減輕月供還貸負擔 加息后房貸的省息算法 減輕月供還貸負擔 加息后房貸的省息算法
從2004年10月29日，存貸款利息9年來第一次提升之日起，辛蔚（化名）就在琢磨是否提前還貸。2004年年初才買房，年末就遇到加息，辛蔚有些心急。
不過，他很快平靜下來，并沒有選擇在2005年之前提前還貸。他說，其實此次貸款利率幅度有限，5年以上期限的個人住房商業(yè)性貸款的利率不過從5.04%上調(diào)至5.31%，提升幅度僅為0.27%。因此，個人住房公積金貸款和個人住房商業(yè)性貸款的利率上調(diào)幅度小于貸款基準利率的調(diào)幅，貸款利率上調(diào)只是使每月的還貸金額多了幾十元，略微增加了月供的還款負擔。
辛蔚介紹自己的情況說，2004年初，他貸款30萬元購買了一套售價近40萬元的商品房，還款期限為20年。若按照調(diào)整之前的住房貸款利率5.04%，20年內(nèi)每月還貸約1986元。
按照有關(guān)規(guī)定，在購房人還貸期間遇到央行利率調(diào)整，執(zhí)行時間自第2年的1月1日起。因此，從2005年1月起，按照新利率還貸，即從2005年起的19年內(nèi)，辛蔚的月供變?yōu)?031元，每月還款額增加了45元，累計將多還款10000多元人民幣。
仔細算完賬后，辛蔚認為，沒有必要為此次加息過多擔心，此次加息幅度遠在可承受范圍之內(nèi)，大額度提前還款只怕會影響眼前的生活。他說，雖然家庭年收入近20萬元人民幣左右，但作為剛剛買車買房的年輕家庭，原有的生活計劃不易打亂。
如何計算此次加息后將要多支付的房貸額度，辛蔚稱，目前房貸基本采用的都是等額本息還款法(即每月還相同金額)，計算方式也很簡單:
如果申請的是公積金貸款，貸款額度1萬元，10年貸款期限每月要多還款0.86元，累計多還款103.07元;20年期限每月要多還款0.95元，累計多還款229.20元;30年期限每月要多還款1.05元，累計多還款376.83元;
如果申請的是商業(yè)住房貸款，貸款額度1萬元，10年貸款期限每月要多還款1.33元，累計多還款159.13元;20年期限每月要多還款1.50元，累計多還款360.79元;30年期限每月要多還款1.67元，累計多還款599.65元。
需要多支付的還款額度即為，實際貸款額度乘以上面不同年期的多還款數(shù)額，便可得出每月和累計將要多還款的數(shù)額。
正如辛蔚的計算結(jié)果一樣，其實，大多數(shù)“月供族”并未為此次利息調(diào)整而過多擔心，只是擔心，此次利息調(diào)整可能是利息調(diào)整周期的開始，日后或許將要面臨漫長的加息階段，如果利息一步步提升，“月供族”勢必面臨較大的房貸還款壓力。
所以，辛蔚也不得不在稍有輕松之后，考慮可能會出現(xiàn)的結(jié)果。他說，提前還貸主要是考慮減小利息壓力，如果手頭資金不足，無法實現(xiàn)提前還貸，又要盡可能達到減少利息壓力的目的，就應(yīng)該變更還款方式。這是因為，等額本息法的還款方式比等額本金法要多支付利息。
等額本息，通常被稱為“等額還款”。即借款人每月以相等的金額償還貸款本息;等額本金，又稱“遞減還款”，即借款人每月等額償還本金，貸款利息隨本金逐月遞減。等額本息還款法的特點是，利息遞減，本金遞增，在貸款的前幾年，本金基數(shù)大，利息相應(yīng)也高。
一般來說在相同的貸款期限內(nèi)，等額本息還款方式支付的利息高于等額本金方式，對長期貸款購房者來說，選擇遞減還款法的支出所需支付的利息少些，但等額本金還款方式前期的還款壓力偏大，所以，等額本息還款法比較適合高收入的年輕人。
比較兩種還款方式，辛蔚看到，他的30萬元貸款，在5.04%利率的情況下，采用等額還款法，每月付款為1986元;而采用遞減還款法，第一年第一個月付款是2510.10元，以后每月遞減，直至進入第9年，當年的第四個月付款為1985.10元，就可以降至等額還款水平，進入第15年，當年的第一個月付款為1628.10元，月付款將會明顯減少，20年后貸款到期最后一筆付款為1250.10元。
那么，按5.04%的年率計算，等額還款法期滿后共需償付本息476760.54元，遞減還款法期滿后需償還454030.98元，扣除本金后，前者要比后者多付息約22729元左右。
而且，加息到5.31%之后，等額還款法期滿后需要償還的本息總額為487584.35元，比加息前多了1萬元左右;遞減還款法期滿后需要償還的本息總額為462282.98萬元(以2004年1月1日申請貸款計算)，比加息前只多了8252元。
從節(jié)省利息的角度考慮，辛蔚的選擇是，最好是在貸款的前幾年爭取多還款，尤其是前5年內(nèi)一定要爭取多還款，使總貸款中的本金基數(shù)下降，在剩余的貸款中，利息負擔就會減小。
雖然選擇了新的還款方式，但是，辛蔚還是認為，最好的省息方式仍然是直接縮短還貸年限。因為，住房貸款期限一方面是確定了還款的期限，另一方面因貸款利率根據(jù)貸款期限確定。只有貸款期限縮短了，每月的還款數(shù)量不變，自然就加快了歸還本金的速度，支出的利息才會有效地減少。
他說，如果還是上述同筆貸款，期限由20年變成30年，上述兩種方式支付的利息總額將分別達到282410元和227430元，兩者相差54980元。
資 訊
在海外，還貸方式甚至可以做到根據(jù)個人的收入曲線隨時進行調(diào)整，多種金融手段組合后，可以大大降低貸款人資金利用的成本。不過，目前國內(nèi)銀行還做不到這一點，個性化房貸還只是未來的趨勢。
據(jù)說，國內(nèi)銀行曾經(jīng)推出一種分階段還款法，即考慮到購房者可能會面臨婚姻、教育、工作家庭變故等，可以設(shè)定月還款額度不同的階段還款計劃，最多可以分為五個階段，可以是遞增的也可以是遞減的，還可以根據(jù)實際情況分階段多還或少還。
目前國內(nèi)有五種提前還貸方式，第一種，客戶將剩余的全部貸款一次性還清，不用還利息，但已付的利息不退。第二種，部分提前還款，將還款期限縮短。第三種，部分提前還款，剩余的貸款將每月還款額減少，保持還款期限不變，減小月供負擔。第四種，部分提前還款，剩余的貸款將每月還款額減少，同時將還款期限縮短。第五種，剩余貸款保持總本金不變，只將還款期限縮短。
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