上海律师_欧美日韩中文字幕在线观看_上海法律咨询_欧美日韩中文字幕在线播放_律师在线咨询网站_欧美日韩中文字幕在线_上海律师事务所-沪律网

今天是07月11日
免費咨詢熱線
133-700-11000
期房抵押的性質(zhì)及抵押物評估的內(nèi)容
發(fā)布時間:2017-07-03 09:03:00作者: 上海律師網(wǎng)瀏覽量:935 ℃

  對于期房抵押的性質(zhì)及抵押物評估的內(nèi)容,應(yīng)明確期房抵押的范圍,那些屬于期房抵押,以及期房抵押物評估的內(nèi)容包括那些等等,下面分別介紹期房抵押的性質(zhì)及期房抵押物評估的內(nèi)容。

  一、預(yù)購商品房貸款抵押中的“抵押”是期權(quán)抵押

  1997 年 5 月 9 日建設(shè)部發(fā)布的《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第 3 條第 4 款規(guī)定:“預(yù)購商品房貸款抵押,是指購房人在支付首期規(guī)定的房價款后,由貸款銀行代支付其余的購房款,將所購商品房抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔(dān)保的行為”。其中使用的“抵押”一詞是否完全等同于通常所講演的房地產(chǎn)抵押,筆者認(rèn)為值得商榷。

  其一,從抵押物本身來看,按照《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第 46 條的規(guī)定:“房地產(chǎn)抵押是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。債務(wù)人不履行債務(wù)時,抵押權(quán)人有權(quán)依法以抵押的房地產(chǎn)拍賣所得的價款優(yōu)先受償”??梢?,抵押房地產(chǎn)必須是抵押人的合法的房地產(chǎn),即在設(shè)定抵押權(quán)時,抵押物必須是實實在在存在的房地產(chǎn),且權(quán)屬清楚,有權(quán)屬證書,無權(quán)屬爭議。預(yù)售商品房抵押也稱為房屋期權(quán)抵押,購房者在簽訂購房合同時,購房者與開發(fā)商之間只是產(chǎn)生了債務(wù)關(guān)系,購房者獲得的僅僅是債權(quán),尚不是房屋所有權(quán)。也就是說,在設(shè)定抵押權(quán)時,該房地產(chǎn)正在建設(shè)卻尚未竣工,抵押物是在未來某時點建成的房地產(chǎn),即房屋的期權(quán)。

  其二,根據(jù)《中華人民共和國擔(dān)保法》中的規(guī)定,貸款銀行與抵押人簽訂抵合同后,雙方必須辦理抵押物登記手續(xù),抵押登記是抵押合同生效必備的一道手續(xù)。從抵押登記的形式來看,以取得房屋所有權(quán)證書的房地產(chǎn)抵押的,登記機(jī)關(guān)在原《房屋所有權(quán)證》上作他項權(quán)利記載后,由抵押人收執(zhí),并向抵押權(quán)人頒發(fā)《房屋他項權(quán)證》;以預(yù)售商品房抵押的,登記機(jī)關(guān)是在抵押合同上作記載。預(yù)售商品房在抵押權(quán)設(shè)定時,抵押人并未獲得《房屋所有權(quán)證》,抵押人對預(yù)購的商品房享有的權(quán)利是一種期權(quán),因而,貸款銀行和抵押人可持依法生效的《商品房買賣合同》(期房)辦理事會抵押備案手續(xù)。在辦理抵押備案手續(xù)時,還應(yīng)提供《國有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》及《商品房頂售許可證》。抵押的房地產(chǎn)在抵押期間竣工的,當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在抵押人領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)屬證書后,再正式辦理房地產(chǎn)抵押登記手續(xù)。

  其三,從抵押涉及的法律關(guān)系來看,一般房地產(chǎn)抵押涉及的法律關(guān)系有:借款人與銀行之間的借貸關(guān)系,抵押人與貸款銀行之間的抵押關(guān)系;預(yù)售商品房抵押貸款涉及的法律關(guān)系較為復(fù)雜:購房者與房地產(chǎn)開發(fā)商之間的房地產(chǎn)預(yù)售合同關(guān)系,購房者與銀行之間的借貸關(guān)系和擔(dān)保關(guān)系,即購房者向銀行貸款并以預(yù)購房地產(chǎn)向銀行擔(dān)保,開發(fā)商與銀行之間的擔(dān)保關(guān)系。在辦理預(yù)購商品房貸款抵押中,銀行為了減少自身的風(fēng)險,通常要求開發(fā)商全程擔(dān)保貸款。開發(fā)商對借款人按期還款的擔(dān)保責(zé)任只存在于借款人辦理產(chǎn)權(quán)證書之前,而對借款人在辦理產(chǎn)權(quán)證書之后不能還款沒有設(shè)定任何義務(wù)。其四,從抵押發(fā)生的階段來看,一般的房地產(chǎn)抵押發(fā)生于房地產(chǎn)建成后的任何階段;而預(yù)售商品房抵押則只能發(fā)生于房地產(chǎn)的預(yù)售階段。在商品房竣工后,房屋期權(quán)的抵押就轉(zhuǎn)化為現(xiàn)房的抵押。

