1、抵押房有司法行政限制
在一般的房產(chǎn)抵押貸款業(yè)務(wù)當(dāng)中,如果借款人不能履行還款義務(wù)的時候,出借人就有將借款人抵押的房產(chǎn)進(jìn)行處理并獲得相應(yīng)的抵押償付款的權(quán)利。不過,在法律上,如果當(dāng)房產(chǎn)先于抵押存在司法或者行政限制的時候,此房產(chǎn)是不具有被抵押的權(quán)利的,與之相對應(yīng)的是出借人就不具備處理這類房產(chǎn)的權(quán)利了。
如何規(guī)避:提前在人法網(wǎng)、文書網(wǎng)查詢借款人是否正在被執(zhí)行階段,同時查詢借款人是否在全國失信人名單中有記錄,從而杜絕抵押房產(chǎn)因為借款人原因而導(dǎo)致被查封,以確保借款人違約后能對抵押房產(chǎn)處置變現(xiàn)。
2、抵押房產(chǎn)屬性是“劃撥”
在我國,土地有兩種基本的使用權(quán)證,一是出讓,二是劃撥。房產(chǎn)證上屬性欄一般有標(biāo)明是出讓還是劃撥。以出讓方式獲得的國有土地使用權(quán)是有償和有時間限制的,土地使用者在設(shè)定的權(quán)利范圍內(nèi)享有對土地的使用,轉(zhuǎn)讓和抵押等民事權(quán)利,任何單位和個人不得干預(yù);而以劃撥方式取得國有土地使用權(quán)的,除了法律的特別規(guī)定外,沒有使用期限的要求,一般只有國家機關(guān)用地,軍事用地,城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和公益事業(yè)用地等其他用地可以以劃撥形式取得,但其轉(zhuǎn)讓,出租,和抵押受到法律限制。
如何規(guī)避:原則上盡力只接受出讓類房產(chǎn)和符合房改政策的劃撥類房產(chǎn),以確保辦理抵押手續(xù)和處置房產(chǎn)的便捷性及可操作性,減低房產(chǎn)不能變現(xiàn)或變現(xiàn)手續(xù)繁瑣的風(fēng)險。
3、抵押房產(chǎn)尚有貸款未還
在法律上,二次抵押是合法的。但其風(fēng)險在于:當(dāng)借款人因某種原因不能履行還款義務(wù)的時候,處置房產(chǎn)之后因平臺出借人沒有優(yōu)先受償權(quán)而可能得不到或者不能全得到賠償。
如何規(guī)避:提前了解此房產(chǎn)首次抵押貸款的未還金額,對于存在較大未還金額的二次抵押房產(chǎn),在對房產(chǎn)有準(zhǔn)確的估價的基礎(chǔ)之上,一般要么減少抵押的成數(shù)(抵押率),要么要求借款人償還首次抵押的未還余額,總之,盡力讓自己成為第一抵押債權(quán)人,即優(yōu)先受償人。
4、借款人有且只有一套房
在P2P平臺房產(chǎn)抵押貸款業(yè)務(wù)當(dāng)中,如果當(dāng)借款人抵押的房產(chǎn)是借款人唯一的一套房產(chǎn),而且面積較小的話,其風(fēng)險比較大。因為如果借款人因故無法履行還款義務(wù)時,即使根據(jù)抵押法平臺出借人獲得抵押房產(chǎn)的處置權(quán),但是由于借款人及其家人無其他安身之處拒絕搬遷時,就算平臺申請法律援助,司法機關(guān)也會考慮到具體情況給予借款人及其家人人道主義的關(guān)懷,而不予處置房產(chǎn),其結(jié)果對于平臺來說極具道義和法律的考驗。
如何規(guī)避:要求借款人出具第二套房產(chǎn)居住證明或第三人出具的允許居住證明,以保證房產(chǎn)能有效便捷的被處置。(今年最高法已出新規(guī)明確:執(zhí)行依據(jù)生效之后,被執(zhí)行人為了逃避債務(wù),轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)移自己的名下的房產(chǎn),造成了只有一套房產(chǎn),不屬于保護(hù)的對象)
5、抵押貸款用途及抵押率
根據(jù)民間借貸法規(guī)定:只有當(dāng)借款用途合法時,出借人的權(quán)利才會受到法律保障;反之,如果出借人明知借款人的借款用途不合法而出借,則其權(quán)益不受法律保護(hù)。
雖然房產(chǎn)具有較高的保值性,但在一些二三線城市,甚至是一些小城鎮(zhèn),或者是特殊時期,其保值性并不高而且流動性也不強。借款時,如果給予的借款成數(shù)(抵押率)過高,遭遇損失的風(fēng)險就較大。在借款人不能履行還款義務(wù)的時候,雖然你獲得了其房產(chǎn)的處置權(quán),但是并不能保證處置后的房產(chǎn)就能夠獲得足夠的賠償金。房價下降,流動性差,或者處置成本過高都是影響其的因素。
如何規(guī)避:一定要了解到借款人的借款用途,確保其合法性,并在借款協(xié)議中明晰標(biāo)明借款人的借款用途。同時建議抵押率控制在65%以內(nèi),以確保遭遇損失的風(fēng)險比較小。比如房子找專業(yè)評估機構(gòu)估價100萬,你最多借給他65萬。
6、其他風(fēng)險因素
其實在房產(chǎn)抵押貸款業(yè)務(wù)當(dāng)中,還應(yīng)注意房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)不明,借款人年紀(jì)過大,借款人與用款人不一致陷入三角債,借款人職業(yè)特殊等等風(fēng)險因素。
如何規(guī)避:總之,一定要綜合考慮各個方面風(fēng)險因素,不要以為房子抵押給你了就安全了,如果實在拿捏不準(zhǔn),可以咨詢相關(guān)專業(yè)人士意見,多留個心眼。