上海律师_欧美日韩中文字幕在线观看_上海法律咨询_欧美日韩中文字幕在线播放_律师在线咨询网站_欧美日韩中文字幕在线_上海律师事务所-沪律网

今天是07月10日
免費咨詢熱線
133-700-11000
期房抵押的效力
發布時間:2017-07-03 09:03:00作者: 上海律師網瀏覽量:884 ℃

基本案情

1995 年 7 月 18 日,大通公司與華東公司簽訂《房屋預售合同》,約定華東公司向大通公司預購皇府別墅 10 套,并詳細約定了根據工程進度分期支付房款的具體辦法、交房日期、房屋質量、保修期限及違約責任等事宜。之后,雙方對《房屋預售合同》進行了公證,并辦理了預售合同登記。

1995 年 3 月,華東公司與某銀行簽訂《抵押借款合同》,約定:華東公司向某銀行貸款 1300 萬元,華東公司以上述 10 幢別墅作為借款的抵押擔保。之后,雙方向房地產登記部門申請抵押登記,在辦理抵押登記過程中,經華東公司要求,大通公司向登記部門出具證明和承諾書,稱華東公司對上述期房擁有完全的產權和處置權。同年 12 月,房地產登記部門向某銀行出具了《房地產其他權利證明》。

1995 年 11 月,華東公司無力向大通公司支付約定的第二期房款,雙方于 1996 年 1 月簽訂《終止房屋預售合同協議》,約定:終止雙方于 1995 年 7 月 18 日 簽訂的《房屋預售合同》,房產由大通公司收回。 1996 年 2 月,華東公司與大通公司致信房地產管理部門及公證處,稱:因華東公司無力支付購房款,雙方要求終止《房屋預售合同》。

1998 年 4 月 21 日 ,大通公司向法院提起本案訴訟,請求確認華東公司與某銀行簽訂的《抵押合同》無效。

爭議觀點

大通公司認為,華東公司將《房屋預售合同》作為權利證明與某銀行簽訂抵押合同,侵犯了其合法權益;房屋尚未建成,沒有產權證書,其抵押依法無效;華東公司無權處分該房產。

華東公司未答辯。

某銀行認為,其與華東公司簽訂的抵押合同經登記部門登記,抵押合同有效。

法理分析

一、 本案系期房抵押糾紛

本案華東公司與某銀行簽訂的抵押合同,系以正在建設中的房屋為標的設立的抵押,為期房抵押。該抵押設定時,抵押標的物尚未形成。期房抵押的標的物是在設定抵押時尚未建成,未實際交付使用,亦未辦理權屬證書的在建房屋。

需要指出的是,有學者認為期房抵押是對房屋期待權所設立的抵押,認為抵押人對房屋所有權享有期待權,因此期房抵押是對房產期待權的抵押。筆者對此持不同觀點。抵押權屬于物權,物權法定是物權法的基本原則。我國《擔保法》規定,抵押是指債務人或第三人不轉移對特定財產的占有,而將該財產作為債權的擔保,在債務人不履行債務時,債權人有權按法律規定以該財產折價或以拍賣、變賣該財產的價款優先受償。根據此規定,抵押權的客體應為特定的物,而非權利,對抵押物的優先受償是抵押權的權利內容,而期待權是請求權,屬于債權范圍。因此,設立期房抵押時,房屋雖然尚未完全建成,法律認可的房屋所有權尚未形成,但該在建房屋亦是民法意義上的“物”,期房抵押系設立于期房之上,而非設立在對期房所享有的期待權之上。

二、 本案期房抵押的效力

1990 年建設部《城市房屋產權產籍管理暫行辦法》第 18 條規定:凡未按照本辦法申請并辦理房屋產權登記的,其房屋的取得、移轉、變更和他項權利的設定,均為無效。《城市房地產管理法》第 48 條規定:房地產抵押,應當憑土地使用權證書、房屋所有權證書辦理。由于期房處于建設之中,無法辦理產權登記,根據上述規定,期房不能進行抵押。建設部 1997 年公布的《城市房地產抵押管理辦法》第三條第四款規定:本辦法所稱預購商品房貸款抵押,是指購房人在支付首期的房價款后,由貸款銀行代其支付其余的購房款,將所購商品房抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔保的行為。該辦法首次對此做出了肯定規定。 1995 年施行的《擔保法》對此雖沒有明確規定,但在該法所列舉的不得抵押的財產中,并沒有禁止期房的抵押。

