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提前還貸也要精明出招
發布時間:2017-07-03 09:03:00作者: 上海律師網瀏覽量:1,027 ℃

提前還貸也要精明出招 提前還貸也要精明出招

“還了嗎?”這已經成為央行去年10月底加息以來最新流行的問候語。央行多次加息,令提前還貸成為眾多購房者的實質行動。但是,你真的需要提前還貸嗎?提前還貸又應采取哪種方式呢?記者經過采訪后發現,購房者提前還貸,不僅要考慮自身實際情況,還要謹慎選擇還貸方式,這樣才能更聰明地節省利息。
  
  三種人群掀起提前還貸熱
  
  央行在半年內連續兩次加息,雖然增加幅度都不大,但還是刺激了部分購房者神經,在各地引發了不同程度的提前還貸熱潮。據分析,提前還貸的客戶主要有三種心態。第一種是加息恐懼型,擔心新增的月供壓力過大,影響生活質量。第二種是節省利息型,想通過提前還貸,減少利息支出。第三種是無處投資型,覺得自己手中有閑錢,也不善于投資,就有了提前還貸的想法。
  
  業內專家認為,提前還貸事實上有利有弊。利的方面是可以省下還款利息,在沒有更好的投資途徑時,也是一個很好的省錢方法。弊的方面是提前還貸后,資金的流動性減小,遇到有更好的投資渠道或者急需資金時,就會捉襟見肘。
  
  人民幣升值不影響提前還貸
  
   7月21日,央行公布人民幣升值2%。這對購房者提前還貸是否會造成不利影響呢?對此,永亨銀行深圳分行信貸管理部主任鄭小姐表示,人民幣升值不會增加提前還貸的比例,因為深圳市房地產的主要購買者是國內居民,所持有的幣種也是人民幣,人民幣升值只會增加外資投資成本,并不會影響國內居民的投資利益。
  
   □ 提前還貸小測試
  
  如果你屬于以下情況,說明你適合提前還貸:
  
   1.選擇了等額本息還款法,處于還貸前5年內,提前還貸可省下很多利息。
  
   2.自己手上有閑余資金,但又苦于沒有其他投資途徑,或者是投資收益率小于貸款利率。
  
   3.不久將來有大筆開支的可能性比較小,或是此種支出可以更改實施年限。
  
  如果你屬于以下情況,則說明你不適合提前還貸:
  
   1、房貸期已過5年。
  
   2、有多種投資渠道,收益大于存款。
  
   □ 專家提醒
  
  提前還貸要出“組合拳”
  
  專家:眾夏地產總經理助理魏x清
  
  要做到精明地提前還貸,還必須注意到提前還貸中會遇到的方方面面問題,例如辦理手續,還貸的退保、注銷等問題。
  
   1.組合貸款要先還商業貸款。公積金賬戶里的錢才是必須先用來清償公積金貸款的。如果是其它自有資金,完全可以根據個人的喜好和需求,來決定是先用來還商業貸款還是先用于沖抵公積金貸款。由于商業貸款的利率較高,所以要省利息,就要先還商業貸款。
  
   2.違約金問題。部分銀行在簽訂的貸款合同中有明確約定,貸款人辦理提前還款會收取一定的違約金,購房者必須細心留意。
  
   3.還貸后要去退保。購房者如果當初申請住房貸款時辦理了住房保險,假如全部提前還貸或縮短了貸款期限,可以向保險公司申請退回部分保險費。退保時一定要保險公司給出具體的計算公式,并做出解釋,還要仔細核對保險單和退保批單上還貸保證險、財產損失險的費率是否相同。
  
   □ 典型案例及解決方案
  
  【案例】
  
  提前還貸6萬,省息8萬多
  
  易小姐是房地產從業人員,月收入不太穩定,好的時候收入可以上萬,但差的時候只有3、4千。她在2004年11月購入價值50萬的房子,首付10萬元,銀行貸款40萬。貸款期限是20年,每月供的等額本息為2648.67元,總利息為235680.73元。2005年初由于發了獎金,加上工作業績不錯,她積攢了6萬元的儲蓄。于是打算在8月份提前還貸,以減少利息的負擔。這時有三種提前還貸的方式可以選擇:
  
  第一種:月供基本不變,將還款期限縮短。易小姐提前還貸的6萬元抵扣本金后,由于月供基本不變,貸款期限會縮短。經計算,貸款期限將縮短4年,即2020年2月就可全部還清貸款,總共節省利息84674.52元。
  
  第二種:減少月供,還款期不變。易小姐提前還貸6萬元抵扣本金后,因為還款期沒有變化,所以每年需還的本金較少,利息相應降低,月供也會下降。經計算,月供款將會由原來的2648.67元減少到2224.43元,總共節省利息35351.31元。
  
  第三種:月供減少,還款期也縮短。經計算,6萬元的提前還款,可以把月供減少到2383.77元的同時,把貸款年限縮短1年3個月,即到2023年8月份就可以還清貸款,總共節省利息51379.07元。
  
  由于第三種提前還貸方式比較復雜,處理的相關手續較多,許多銀行都不建議辦理這種還款方式。而且相比之下,第一種還款方式節省利息更多,所以采取月供不變,縮短還款期的方式來提前還貸比較劃算。
  
  【專家解決方案】
  
  年內提前還貸很劃算
  
  中國銀行蛇口聯檢支行行長、理財專家魏女士提醒易小姐,在考慮提前還貸時,有必要對自身的資金需求、投資渠道以及提前還款成本等進行多方權衡,通盤考慮后再做決定:
  
   1.易小姐不用急著提前還貸,因為利率從下一年度的1月1日起執行,還有四五個月的時間觀望。而且加息對于易小姐的生活影響并不大,利率上升了0.2%,月供也只增加了60.13元。
  
   2.做決定前要衡量以后可能的資金需求。易小姐從事業務工作,在投資方面的時間自然不會太多,而且國庫券,基金等投資收益大多在3~5%之間,并不具有吸引力,所以投資其他渠道并不適合易小姐。不過需要考慮的是不久以后可能出現的一些大開支,例如結婚、讀書、旅游等。如果需要時沒錢再要向銀行借款,就比較困難了。
  
   3.建議易小姐在年內做出提前還貸的決定,因為采用等額本息法還貸時,前5年的利息支付是比較多的,尤其是第一年承擔的利息部分遠遠超出了本金部分,所以在這個時期提前還貸最劃算。而且相對于可能產生的違約金,節省的利息要大得多。當然,這要求易小姐對自己今后收入的穩定要有足夠的信心。

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