銀行停貸 渠道單一 商業(yè)地產(chǎn)融資難 銀行停貸 渠道單一 商業(yè)地產(chǎn)融資難
日前，有數(shù)家銀行傳出消息，將嚴(yán)控商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)及按揭貸款的發(fā)放。據(jù)悉，除國有商業(yè)銀行在信貸方面對部分商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目還有選擇性支持外，所有股份制銀行均已停止對商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的貸款發(fā)放。與此同時(shí)，央行在前段時(shí)間也明確表示，對于產(chǎn)權(quán)式商鋪的信貸各銀行不予支持。對于融資渠道相對匱乏、單一的重慶商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商而言，這一系列政策無疑將會(huì)是致命打擊，２００５年商業(yè)地產(chǎn)融資該何去何從？
銀行：不得已而為之
從《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸的通知》（“１２１號文件”）發(fā)布，到國務(wù)院１８號文件恰逢其時(shí)地出臺托市，一直到“８·３１”大限，央行加息乃至今年的 “國八條”出臺，國家對于房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控手段在逐漸加強(qiáng)。但長久以來，房地產(chǎn)開發(fā)商的融資渠道較為單一，在央行緊縮對房地產(chǎn)開發(fā)商的貸款以后，眾多開發(fā)商面臨資金鏈斷裂的危險(xiǎn)。
２００４年，重慶商業(yè)用房以２４６萬平方米的空置量高居全國“榜首”。據(jù)統(tǒng)計(jì)，到目前為止，重慶商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)共計(jì)人民幣約４００億元，其中８０％的資金來源靠銀行貸款，面對如此巨大的資金量，特別是在風(fēng)險(xiǎn)較高的商業(yè)地產(chǎn)市場領(lǐng)域里，銀行的資金風(fēng)險(xiǎn)則不言而喻。因此，停止放貸或有選擇地放貸是銀行不得已而為之的做法。
有銀行人士在接受記者采訪時(shí)談到，目前房地產(chǎn)貸款特別是按揭貸款是銀行的優(yōu)良貸款，其中占整個(gè)銀行放貸規(guī)模的３０％甚至更多，然而，對于銀行來說，在拓展業(yè)務(wù)以求發(fā)展的同時(shí)，更要防范資金的風(fēng)險(xiǎn)，畢竟開發(fā)商卷款潛逃的例子在全國還是有很多，另一方面也要防止銀行成為最大的房東等等。
該人士認(rèn)為，目前銀行的信貸政策已經(jīng)基本執(zhí)行到位，未來的政策不會(huì)更嚴(yán)厲，但目前的政策也不會(huì)有松動(dòng)。在金融緊縮之后，房地產(chǎn)信貸變得更加困難，宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控是一個(gè)長期的過程，因此，也不會(huì)松動(dòng)，尤其是今年內(nèi)不會(huì)有大的松動(dòng)。各個(gè)銀行可以根據(jù)實(shí)際情況自主選擇房地產(chǎn)信貸政策，根據(jù)部門的分工，央行和銀監(jiān)會(huì)的工作是做宏觀的政策引導(dǎo)，具體實(shí)施方案要看各商業(yè)銀行的安排。
信托：合法集資有待推廣
種種跡象表明，在銀行緊縮銀根控制貸款的同時(shí)，以合法集資來尋求資金鏈的信托方式似乎成為了目前較好的一種融資方式。據(jù)悉，由于中央與各地政府４月以來不斷加大力度調(diào)控房地產(chǎn)業(yè)，尤其是住宅業(yè)。因此，信托公司開始調(diào)整結(jié)構(gòu)投向，選擇投資風(fēng)險(xiǎn)較小的商業(yè)地產(chǎn)市常
從某種程度上講，信托投資公司進(jìn)行的是一種“混合經(jīng)營”，在資金運(yùn)用上可以做貸款，可以做投資，這種投資可以是證券投資，也可以是股權(quán)投資，還可以是實(shí)業(yè)投資，同時(shí)還可以進(jìn)行交易，信托投資在房地產(chǎn)開發(fā)及進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)投資時(shí)，這些綜合手段都可以應(yīng)用，這就避免了過分依賴單一商業(yè)貸款的融資模式，為房地產(chǎn)開發(fā)拓寬了新的融資渠道。
