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住房抵押貸款的還款方式
發(fā)布時間:2017-07-03 09:03:00作者: 上海律師網(wǎng)瀏覽量:969 ℃

  住房抵押貸款的還款方式

  一次還本付息法

  講解:現(xiàn)各銀行規(guī)定,貸款期限在一年以內(nèi)(含一年),那么還款方式為到期一次還本付息,即初期的貸款本金加上整個貸款期內(nèi)的利息綜合。計算公式如下:

  到期一次還本付息額=貸款本金×[1+年利率(%)] (貸款期為一年)

  到期一次還本付息額=貸款本金×[1+月利率(‰)×貸款期(月)](貸款期不到一年)

  其中:月利率=年利率÷12

  如以住房公積金貸款1萬元,貸款期為7個月,則到期一次還本付息額為:

  10000元×[1+(4.05%÷12月)×7月]= 10236.3元

  等額本息還款法

  講解:個人購房抵押貸款期限一般都在一年以上,則還款的方式之一是等額本息還款法,即從使用貸款的第二個月起,每月以相等的額度平均償還貸款本金和利息。計算公式如下:

  每月等額還本付息額=貸款本金×

  其中:還款期數(shù)=貸款年限×12

  如以商業(yè)性貸款20萬元,貸款期為15年,則每月等額還本付息額為:

  月利率為5.04%÷12=4.2‰,還款期數(shù)為15×12=180

  200000×4.2‰×(1+4.2)

  即借款人每月向銀行還款1642.66元,15年后,20萬元的借款本息就全部還清。

  抵押與按揭

  1、在生效條件上

  按揭的生效條件是,如果按揭物是現(xiàn)房的,那必須將房屋的產(chǎn)權(quán)證交付給按揭權(quán)人執(zhí)管;若按揭物是期房的,則必須將《商品房預(yù)售合同》交付給按揭權(quán)人執(zhí)管。但是不管現(xiàn)房還是期房,都必須向法定登記機構(gòu)辦理登記后方可生效。而抵押的抵押物除了法律規(guī)定必須經(jīng)法定登記機關(guān)登記才可生效外其他抵押物是否要登記后才生效,則由抵押人和抵押權(quán)商定。

  2、在權(quán)利依據(jù)上

  按揭的權(quán)利既屬于擔(dān)保物權(quán),又屬于一般債權(quán),因為按揭物如是現(xiàn)房,按揭人只要將按揭物的產(chǎn)權(quán)證交付給按揭人即可,它是一種權(quán)利的質(zhì)押,與債權(quán)并無直接關(guān)系;若按揭物是一種期房的,它實際上還并不存在,因此根本不會發(fā)生轉(zhuǎn)移期房的占有權(quán)問題,只是要求把《商品預(yù)售合同》交付給按揭權(quán)人即可。《商品房預(yù)售合同》中反映的僅是合同上的債權(quán)債務(wù)關(guān)系,也說明按揭人在商品預(yù)售的合同關(guān)系中是處于債權(quán)人的地位,這種權(quán)利只具有一種債權(quán)的性質(zhì),尚未具有直接體現(xiàn)財產(chǎn)權(quán)的性質(zhì)。而抵押權(quán)屬于物權(quán),因為它是抵押人以自己的財產(chǎn)作為履行債務(wù)的保證。

  3、在標(biāo)的物上

  按揭和抵押權(quán)的標(biāo)的雖然都可以是房屋,但抵押權(quán)的標(biāo)的原則上應(yīng)為有體物。雖然傳統(tǒng)民法上也可以對權(quán)利設(shè)定抵押權(quán),如中國《擔(dān)保法》規(guī)定的可以國有土地使用權(quán)設(shè)定抵押,但抵押物必須直接指向現(xiàn)存的具有一定交換價值的財產(chǎn)或者一種能即時物化的權(quán)利,這就排除了以期待權(quán)作為設(shè)定抵押的可能。而在按揭中,按揭的標(biāo)的物不僅包括現(xiàn)房,還有在建的工程和樓花,后兩者用來設(shè)定擔(dān)保的是尚未建成的建筑物,用作設(shè)定擔(dān)保的是一種期待權(quán)。

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我國住房抵押貸款的登記制度

法律對住房抵押貸款的法律規(guī)定

住房抵押貸款的風(fēng)險和防范

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