1999 年《合同法》實施后,判定合同效力的依據為全國人大及其常委會制定的法律和國務院制定的行政法規,《城市房屋產權產籍管理暫行辦法》及《城市房地產抵押管理辦法》作為部門規章,其規定不成為期房抵押合同是否生效的判定標準。

最高人民法院《關于貫徹執行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見(試行)》(以下簡稱《意見》)第 113 條規定:“以自己不享有所有權或者經營管理權的財產作抵押的,應當認為抵押無效”。這一規定系對抵押效力的實質要求。就期房抵押而言,抵押人是否享有抵押期房的處分權,是期房抵押生效的實質要件。

一般來講,在建房屋處于售房人的控制之下,售房人是該在建房屋的所有權人,購房人未來的房屋產權是否能順利實現,取決于該售房人的建房及交付行為,售房人對未來房產的處置行為決定了購房人房產所有權的實現。因此,僅憑購房人與售房人之間的預售合同,無法保證購房人對在建房屋的處分權。

本案中,華東公司與大通公司對《房屋預售合同》辦理了預售合同登記。我國現行法律并未對預售合同登記的效力作出具體規定,但實務及法律學界已基本上認可了這一登記的效力。根據這一理論,預售登記通過物權公示的方式保全了購房人對在建房屋的請求權,是對購房人對在建房屋的債權請求權賦予物權效力的一種擔保方式,使得該請求權具有對抗第三人的物權特有效力。華東公司通過預售登記保全了抵押期房的請求權,且具有排他效力,不但可以對抗不動產的所有權人和其他物權人,也可以對抗任意第三人。

憑預售登記賦予的排他效力,購房人與他人簽訂的抵押合同是否有效?筆者認為,雖然該登記賦予購房人對房產請求權的排他效力,限制了售房人對房屋的處分權,但在建房屋的處分權仍屬于售房人,而非購房人,該登記并未賦予購房人積極處分期房的權利。因此,僅憑預售登記的排他效力,仍無法賦予購房人與他人簽訂抵押合同的權利。

本案中,華東公司與某銀行簽訂抵押合同時,其并未獲得在建房屋的處分權。事后,大通公司出具證明和承諾書,稱華東公司對該在建房屋享有產權和處置權,該文件可視為大通公司對華東公司處分在建房屋的行為進行的追認。根據合同法第五十一條的規定:無處分權的人處分他人財產,經權利人追認或者無處分權的人訂立合同后取得處分權的,該合同有效。因此,本案抵押合同生效的實質要件成就。雖然后來大通公司與華東公司解除了房屋預售合同,但該行為發生于華東公司與某銀行簽訂《抵押合同》之后,沒有經過抵押權人的同意,屬于惡意損害抵押權人利益的行為。大通公司不能以華東公司沒有處分權為由,否定《抵押合同》的合法有效性。

