購(gòu)房者伍女士經(jīng)××中介公司介紹購(gòu)買二手房產(chǎn)。經(jīng)紀(jì)向伍女士出示了某房屋的產(chǎn)權(quán)證復(fù)印件并說(shuō)明該房產(chǎn)已抵押，業(yè)主出價(jià)15萬(wàn)元。
伍女士只有5萬(wàn)元做首期款，剩余房款10萬(wàn)元要向銀行貸款給。經(jīng)紀(jì)說(shuō)房產(chǎn)證上已寫明“權(quán)利價(jià)值：106377元”，伍女士誤認(rèn)為這就是銀行放貸金額，且經(jīng)紀(jì)并未否認(rèn)亦未作其他解釋。但簽署三方買賣合同后，銀行只同意向伍女士放款7萬(wàn)元。后經(jīng)了解，所謂的“權(quán)利價(jià)值：106377元”是該房屋的銀行評(píng)估價(jià)值，并非銀行放貸金額。
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在這個(gè)案例中，由于購(gòu)房者對(duì)房產(chǎn)證抵押情況的注記不清楚，在未咨詢房管部門和銀行的情況下，輕信中介公司，導(dǎo)致糾紛。購(gòu)房者在購(gòu)買二手房產(chǎn)時(shí)，必須注意在簽署合同時(shí)把細(xì)節(jié)事項(xiàng)一一列明，對(duì)解釋模糊，不清晰的問題，一定要向有關(guān)政府部門和銀行等機(jī)構(gòu)了解清楚后再做下一步行動(dòng)。
共有房產(chǎn)出售，須經(jīng)共有人同意
案例
購(gòu)房者陳女士經(jīng)中介公司介紹購(gòu)買二手房產(chǎn)，在參觀該房產(chǎn)時(shí)，經(jīng)紀(jì)向陳女士出示了產(chǎn)權(quán)證復(fù)印件，產(chǎn)權(quán)人為林先生。
陳女士與林先生、中介公司經(jīng)協(xié)商簽署了房屋買賣合同，并交給林先生1萬(wàn)元定金。在辦理交易過戶手續(xù)過程中，林先生的太太找到陳女士表示該房屋為夫妻共有財(cái)產(chǎn)，她不同意賣，要退回1萬(wàn)元定金并解除買賣合同，陳女士不同意。之后陳女士向法院提起訴訟，要求林先生承擔(dān)違約責(zé)任。由于林先生在買賣合同中簽署了保證對(duì)該房屋擁有完整產(chǎn)權(quán)等條款，因此法院判決林先生要承擔(dān)賠償責(zé)任。
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就房屋產(chǎn)權(quán)人林先生來(lái)說(shuō)，房屋是夫妻共有財(cái)產(chǎn)，因此他在賣屋前應(yīng)先征詢妻子的意見，在取得其同意后方可出售房屋，且在與買方、中介公司協(xié)商簽署房屋買賣合同時(shí)，應(yīng)將房屋是共有財(cái)產(chǎn)這一情況書面告知買方和中介公司。
“睇樓紙”要慎簽
案例
××中介公司向宋先生介紹了越秀區(qū)的××房屋。看樓前中介公司要求宋先生先簽“睇樓紙”，其中說(shuō)明宋先生獨(dú)家委托××中介公司代為購(gòu)買越秀區(qū)的××房屋，6個(gè)月內(nèi)不得通過其他公司購(gòu)買同套房屋，宋先生覺得反正還沒確定是否買，簽也沒所謂，于是就簽了。
之后，宋先生認(rèn)為價(jià)錢過高決定不買。2個(gè)月后，宋先生到另一中介公司以較低價(jià)錢購(gòu)買了同一套房屋。宋先生拿到房產(chǎn)證后的1個(gè)月，××中介公司賃“睇樓紙”向法院提出起訴。法院認(rèn)為“睇樓紙”有效，宋先生違反了“睇樓紙”的規(guī)定，判決宋先生敗訴，要支付違約金和訴訟費(fèi)。
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買家未明確購(gòu)買意向及中介公司服務(wù)素質(zhì)前，應(yīng)三思是否要由該中介公司獨(dú)家為自己提供服務(wù)。如選擇了中介公司為自己獨(dú)家代理，則應(yīng)在“睇樓紙”上清楚注明獨(dú)家代理的有效期限(該期限不宜過長(zhǎng))及如因價(jià)格問題不能達(dá)成協(xié)議時(shí)是否繼續(xù)履行“睇樓紙”。“睇樓紙”要慎簽!
購(gòu)房慎查房屋“底細(xì)”
案例
購(gòu)房者李小姐于2004年6月經(jīng)××中介公司購(gòu)買了一套未取得房產(chǎn)證的商品房，并在買賣合同中約定支付買賣雙方的交易稅費(fèi)。辦理轉(zhuǎn)按揭的過程中，李小姐在提交所需資料后手續(xù)遲遲未能辦好，中方公司稱該房屋正在辦理確權(quán)，需把房產(chǎn)證辦理好以后才可過戶。后李小姐查證，發(fā)展商并未辦理確權(quán)。由于2005年6月開始，國(guó)家政策有變，二手房需有房產(chǎn)證才可交易，而且在取得房產(chǎn)證后未滿兩年的房屋，交易時(shí)需繳交5.5%的營(yíng)業(yè)稅。這導(dǎo)致李小姐需支付一筆預(yù)算外的費(fèi)用。
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由于購(gòu)房者對(duì)房屋的確權(quán)情況不清楚，而中介公司也并未及時(shí)跟蹤房屋的確權(quán)情況，因而導(dǎo)致糾紛產(chǎn)生。因此，購(gòu)房者購(gòu)房前，需到房管部門了解清楚房屋的現(xiàn)狀，如房屋處于限制轉(zhuǎn)移的狀態(tài)，務(wù)必讓業(yè)主把所有的手續(xù)辦理好再繼續(xù)購(gòu)買，以免支付房款后才發(fā)現(xiàn)問題。
