面臨嚴峻考驗。個人住房貸款門檻的提高無疑將嚴重抑制住房的消費需求，
商品房購買力被遏制，房價將受重創
消費需求被嚴重抑制的直接后果是商品房購買力被遏制。在房屋供給和土地等價格相對穩定下，需求的下降，將導致房價的下跌，房價的下跌本應帶來需求的上漲，但是房價的下跌，如果金融機構抬高個人住房貸款門檻，購房者也難以在金融機構辦到個人住房貸款，大量的樓盤也將滯銷，房價將受重創。
