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期房抵押的性質(zhì)及抵押物評估的內(nèi)容
發(fā)布時間:2017-07-03 09:03:00作者: 上海律師網(wǎng)瀏覽量:935 ℃

  對于期房抵押的性質(zhì)及抵押物評估的內(nèi)容,應(yīng)明確期房抵押的范圍,那些屬于期房抵押,以及期房抵押物評估的內(nèi)容包括那些等等,下面分別介紹期房抵押的性質(zhì)及期房抵押物評估的內(nèi)容。

  一、預(yù)購商品房貸款抵押中的“抵押”是期權(quán)抵押

  1997 年 5 月 9 日建設(shè)部發(fā)布的《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第 3 條第 4 款規(guī)定:“預(yù)購商品房貸款抵押,是指購房人在支付首期規(guī)定的房價款后,由貸款銀行代支付其余的購房款,將所購商品房抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔(dān)保的行為”。其中使用的“抵押”一詞是否完全等同于通常所講演的房地產(chǎn)抵押,筆者認(rèn)為值得商榷。

  其一,從抵押物本身來看,按照《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第 46 條的規(guī)定:“房地產(chǎn)抵押是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。債務(wù)人不履行債務(wù)時,抵押權(quán)人有權(quán)依法以抵押的房地產(chǎn)拍賣所得的價款優(yōu)先受償”??梢?,抵押房地產(chǎn)必須是抵押人的合法的房地產(chǎn),即在設(shè)定抵押權(quán)時,抵押物必須是實實在在存在的房地產(chǎn),且權(quán)屬清楚,有權(quán)屬證書,無權(quán)屬爭議。預(yù)售商品房抵押也稱為房屋期權(quán)抵押,購房者在簽訂購房合同時,購房者與開發(fā)商之間只是產(chǎn)生了債務(wù)關(guān)系,購房者獲得的僅僅是債權(quán),尚不是房屋所有權(quán)。也就是說,在設(shè)定抵押權(quán)時,該房地產(chǎn)正在建設(shè)卻尚未竣工,抵押物是在未來某時點建成的房地產(chǎn),即房屋的期權(quán)。

  其二,根據(jù)《中華人民共和國擔(dān)保法》中的規(guī)定,貸款銀行與抵押人簽訂抵合同后,雙方必須辦理抵押物登記手續(xù),抵押登記是抵押合同生效必備的一道手續(xù)。從抵押登記的形式來看,以取得房屋所有權(quán)證書的房地產(chǎn)抵押的,登記機(jī)關(guān)在原《房屋所有權(quán)證》上作他項權(quán)利記載后,由抵押人收執(zhí),并向抵押權(quán)人頒發(fā)《房屋他項權(quán)證》;以預(yù)售商品房抵押的,登記機(jī)關(guān)是在抵押合同上作記載。預(yù)售商品房在抵押權(quán)設(shè)定時,抵押人并未獲得《房屋所有權(quán)證》,抵押人對預(yù)購的商品房享有的權(quán)利是一種期權(quán),因而,貸款銀行和抵押人可持依法生效的《商品房買賣合同》(期房)辦理事會抵押備案手續(xù)。在辦理抵押備案手續(xù)時,還應(yīng)提供《國有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》及《商品房頂售許可證》。抵押的房地產(chǎn)在抵押期間竣工的,當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在抵押人領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)屬證書后,再正式辦理房地產(chǎn)抵押登記手續(xù)。

  其三,從抵押涉及的法律關(guān)系來看,一般房地產(chǎn)抵押涉及的法律關(guān)系有:借款人與銀行之間的借貸關(guān)系,抵押人與貸款銀行之間的抵押關(guān)系;預(yù)售商品房抵押貸款涉及的法律關(guān)系較為復(fù)雜:購房者與房地產(chǎn)開發(fā)商之間的房地產(chǎn)預(yù)售合同關(guān)系,購房者與銀行之間的借貸關(guān)系和擔(dān)保關(guān)系,即購房者向銀行貸款并以預(yù)購房地產(chǎn)向銀行擔(dān)保,開發(fā)商與銀行之間的擔(dān)保關(guān)系。在辦理預(yù)購商品房貸款抵押中,銀行為了減少自身的風(fēng)險,通常要求開發(fā)商全程擔(dān)保貸款。開發(fā)商對借款人按期還款的擔(dān)保責(zé)任只存在于借款人辦理產(chǎn)權(quán)證書之前,而對借款人在辦理產(chǎn)權(quán)證書之后不能還款沒有設(shè)定任何義務(wù)。其四,從抵押發(fā)生的階段來看,一般的房地產(chǎn)抵押發(fā)生于房地產(chǎn)建成后的任何階段;而預(yù)售商品房抵押則只能發(fā)生于房地產(chǎn)的預(yù)售階段。在商品房竣工后,房屋期權(quán)的抵押就轉(zhuǎn)化為現(xiàn)房的抵押。