  二、預(yù)購商品房貸款抵押中抵押物評估的內(nèi)容

  1 .對抵押物的合法性進(jìn)行核查,并在估價報告中如實揭示遵循房地產(chǎn)估價的合法原則,房地產(chǎn)估價應(yīng)以估價對象的合法權(quán)益為前提進(jìn)行。合法權(quán)益包括合法產(chǎn)權(quán)、合法使用、合法處分等方面。在預(yù)售商品房貸款抵押物的評估中,要特別注意估價對象的合法產(chǎn)權(quán)。由于預(yù)售商品房貸款抵押,只發(fā)生在商品房的預(yù)售階段,所以,對該抵押物主要核查其報建手續(xù)是否完整。估價人員應(yīng)對估價對象的每一項報建手續(xù)的原件和復(fù)印件進(jìn)行核對,對于核對無誤的復(fù)印件給以認(rèn)可;未能核對或發(fā)現(xiàn)錯誤的復(fù)印件,在報告中進(jìn)行揭示。尤其要對估價對象的《商品房買賣合同》(期房)及 “五證”即《國有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》、《商品房預(yù)售許可證》進(jìn)行仔細(xì)核查。

  2 .評估抵押物的抵押價值

  ( l )關(guān)于估價時點。雖然房地產(chǎn)抵押價值的評估時希望了解的是當(dāng)?shù)盅喝瞬宦男袀鶆?wù)、抵押權(quán)人依法以提供擔(dān)保的房地產(chǎn)折價或者拍賣、變賣該房地產(chǎn)時,該房地產(chǎn)所能實現(xiàn)的

  客觀合理價格折算到設(shè)定抵押時的價值,但由于這種預(yù)期價值評估難以準(zhǔn)確把握,實際評估的抵押價值是房地產(chǎn)設(shè)定抵押權(quán)時的價值。由前面的分析可知,預(yù)售商品房貸款抵押評估時,估價對象的狀況為未來某時點(估價對象房地產(chǎn)竣工時點)的狀況,房地產(chǎn)的市場狀況為現(xiàn)在(抵押權(quán)設(shè)定時)的狀況。可見,房地產(chǎn)的市場狀況與估價對象的狀況不在同一時點。

  值得注意的是,預(yù)售商品房貸款抵押物的評估不同于在建工程的評估。在建工程評估中,估價對象的狀況及房地產(chǎn)的市場狀況均為估價時點時的狀況,即房地產(chǎn)的市場狀況與估價對象的狀況處在同一時點。

  ( 2 )關(guān)于建筑面積售商品房貸款抵押評估中經(jīng)常遇到的一個問題是,實際建筑面積超過《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》規(guī)定的面積的情況。遵循房地產(chǎn)估價中的合法原則,應(yīng)根據(jù)不同的情況進(jìn)行處理;①已經(jīng)規(guī)劃部門同意,并補(bǔ)交了相關(guān)費用的,可按規(guī)劃部門最終確定的建筑面積進(jìn)行評估;②已經(jīng)規(guī)劃部門處理,尚需補(bǔ)交費用的,應(yīng)扣除該項費用,并在估價報告中說明;③未經(jīng)規(guī)劃部門同意的,按《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》上規(guī)定的建筑面積考慮,并在估價報告中說明超面積部分的不合法性。

  3 .對預(yù)售商品房的工程形象進(jìn)度和完成投資額進(jìn)行審查按照中國人民銀行發(fā)布的《關(guān)于規(guī)范住房金融業(yè)務(wù)的通知》要求,借款人申請個人住房貸款購買期房的,所購期房必須是在多層住宅主體結(jié)構(gòu)封頂、高層住宅完成總投資的三分之二的條件下銷售綜上所述,房地產(chǎn)預(yù)售商品房貸款抵押物的評估報告中,重點應(yīng)揭示抵押物的報建手續(xù)是否齊全、合法,提成示貸款銀行注意有關(guān)抵押物的風(fēng)險因素,給出在設(shè)定抵押權(quán)時的客觀、合理的市場價值,對抵押物的有關(guān)建筑面積公攤的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo),其他規(guī)劃內(nèi)容以及工程形象進(jìn)度進(jìn)行核實和披露。

