商品房買賣抵押貸款中的保險
在分期付款買房過程中，貸款人常常遇到這樣兩種情況：一方面銀行采取格式條款的形式要求購房人將所購置的房屋作為抵押物抵押給銀行;另一方面銀行還采取格式條款的形式要求貸款人為所購置的房屋購買一份財產險或者要求貸款人購買一定期限的人壽險。
一、關于抵押房的保險
在傳統民法中，不動產抵押權人的抵押利益因為抵押物的意外滅失而減損的風險是由抵押權人自己承擔的。我國擔保法第五十一條規定，抵押人對抵押物價值減少無過錯的，抵押權人只能在抵押人因損害而得到的賠償范圍內要求提供擔保。也就是說，當抵押物意外滅失時，抵押權人享有的只是一種債權請求權，而不再是擔保物權。基于該請求權，抵押權人可以請求債務人另外提供一定擔保。這時候，如果抵押人有能力另外提供擔保，并且也愿意提供擔保，自然沒有問題。但是如果這時候債務人沒有可以另外提供擔保的財產或者拒絕提供擔保，那么債權人因為擔保物意外滅失而減損的擔保利益，就無法得到滿意的補償。債權人只能自己承擔因為抵押物意外滅失帶來的風險。
債權人為了避免這種風險的發生，往往需要求助于各種法律措施。最高人民法院《關于適用〈中華人民共和國擔保法〉若干問題的解釋》第八十條規定，在抵押物滅失、毀損或者被征用的情況下，抵押權人可以就該抵押物的保險金、賠償金或者補償金優先受償。因此在購房貸款抵押中，為了防范作為抵押物的房屋意外滅失帶來的風險，對房屋意外滅失或者毀損進行保險是積極和有益的措施。問題的關鍵是，對房屋進行保險究竟是強制的，還是由當事人自由約定的，保險的費用究竟由誰來支付。建設部《城市房地產抵押管理辦法》第23條規定，抵押當事人約定對抵押房產保險的，由抵押人為抵押的房地產投保，保險費由抵押人負擔。該規定對這個問題的處理是否合理呢?
擔保合同本質上仍然是當事人的合意，是否給作為抵押物的房屋購買保險應當由當事人約定。上述辦法規定抵押當事人可以約定對抵押房產保險是有道理的，但是上述辦法規定保險費必須由抵押人負擔就不合理了。究竟由誰來支付保險費屬于合同的內容，應當由當事人自己協商確定，部門規章不能越俎代庖地替當事人做主，強行規定保險費必須由抵押人支付，否則就違背了合同法的基本原則。
在實踐中，購房貸款合同一般都是銀行事先擬訂的格式合同，該合同書已經明確把為房屋進行保險，并且保險費由抵押人支付作為合同的必備條款。由于貸款銀行目前在借貸市場上仍然處于壟斷地位，借款人一般沒有能力對格式條款提出協商修改的要求。因此無論有無上述建設部的規定，貸款銀行已經通過格式合同的方式，在事實上已經把為抵押房屋購買保險的義務強加給了借款人?，F在的問題是，如何確定上述條款的法律效力。判斷這種格式條款是否合理合法有效，應當根據合同法的有關規定進行。根據我國合同法第三十九條的相關規定，銀行要求購房人為房屋購買保險，是為了在房屋意外滅失、毀損的情況下，保全自己享有的擔保利益的合理措施。至于由誰來支付保險費用則主要取決于貸款市場的供求情況。當貸款市場中，貸款量供不應求時，購房人為了得到銀行的貸款，往往會答應銀行提出的條件，由購房人支付房屋的保險費用。在市場經濟中，這種情況一般可以視為是正常的市場行為，但問題是貸款人一方面要向銀行支付高額的利息，另一方面還要不情愿地為了銀行的利益支付保費，這對于貸款人而言是享有了較少的權利而承擔了過多的義務，而作為合同當事人的銀行利用自己的特殊地位，幾乎轉移了全部商業風險而只享有利潤，這就很難說是正常的市場經濟行為了。銀行憑借特殊地位，以格式合同的方式達到這種目的的合同，難以說符合合同法的規定和精神。