  二、預(yù)購商品房貸款抵押中抵押物評估的內(nèi)容

  1 .對抵押物的合法性進(jìn)行核查,并在估價報告中如實揭示遵循房地產(chǎn)估價的合法原則,房地產(chǎn)估價應(yīng)以估價對象的合法權(quán)益為前提進(jìn)行。合法權(quán)益包括合法產(chǎn)權(quán)、合法使用、合法處分等方面。在預(yù)售商品房貸款抵押物的評估中,要特別注意估價對象的合法產(chǎn)權(quán)。由于預(yù)售商品房貸款抵押,只發(fā)生在商品房的預(yù)售階段,所以,對該抵押物主要核查其報建手續(xù)是否完整。估價人員應(yīng)對估價對象的每一項報建手續(xù)的原件和復(fù)印件進(jìn)行核對,對于核對無誤的復(fù)印件給以認(rèn)可;未能核對或發(fā)現(xiàn)錯誤的復(fù)印件,在報告中進(jìn)行揭示。尤其要對估價對象的《商品房買賣合同》(期房)及 “五證”即《國有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》、《商品房預(yù)售許可證》進(jìn)行仔細(xì)核查。

  2 .評估抵押物的抵押價值

  ( l )關(guān)于估價時點。雖然房地產(chǎn)抵押價值的評估時希望了解的是當(dāng)?shù)盅喝瞬宦男袀鶆?wù)、抵押權(quán)人依法以提供擔(dān)保的房地產(chǎn)折價或者拍賣、變賣該房地產(chǎn)時,該房地產(chǎn)所能實現(xiàn)的

  客觀合理價格折算到設(shè)定抵押時的價值,但由于這種預(yù)期價值評估難以準(zhǔn)確把握,實際評估的抵押價值是房地產(chǎn)設(shè)定抵押權(quán)時的價值。由前面的分析可知,預(yù)售商品房貸款抵押評估時,估價對象的狀況為未來某時點(估價對象房地產(chǎn)竣工時點)的狀況,房地產(chǎn)的市場狀況為現(xiàn)在(抵押權(quán)設(shè)定時)的狀況。可見,房地產(chǎn)的市場狀況與估價對象的狀況不在同一時點。

  值得注意的是,預(yù)售商品房貸款抵押物的評估不同于在建工程的評估。在建工程評估中,估價對象的狀況及房地產(chǎn)的市場狀況均為估價時點時的狀況,即房地產(chǎn)的市場狀況與估價對象的狀況處在同一時點。

  ( 2 )關(guān)于建筑面積售商品房貸款抵押評估中經(jīng)常遇到的一個問題是,實際建筑面積超過《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》規(guī)定的面積的情況。遵循房地產(chǎn)估價中的合法原則,應(yīng)根據(jù)不同的情況進(jìn)行處理;①已經(jīng)規(guī)劃部門同意,并補(bǔ)交了相關(guān)費用的,可按規(guī)劃部門最終確定的建筑面積進(jìn)行評估;②已經(jīng)規(guī)劃部門處理,尚需補(bǔ)交費用的,應(yīng)扣除該項費用,并在估價報告中說明;③未經(jīng)規(guī)劃部門同意的,按《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》上規(guī)定的建筑面積考慮,并在估價報告中說明超面積部分的不合法性。

  3 .對預(yù)售商品房的工程形象進(jìn)度和完成投資額進(jìn)行審查按照中國人民銀行發(fā)布的《關(guān)于規(guī)范住房金融業(yè)務(wù)的通知》要求,借款人申請個人住房貸款購買期房的,所購期房必須是在多層住宅主體結(jié)構(gòu)封頂、高層住宅完成總投資的三分之二的條件下銷售綜上所述,房地產(chǎn)預(yù)售商品房貸款抵押物的評估報告中,重點應(yīng)揭示抵押物的報建手續(xù)是否齊全、合法,提成示貸款銀行注意有關(guān)抵押物的風(fēng)險因素,給出在設(shè)定抵押權(quán)時的客觀、合理的市場價值,對抵押物的有關(guān)建筑面積公攤的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo),其他規(guī)劃內(nèi)容以及工程形象進(jìn)度進(jìn)行核實和披露。

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