本文對我有幫助?點擊【右下角】的菜單里的"分享"按鈕分享給你的朋友們吧~
【上一篇】
【下一篇】
相關(guān)文章:
滬上找律師,就上滬律網(wǎng)~
上海律師咨詢熱線
主站蜘蛛池模板: 上海慧泰仪器制造有限公司| 永州市冷水滩华立水力机械设备有限公司 | 售后服务认证-五星级物业售后服务体系认证证书-ISO27001信息安全管理体系认证证书查询认E云-湖北省贯标企业管理咨询有限公司 | 益家304不锈钢水管厂家|批发代理|价格|薄壁|广东益家管业有限公司 | 运动控制器_数控系统_廊坊市九盈数控技术公司「官网」 | 河北高新技术企业认定,沧州商标注册,沧州9001质量管理体系认证,沧州高新技术企业认定,沧州体系认证,沧州商标续展,沧州版权登记,河北国瑞企业管理咨询有限公司 | 无塔供水_全自动无塔供水设备_石家庄工泉水处理_无塔供水器 | 拍照机,地铁自助拍证件照机器,校园自助打印机,智能自助复印机 | 小型加油机价格- 柴油加油机多少钱一台 | 湖南长沙手术室、实验室、无尘室、洁净室、无尘车间的净化工程装修公司-福临建设 | 河北湛存边坡防护工程有限公司-边坡防护网_边坡绿化修复_喷浆挂网 | 三拓精密机械南通有限公司| 妙手网-圆心大药房-广东圆心恒金堂医药连锁有限公司-放心的网上药店_妙手医生旗下正规网上买药平台 | 模压机|硫化机|平板硫化机生产厂家-南通海利特橡塑机械有限公司 模压化粪池_三格式化粪池_玻璃钢化粪池厂家 | 郑州宏大纺机有限公司| 在线播放国产精品|哔咔漫画破解版永久vip兑换码|免费黄漫画|女被黄漫扒衣服软件|91精品麻豆 | 深圳喜运达物流官网_东南亚物流|海运|专线|海外仓_泰国菲律宾马来西亚海运|物流专线|海外仓 | 塑木地板,塑木栏杆,塑木地板价格,塑木地板厂家—浙江尚元塑木制品有限公司 | 河北高新技术企业认定,沧州商标注册,沧州9001质量管理体系认证,沧州高新技术企业认定,沧州体系认证,沧州商标续展,沧州版权登记,河北国瑞企业管理咨询有限公司 | 无尘投料站-真空上料机-旋振筛|超声波振动筛|摇摆筛|筛分机-新乡市欧霖佳机械有限公司 | 厦门,泉州自助餐上门|生日自助餐|婚礼自助餐|公司聚会自助餐|户外烧烤|冷餐|茶歇外卖配送-福建非选餐饮公司 | 普利塞HS穿刺活检针-巴德穿刺活检针-美创爱琅Argon活检针同轴针-山东瑞玺源 | 蒸汽发生器厂家-电加热蒸汽发生器-免办证/免报批/免报检电锅炉-上海电热水锅炉-上海艾亚锅炉有限公司 | 济宁山银煤矿机械有限公司,钻采工具,防爆电器,凿岩机械,风动工具,矿山机械,建筑机械,支护设备,通风防尘,铁路设备,仪器仪表,大型设备,矿用泵,钎具类,消防类,矿车类,配件区类 | 烟台广告公司-烟台仁和图文广告制作有限公司 | 上海希喆机械有限公司-Schunk雄克,雄克卡盘, 雄克机械手, B+R贝加莱, ELCIS编码器,艾西斯编码器, TWK编码器,Nexen,Joyce dayton升降机,Thomson汤姆森,TPG减速机,INA导轨。 | 小型生活污水处理设备_MBR膜生物反应器_口腔医院/脱脂污水处理设备_酸洗磷化/喷涂废水处理设备-上海台江环保 | 网带烘干机-不锈钢网带-乙型网带-不锈钢链板-网带输送机-宁津县天惠机械制造有限公司 | 上海物业管理_写字楼物业管理_厂房物业管理_上海企福物业管理有限公司 | 景观灯-庭院灯-多功能路灯-高杆灯-智慧灯杆生产厂家-扬州景尚光电 | 铝合金热处理设备_天然气铝棒加热炉_QPQ热处理设备-浙江长兴天源炉业科技有限公司 | 液压提升设备,液压顶升装置,钢内筒提升设备,储罐液压顶升_沧州鼎恒液压机械制造有限公司 | 威海电子电镀,山东五金电镀,威海镀镍,山东镀铜镍铬-威海鑫镱金属制品厂 | 数据采集卡_北京科尔特兴业测控技术研究所 | 上海婺川实业有限公司| 网上配音_免费配音_广告专题配音_网络录音网站【海豚配音】 | 吉安市圣宫制冷设备有限公司| 气相色谱仪生产厂家批发价格找上海惠分科学分析仪器有限公司 | 泰安led显示屏-泰安户外裸眼3D显示屏-扩声系统-舞台灯光机械-电子屏-肥城宁阳新泰东平-泰安市奇美特电子有限公司 | 数控机床市场网-专业的数控机床网站 | 漫画大全免费看_漫画终身版_羞羞漫画网 |