二、關于購買人壽保險
關于要求購房人購買人壽保險的問題，法律法規并沒有規定。據貸款銀行稱，之所以要求借款人購買人壽保險，是因為在銀行發放貸款的時候，借款人尚未拿到作為抵押物的房屋的產權證，甚至作為抵押物的房屋還在建設中，因此無法辦理不動產抵押登記。在銀行貸款發放之后，房屋產權證辦理完畢并進行相應的抵押登記之前，如果購房人死亡，就無法實現以房屋擔保其債權實現的目的。因此要求購房人為自己購買一定年限的人壽保險，并指定銀行為受益人。如果房產證辦理完畢，并進行了相應的抵押登記，保險公司則以登記日為截止日收取保險費，從購房人已經支付的保險費中扣除，多余的保險費退還購房人。如果購房人在進行抵押登記之前死亡，保險公司將按照保險合同的約定向貸款銀行支付保險金，銀行就該保險金優先償還其貸款。
銀行的上述要求是否合理合法值得考慮。首先，根據保險法規定，人壽保險的受益人由被保險人或投保人指定。雖然購房人作為被保險人和投保人，指定銀行作為保險金受益人，但是該指定并不是完全自愿的，而是在受到外來經濟壓力的情況下不得不作出的選擇。根據人身保險的法律規定精神，指定受益人必須避免誘發或者產生道德風險。如果受益人的指定是在受到外來經濟壓力的情況下作出的，并且受益人是被保險人的債權人，被保險人和受益人之間存在著重大的債權債務關系，一旦作為擔保銀行債權的房屋出現無法辦理抵押登記的情況，不能為銀行的債權提供擔保，債務人又無法提供新的擔保，甚至不能償還債務的情況下，銀行的債權只能求助于債務人的死亡保險金來償還。因此很難說該項指定不存在誘發或者產生道德問題的風險。因此，我們認為提供購房貸款的銀行要求購房人購買人壽保險，并要求借款人指定自己為第一受益人，違背了人身保險法律精神。
其次，以沒有辦理房產證的房屋，甚至是尚未建設的房屋進行登記是有法律依據的，也是可行的。最高人民法院《關于適用〈中華人民共和國擔保法〉若干問題的解釋》第四十七條規定，以依法獲準尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的，當事人辦理了抵押物登記，人民法院可以認定抵押有效。建設部《城市房地產抵押管理辦法》第27條規定，以預購商品房貸款抵押的，須提交生效的預購房屋合同。第34條第二款規定，以預售商品房或者在建工程抵押的，登記機關應當在抵押合同上做記載。抵押的房地產在抵押期間竣工的，當事人應當在抵押人領取房地產權屬證書后，重新辦理房地產抵押登記。
再次，在辦理房產證并重新進行房地產抵押登記之前，購房人死亡的，并不影響債權人的擔保利益。理由在于，房屋雖然尚未竣工或者購房人還沒有取得產權證書，但是債權人對該房屋的抵押進行了抵押登記或者在合同做了相應標記，具有公示的法律效力。債權人取得的擔保權利在本質上屬于擔保物權。根據物權的追及性，無論房產的所有權或者期待的所有權展轉到何人之手，都不改變以該房產擔保債權人實現債權的性質。在債權人不能獲得清償時，都可以以該房產折價或者變賣優先受償。建設部《城市房地產抵押管理辦法》第40條規定，抵押人死亡或者被宣告死亡而無人代為履行債務的，或者抵押人的合法繼承人、受遺贈人拒絕履行到期債務的，抵押權人有權要求處分抵押的房地產。如果這時房屋尚未完工，銀行則可以以債務人的財產(包括向開發商請求交付房產，辦理產權證書的權利)，清償其債權，從而可能使銀行有權請求開發商向自己交付房產，也無損于以該房產擔保其債權。
