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該案中的房產(chǎn)抵押是否有效
發(fā)布時間:2017-07-03 09:03:00作者: 上海律師網(wǎng)瀏覽量:972 ℃

  1999年12月27日,中國建設(shè)銀行潛江支行(以下簡稱潛江建行)與湖北中生藥業(yè)有限公司(以下簡稱中生公司)簽訂《借款合同》一份,合同約定:中生公司向潛江建行借款100萬元,借款期限從1999年12月28日至2000年12月28日。合同簽訂后,潛江建行按約履行,至2000年9月30日中生公司還款10萬元,余款90萬元至今未付。此后,潛江建行又與潛江市供銷社簽訂《抵押合同》一份,約定潛江供銷社將位于潛江園林辦事處章華中路58號,權(quán)屬證書號為004928、004930,面積分別為2015.76平方米和681.50平方米的房屋抵押給潛江建行,同時約定抵押權(quán)的存續(xù)期間至被擔(dān)保的債權(quán)訴訟時效屆滿之日后兩年止。雙方于2002年6月20日到潛江市房地產(chǎn)交易所辦理了該宗房地產(chǎn)抵押押登記手續(xù)。該抵押合同項下的房屋附著的國有土地使用權(quán)屬以劃撥方式取得,雙方未履行法定審批手續(xù)或辦理土地使用權(quán)抵押登記手續(xù)。中生公司于2004年1月14日宣告破產(chǎn),經(jīng)破產(chǎn)清算潛江建行該筆債權(quán)未得到清償。2004年6月28日,潛江建行將該筆債權(quán)轉(zhuǎn)讓給中國信達(dá)資產(chǎn)管理公司武漢辦事處(以下簡稱信達(dá)公司),并于2004年9月7日公告通知債務(wù)人潛江供銷社。信達(dá)公司于2004年11月29日將債權(quán)轉(zhuǎn)讓給東方公司。

  2004年10月26日,潛江建行向潛江市人民法院提起訴訟,要求潛江供銷社承擔(dān)抵押擔(dān)保責(zé)任。潛江法院受案后,依法進(jìn)行了公開審理。

  2004年11月26日,潛江市人民法院(2004)潛民二初字第76號民事判決認(rèn)為,潛江建行在借款人中生公司依法破產(chǎn)后,其未得到清償債權(quán)要求擔(dān)保人潛江供銷社承擔(dān)抵押擔(dān)保責(zé)任,符合法律規(guī)定。雙方簽訂的《抵押合同》雖無簽訂時間,但根據(jù)雙方到潛江市房地產(chǎn)交易所辦理抵押登記手續(xù),可推定雙方簽訂抵押合同的時間,該合同雖不是潛江供銷社法定代表人簽字,但合同蓋有潛江供銷社的行政公章,應(yīng)認(rèn)定該合同自簽訂之日起成立。

  根據(jù)《擔(dān)保法》第三十六條之規(guī)定“以依法取得的國有土地上的房屋抵押的,該房屋占有范圍內(nèi)的國有土地使用權(quán)同時抵押”及《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第二十三條第二款“地上建筑物、其他附著物抵押時,其使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)隨之抵押”的規(guī)定,在雙方辦理房產(chǎn)抵押登記后該宗房屋與土地使用權(quán)一并設(shè)立抵押。但雙方在辦理抵押時,只辦理了房屋抵押登記手續(xù),而房屋附著于以劃撥方式取得的國有土地使用權(quán)抵押登記,違反了法律規(guī)定。根據(jù)《合同法》第五十二條第五項、《擔(dān)保法》第三十六條及最高人民法院《關(guān)于破產(chǎn)企業(yè)國有劃撥土地使用權(quán)應(yīng)否列入破產(chǎn)財產(chǎn)等問題的批復(fù)》第三條及關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)國土資源部《關(guān)于國有劃撥土地使用權(quán)抵押登記有關(guān)問題的通知》的通知的規(guī)定,判決:1、雙方在《抵押合同》中所設(shè)立的抵押無效;2、駁回原告訴訟請求。

  2004年12月27日,東方公司武漢辦事處以法院受理此案違反法律規(guī)定,判決內(nèi)容違法向我院提出申訴,我院經(jīng)審查認(rèn)為,法院判決認(rèn)定事實錯誤,實體處理不當(dāng)。

  一、原審原告潛江建行無權(quán)起訴,潛江市人民法院受理此案違反《民事訴訟法》規(guī)定。

  潛江建行已于2004年6月28日將潛江供銷社的抵押債權(quán)轉(zhuǎn)讓給信達(dá)公司武漢辦事處,并于2004年9月7日公告通知債務(wù)人潛江供銷社。該債權(quán)已歸信達(dá)公司所有,信達(dá)公司于2004年11月29日將債權(quán)轉(zhuǎn)讓給東方公司。潛江建行對此債權(quán)無所有權(quán)。而潛江建行卻于2004年10月26日向潛江市人民法院提起訴訟。潛江建行已將實體權(quán)利轉(zhuǎn)讓,與本案沒有利害關(guān)系,潛江法院受理潛江建行的起訴,違反《中華人民共和國民事訴訟法》第一百零八條第一款之規(guī)定,潛江法院違法受理此案,是對并不存在的實體權(quán)利進(jìn)行審理,導(dǎo)致實體判決錯誤。

  二、原審判決內(nèi)容違法。

  1、原審法院的判決適用法律不當(dāng)。原審法院不應(yīng)適用《批復(fù)》認(rèn)定申訴人依據(jù)《擔(dān)保法》設(shè)定的房產(chǎn)抵押無效。

  首先《批復(fù)》規(guī)定的“國有企業(yè)以建筑物設(shè)定抵押的效

  力問題……”是針對國有企業(yè)的,不適用本案。本案被申訴人(抵押人)潛江供銷社是集體所有制企業(yè),非國有企業(yè),因而不能適用《批復(fù)》的規(guī)定。

  其次,本案并非房產(chǎn)和土地一并設(shè)定抵押的情形。一審判決牽強附會,將不屬于《批復(fù)》規(guī)定的情形而強納之,顯屬法律適用不當(dāng)。

  2、本案房產(chǎn)抵押應(yīng)認(rèn)定為有效。

  首先,本案抵押物屬于《擔(dān)保法》第三十四條規(guī)定的可以設(shè)定抵押的物品。

  其次,法律并沒有禁止單獨以房產(chǎn)設(shè)定抵押。

  第三,本案中,原債權(quán)銀行與潛江供銷社設(shè)定抵押,簽有書面的抵押合同,并且辦理了房產(chǎn)抵押登記,完全符合《擔(dān)保法》的規(guī)定。

  本案經(jīng)湖北省人民檢察院漢江分院提出抗訴,潛江市人民法院進(jìn)行再審,法院充分采納了檢察機關(guān)的抗訴理由,認(rèn)定本案中房產(chǎn)抵押有效,經(jīng)法院主持調(diào)解,各方當(dāng)事人自愿達(dá)成如下協(xié)議:

  一、原審被告潛江市供銷社欠第三人東方公司擔(dān)保貸款本金90萬元及利息22302元(截止2004年8月30日),由潛江市供銷社即日償還東方公司46.8萬元(已履行),其余本息東方公司自愿放棄;

  二、東方公司協(xié)助潛江市供銷社辦理解除抵押房屋物權(quán)證的相關(guān)手續(xù)。

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