寬松的貨幣政策和銀行信貸無疑是泡沫形成的主要推手，那么銀行為什么偏好房地產信貸呢?
自中世紀出現正式的銀行以來，傳統的商業銀行信貸業務主要是以短期信用貸款為主，更多地是為資金流轉及貿易融資，這在英國銀行業表現得尤為突出。銀行與客戶的關系也主要以信用貸款為主。銀行主要依靠與客戶的長期合作關系獲得其信用信息，并在放貸過程中不斷對借款人信譽和經營狀況進行監測。在大規模投資和經濟全球化時代之前，這類短期融資可以滿足絕大部分融資需求。但是，隨著投資項目的擴大和業務的擴展，依靠長期合作關系顯然不足以有效監督客戶的信用風險和項目風險，這也是為什么直接融資方式在19世紀獲得重要發展的原因之一，最著名的例子就是馬克思對美國通過發行股票修建鐵路的高度贊嘆。
當然，在無法有效獲得客戶歷史信用記錄及對項目風險進行有效監督的情況下，銀行也并非沒有辦法，這時充足的抵押品就顯得非常重要。特別是對于那些中小企業而言，檢查借款人的歷史信用以及目前的信用狀況，并且調查借款人未來收益的真實性，對于銀行來說并非是一件容易的事情，而且還要花費大量的成本。最便捷的方法就是對那些擁有固定資產的中小企業進行抵押貸款。然而，作為中小企業，特別是一些服務行業(如零售業、餐飲住宿業，IT業，等等)的中小企業，雖然可能擁有良好的投資項目和穩定的未來現金流，但由于生產技術和行業性質的原因，其擁有的生產型設備類固定資產非常少，因而房產成為其能夠用來進行抵押的最重要的固定資產。當然，房地產業本身的發展就與抵押貸款密不可分，而一些相關行業，如建筑業，也常常利用房地產作為抵押。這樣，房地產業對銀行的作用就不僅僅是房地產一個行業，而是涉及到很多其他行業。
在房地產貸款市場以及以房地產和固定資產為抵押的貸款市場上，一個非常明顯的特征就是用于抵押的資產價值與能夠獲得的貸款數量之間有一種相互促進的作用。如果資產價值上升，也即抵押品價值上升，那么借款人就能夠更容易地獲得更多的貸款。更多的貸款又導致更多的流動資金，其中一部分資金將以各種各樣的形式流回到房地產市場上，這樣又推動了房地產價格的上升，從而形成一個“抵押品價值——銀行信貸數量”的正反饋過程。這個過程在美國和日本都表現得非常明顯。
從圖1可以看到，大部分時間內，美國商業銀行房地產貸款余額的增長都要大于商業銀行全部信用的增長，只是在房價下行或房地產泡沫崩潰之后的個別時期(如2007年和2008年)，房地產貸款增速才落后于總體信用規模的增長。同時，可以看到，房地產類貸款占全部信用的比重持續提高。雖然在房價下行波動或泡沫崩潰時期出現一定的下滑，但趨勢上仍然是上升的。目前，美國商業銀行這一比重已高達40%多，而上世紀90年代則僅為30%左右，上世紀80年代為20%多，1950年～1970年則保持在10%～20%之間，而在“二戰”結束到1950年，這一比重僅為個位數。
雖然沒有連續的時間序列數據，但日本房地產貸款的比重也由1970年的4%上升至1997年的12%，而以土地和房地產作為抵押的貸款占全部貸款的比重應該遠遠高于房地產直接貸款。例如大部分以房產作為抵押的中小企業貸款占全部貸款的比重則由34%上升至57%。
資產價格和貸款數量之間存在著相互促進的關系，而這種靜態關系還可以擴展至未來資產價值和貸款數量上。如果現在的資產價值高，未來的資產價值也會高，現在的貸款數量高，未來的貸款數量也會高;現在的資產價值高，未來的貸款數量也往往會比較高，因為可以用更多的資產做抵押來獲得更多的貸款。
這看上去是一個自增強的正反饋機制。但是，這里有一個非常重要的問題，那就是貸款終歸是要還的。在資產價值一定的情況下，如果資產價格出現下降的波動，甚至是大幅度的下降，那么必然對未來資產價值和銀行信貸產生連鎖性負面影響。
可以做個類比的是，銀行信貸是食草動物，比如是鹿，而資產價格是食肉動物，比如是狼。在條件舒適的情況下，由于水草豐盛，當鹿增加時，狼的數量也會上升，但狼的增加會使更多的鹿被吃掉，當在各種因素作用下水草變得不那么豐美，鹿的繁殖速度降低，那么狼的數量也會隨著降低。當然，這個機制是一個動態過程，兩者并非同步變化。盡管這個例子并非十分恰當，但我們還是可以看到，資產價格與銀行信貸的關系。而這里，水草實際上也就可以比喻為貨幣政策。我們已經指出，銀行信貸的擴張和資產價格上升的背后，始終都有寬松的貨幣政策的影子。
當資產價格崩潰時，如果其市場價格已經低于抵押資產的賬面價值，那么借款人將很可能出現貸款違約行為，甚至是破產，從而導致銀行大量壞賬的出現。由于銀行的高杠桿率，大規模的壞賬沖銷將嚴重損害銀行的資本金，而這將進一步削弱銀行的放貸能力，從而資產價值與銀行信貸的正反饋機制的方向完全倒了過來。資產價格下降導致銀行產生大量壞賬，銀行貸款收縮，進一步導致資產價格下降。這樣，整個社會的信用環境就會異常緊張，經濟也會出現萎縮。
由于銀行的存款負債是剛性的，這樣銀行的大量盈利必須用來修補資產負債表。整個社會將處于漫長的資產負債表修補過程，經濟也將長期低迷。上世紀90年代以來日本的長期經濟低迷，很大一部分原因就在于此。
目前，盡管全球經濟出現復蘇跡象，但很難樂觀判斷美國金融機構的資產負債表修補速度。畢竟，美國工商業貸款利差仍未下降至危機前的水平。
市場化10多年來，我國房地產市場的發展和銀行信貸的數據再次證明了上述觀點。
截至2010年1季度，房地產貸款占全部信貸的比重接近20%，新增貸款中房地產貸款占比高達32.5%，而這僅僅是直接進入房地產業的貸款。近年來，我國中小企業貸款發展迅速。根據中國人民銀行的數據，2009年我國中小企業人民幣貸款年末余額同比增長30.1%，累計新增3.4萬億元，占全部新增貸款的47.9%;2009年累計新增企業貸款5.7萬億元，其中大、中、小企業新增貸款占比分別是40.9%、34.3%和24.8%。雖然沒有準確的數據，但顯然中小企業貸款中，很多都是以房地產作為抵押的。因而，目前的政策選擇，一方面貨幣政策應該回歸中性，不給“鹿”以更多的草;另一方面在監管政策方面，也應該限制抵押貸款的按揭成數，并對銀行貸款資產行業集中度做出具體的規定。