本文對我有幫助?點擊【右下角】的菜單里的"分享"按鈕分享給你的朋友們吧~
【上一篇】
【下一篇】
相關文章:
滬上找律師,就上滬律網~
上海律師咨詢熱線
主站蜘蛛池模板: 皮带清扫器-皮带聚氨酯合金空段输送带清扫器刮刀厂家-衡水格锐特机械科技有限公司 | 清尼龙滤膜-清洁度检测设备-清洁度分析仪-清洁度萃取机-优昂(百科) | 上海喷涂厂|上海喷漆厂|粉末喷涂|平湖喷涂厂|平湖喷漆厂-平湖华梦金属科技有限公司 | 云南打砂机_昆明制砂机_云南砂石生产线_昆明洗砂机_昆明除尘设备_云南昆明滇重矿山机械设备有限公司 | 浙江云野科技有限公司_智慧旅游规划_智慧景区管理系统_全域旅游解决方案-云野科技旅游大数据管理平台 | 自动超声波清洗机_五金超声波清洗机厂家_超声波模具价格_东莞劲荣自动化 | 全自动滤水器_射水抽气器_气液两相流疏水器-连云港神美电力辅机有限公司 | 胜亿网-专注B2B电子商务,为企业提供一站式网络服务 | 郑州月嫂|月嫂培训|月嫂服务|郑州布卢家政服务有限公司 | 山东向阳电子科技有限公司-多用户集中式电能表生产厂家,NB物联网水表,刷卡水电表生产厂家,泰安智能水电表价格 | 木材粉碎机-树枝秸秆粉碎机价格-双轴金属撕碎机生产线-金禾机械厂家 | 西安测试仪-西安电压测试仪-西安电流测试仪-西安热油汽水测试仪-西安阻抗测试仪-西安时间速度测试仪-西安电力设备厂家-西安中洲电力设备有限公司 | 和部长一起去出差旅全程,构建和谐上下级关系-蜜桃视频 | 上海译擎金属材料有限公司| 拉丝模|高晶异形拉丝模|联合拉拔机模具|钼丝拉丝模|金刚石纳米涂层模|焊丝拉丝模|钨钢拉丝模|聚晶拉丝模_河北恩泰利嘉金属制品有限公司 | 扬州华工电气有限公司|环氧树脂管|金刚石绝缘板|U型绝缘槽|电解槽绝缘材料 | 阻抗分析仪 阻抗测试仪 介电常数测试仪 充电枪测试仪-苏州腾斯凯电子科技有限公司 | 临沂网站建设,临沂网站制作,临沂网络公司,临沂小程序开发,临沂网站设计,沂水网站建设,沂南网站建设,蒙阴网站建设,平邑网站建设,费县网站建设,兰陵网站建设,郯城网站建设,临沭网站建设,莒南网站建设,兰山网络公司 | 企业微信注册_CRM客户管理系统_SCRM解决方案_私域流量运营_腾讯企点服务_企业QQ-腾辉网络 | 销售系统_营销系统_自动营销软件_b2b营销系统_数字营销平台_AI销售 | 上海叶拓科技有限公司| 临沂网站建设,临沂网站制作,临沂网络公司,临沂小程序开发,临沂网站设计,沂水网站建设,沂南网站建设,蒙阴网站建设,平邑网站建设,费县网站建设,兰陵网站建设,郯城网站建设,临沭网站建设,莒南网站建设,兰山网络公司 | 景观造雾_人造雾设备_雾森系统_冷雾降温_雾化消毒_喷雾除尘厂家-成都景程雾森 | 注塑加工,无锡塑料件加工,注塑模具加工厂家-无锡富立康精密模塑有限公司 | 双相钢,双相不锈钢,2507双相不锈钢-海新双相钢 | 南京数控折弯机_安徽数控剪板机_数控开槽机-合肥小型液压折弯机系统批发厂家 | 网上配音_免费配音_广告专题配音_网络录音网站【海豚配音】 | 水阻柜-液阻柜-高压开关柜-高压固态软启动柜-磁控软启动柜-电解粉-无功补偿柜-配电柜-襄阳源创电气 | 上海家博会_2025上海家博会时间表_5月31-6月2日_上海家博会门票_免费领取入口 | 网络广播_公共广播系统_校园,学校数字ip,itc智能广播系统方案 | 山东茶之恋杯业有限公司| 耐腐蚀磁力泵,直立式耐酸碱泵,立式耐酸碱泵,自吸式耐酸碱泵-杰凯泵业【官网】 | 廊坊装修装饰公司|家装设计选廊坊纽泽装饰_电话4000621358[本地实体] | 欢迎光临广西七三科技有限公司官网 | 两面针(江苏)实业有限公司-原两面针(扬州)酒店用品有限公司 | 真空上料机_加料机_天津自动上料机_投料站_包装机加料_吸料机_粉体称重-天津市飞云粉体设备有限公司 | 水热反应釜厂家_水热反应釜价格_水热合成反应釜批发-仪贝尔仪器 - 水热釜,水热反应釜,水热反应釜厂家,水热反应釜价格,水热反应釜型号,水热反应釜内衬,水热反应釜25ml,水热反应釜50ml,水热反应釜100ml,水热合成反应釜 | 上海钧尚电器有限公司 - Faulhaber电机 AMETEK pittman电机 AMETEK ROTRON军用航空风机 Exlar电动缸 MAE电机 MCG电机 CP电动工具 马头工具 AMCI驱动器 直流电机 减速箱 直流伺服电机,无刷电机,直线电机 直流防爆电机 防爆电机 汽车助力转向电机 EPS电机 faulhaber motor faulhaber gearbox NANOTEC电机 ELWOOD电机 PHYTRON电机 EXLAR伺服电动缸 高力矩、高性能直流电机,音圈电机,风机,直流风机,航空风机 | 塑料胶水|PVC胶水|PP胶水|橡胶胶水|强力胶水|透明胶水|胶粘剂|粘合剂|UV胶-聚力胶水厂家 | 衢州装饰公司_衢州装修公司_衢州创美装饰工程有限公司 - Powered by www.qzcmzs.com | 景德镇薪如陶瓷有限公司 |