香港前景國際咨詢公司執(zhí)行董事董倉山告訴記者，通過信托方式進(jìn)行融資在北京、上海等地出現(xiàn)了很多。２００５年第一季度，中國共推出信托產(chǎn)品數(shù)量為６７個(gè)，其中房地產(chǎn)信托有１３個(gè)，在信托產(chǎn)品中占到近２０％。然而在重慶，由于受包括認(rèn)識在內(nèi)的諸多因素影響，信托融資在重慶還很欠缺，目前只有極少數(shù)的房地產(chǎn)企業(yè)通過信托方式進(jìn)行融資。
據(jù)了解，信托主要采取集合式方式進(jìn)行合法集資，開發(fā)商通過優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目在獲得銀行或大的集團(tuán)、財(cái)團(tuán)擔(dān)保下報(bào)銀監(jiān)會(huì)批準(zhǔn)立項(xiàng)，而進(jìn)行民間集資，但最多２００份的限額，其中每份的金額不得低于５萬元。信托投資公司在房地產(chǎn)融資上提供的融資模式主要有３種。一是通過貸款的方式為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資，二是通過股權(quán)融資的方式為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融通資金，三是以交易的方式為房地產(chǎn)開發(fā)商提供資金。
但信托仍舊受到銀監(jiān)會(huì)的監(jiān)管。據(jù)悉，銀監(jiān)會(huì)已經(jīng)開始限制信托對房地產(chǎn)貸款的支持。根據(jù)有關(guān)規(guī)定，凡向國家產(chǎn)業(yè)政策限制的行業(yè)、企業(yè)的投融資活動(dòng)應(yīng)嚴(yán)格遵守有關(guān)規(guī)定，不得違規(guī)對上述行業(yè)進(jìn)行投融資；對使用信托財(cái)產(chǎn)向熱點(diǎn)行業(yè)投融資的，應(yīng)向委托人明示國家產(chǎn)業(yè)政策，嚴(yán)格對信托計(jì)劃各項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)管理；加強(qiáng)對信托業(yè)務(wù)的監(jiān)管，督促信托計(jì)劃的信息披露；信托投資公司要完善法人治理結(jié)構(gòu)和內(nèi)控制度。
上市：條件太多難解“燃眉”
通過上市在資本市場尋求融資或許是一種很常規(guī)的手段。日前記者電話采訪幾家重慶本地房地產(chǎn)上市和借殼上市的公司時(shí)了解到，通過資本市場融資對于他們來說猶如“畫餅充饑”，暫且不去談能夠融資多少，光是一大堆必備條件就讓之卻步。首先是連續(xù)３年以上資產(chǎn)收益率達(dá)１０％（也就是必須連續(xù)３年贏利），其次還得排輪子，這樣下去倒還不如自籌資金，畢竟市場不等人的。
然而，目前資本市場有松動(dòng)跡象。２００４年６月，保利房地產(chǎn)股份有限公司的首發(fā)申請獲批；其后，金地集團(tuán)６００３８３的增發(fā)獲通過；萬科Ａ０００００２和金融街０００４０２的再融資申請皆獲批準(zhǔn)。在較短的時(shí)間內(nèi)，有這么多的房地產(chǎn)企業(yè)獲批Ａ股融資，在近幾年的證券史上尚屬少見。業(yè)內(nèi)人士表示，一方面反映出房地產(chǎn)企融資的迫切心情，另一方面，也表現(xiàn)出資本市場有松動(dòng)跡象。
當(dāng)然，房企上市借殼仍舊是一條捷徑。因?yàn)榻陙碣Y本市場對房地產(chǎn)企業(yè)的限制，借殼上市成為房地產(chǎn)企業(yè)上市融資的主流，僅去年一年就有１０余家房企通過借殼上市，有專家認(rèn)為，如果能夠巧妙地運(yùn)用借殼上市的技巧，可以達(dá)到事半功倍的效果。其中重慶銀星集團(tuán)就是一個(gè)很好的例子。
基金：直接有效條件苛刻
由于商業(yè)地產(chǎn)具有高風(fēng)險(xiǎn)，因而讓銀行“望而卻步”；但同時(shí)由于商業(yè)地產(chǎn)的高收益特性，卻為諸多基金或熱錢帶來了機(jī)會(huì)。有數(shù)據(jù)顯示，在美國，投資商業(yè)地產(chǎn)的年平均收益率為６．７％，日本、新加坡為４％，而在中國其年凈收益率卻可以達(dá)到２０％—５０％，很顯然，畸高的收益率直接推動(dòng)了海外資本大量流入我國房地產(chǎn)業(yè)。
據(jù)了解，目前有相當(dāng)一部分基金活躍在重慶的房地產(chǎn)特別是商業(yè)地產(chǎn)市場，如解放碑國貿(mào)大廈、江北皇冠自由城、江北步行街等許多商鋪和寫字樓就被臺灣的基金買斷，他們以批發(fā)的形式買下來，在通過本地專業(yè)的銷售公司以零售的方式，以差價(jià)獲取利潤。像這種機(jī)構(gòu)一般具備較強(qiáng)的資金實(shí)力，同時(shí)也有一整套科學(xué)的管理體制、成熟的團(tuán)隊(duì)和完善的運(yùn)作模式。
