房屋抵押的法律問題
一、怎樣了解土地使用權(quán)是否設(shè)定抵押
以土地使用權(quán)設(shè)定抵押，法律規(guī)定應(yīng)當辦理抵押物登記，抵押合同自登記之日起生效。購房人可以依法到房地產(chǎn)登記部門了解自己希望購買的房屋是否設(shè)定抵押，也可以查看開發(fā)商的土地使用權(quán)證書的原件看是否有設(shè)定抵押的記載。
二、土地使用權(quán)設(shè)定抵押的房屋還能不能買
一些開發(fā)商為解決資金不足問題，一般會將已經(jīng)取得的土地使用權(quán)抵押給銀行以獲得貸款。因為土地和房屋的不可分割性，法律規(guī)定二者須同時抵押;如果購房人購買了土地使用權(quán)已經(jīng)設(shè)定抵押的房屋并且在購買時開發(fā)商并未將該抵押解除(解押)，就會給購房者帶來巨大的風(fēng)險。
滿足如下條件可以購買：
(1)根據(jù)《擔保法》規(guī)定：抵押期間，抵押人轉(zhuǎn)讓已辦理登記的抵押物的，應(yīng)當通知抵押權(quán)人并告知受讓人轉(zhuǎn)讓物已經(jīng)抵押的情況;抵押人未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的，轉(zhuǎn)讓行為無效。所以，開發(fā)商首先應(yīng)征得銀行的同意并將抵押事項告之購房人。
(2)根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時，土地使用權(quán)出讓合同載明的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移。所以，購房人在簽訂合同時，開發(fā)商應(yīng)根據(jù)其與銀行之間的事先約定向銀行支付對應(yīng)款項，并向購房人出示關(guān)于所購房屋已經(jīng)解押的證明文件。
三、那些房地產(chǎn)不得設(shè)定抵押
下列房地產(chǎn)不得設(shè)定抵押：
(一)權(quán)屬有爭議的房地產(chǎn);
(二)用于教育、醫(yī)療、市政等公共福利事業(yè)的房地產(chǎn);
(三)列入文物保護的建筑物和有重要紀念意義的其他建筑物;
(四)已依法公告列入拆遷范圍的房地產(chǎn);
(五)被依法查封、扣押、監(jiān)管或者以其他形式限制的房地產(chǎn);
(六)依法不得抵押的其他房地產(chǎn)。
四、貸款買房，抵押房地產(chǎn)的保險由誰承擔、受益人是誰
根據(jù)相關(guān)規(guī)定：貸款買房，保險費由買房人承擔，銀行為保險賠償?shù)牡谝皇芤嫒恕?/p>
五、開發(fā)商應(yīng)履行那些主要告知義務(wù)以避免風(fēng)險
根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》相應(yīng)條款的規(guī)定：
第八條 具有下列情形之一，導(dǎo)致商品房買賣合同目的不能實現(xiàn)的，無法取得房屋的買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任：
(一)商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人;
(二)商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人。
第九條 出賣人訂立商品房買賣合同時，具有下列情形之一，導(dǎo)致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任：
(一)故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明;
(二)故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實;
(三)故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實。
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