上海律师_欧美日韩中文字幕在线观看_上海法律咨询_欧美日韩中文字幕在线播放_律师在线咨询网站_欧美日韩中文字幕在线_上海律师事务所-沪律网

今天是07月11日
免費咨詢熱線
133-700-11000
辦理房地產(chǎn)抵押登記時應(yīng)注意的事項
發(fā)布時間:2017-07-03 09:03:00作者: 上海律師網(wǎng)瀏覽量:971 ℃

  抵押作為擔(dān)保的一種方式,由于具有諸多的優(yōu)點而被廣泛采用,成為目前我國最普遍、最活躍的一種融資方式。對于抵押權(quán)設(shè)立登記和抵押權(quán)變更登記應(yīng)如何進(jìn)行區(qū)分?我們可以從兩者的定義及本質(zhì)特征來進(jìn)行區(qū)分。

  《物權(quán)法》及《房屋登記辦法》實施以來,對房地產(chǎn)登記實務(wù)具有非常強的指導(dǎo)作用。在辦理房地產(chǎn)抵押登記實踐中產(chǎn)生了許多新問題。

  一、如何區(qū)分抵押權(quán)設(shè)立登記和抵押權(quán)變更登記

  抵押作為擔(dān)保的一種方式,由于具有諸多的優(yōu)點而被廣泛采用,成為目前我國最普遍、最活躍的一種融資方式。對于抵押權(quán)設(shè)立登記和抵押權(quán)變更登記應(yīng)如何進(jìn)行區(qū)分?我們可以從兩者的定義及本質(zhì)特征來進(jìn)行區(qū)分。

  抵押權(quán)設(shè)立登記是指根據(jù)抵押當(dāng)事人申請,登記機構(gòu)依法將抵押權(quán)設(shè)立的事項在登記簿上予以記載的行為。

  抵押權(quán)的變更登記,是指房地產(chǎn)抵押權(quán)主體(抵押人、抵押權(quán)人、抵押物)不發(fā)生改變,只是抵押權(quán)的客體和內(nèi)容發(fā)生變化(例如抵押權(quán)人的名稱、地址,抵押物的地址、面積發(fā)生改變等),將抵押權(quán)變更登記事項記載于抵押登記簿的行為。

  在登記實踐中,需要辦理房地產(chǎn)抵押權(quán)變更登記主要有以下幾種情況:抵押權(quán)人的名稱、地址發(fā)生改變而發(fā)生的房地產(chǎn)抵押權(quán)變更,例如抵押權(quán)人公司改制、更名等情形;抵押物的地址、面積發(fā)生改變;抵押權(quán)內(nèi)容發(fā)生改變,包括抵押權(quán)順位變化、抵押權(quán)存續(xù)期變化、抵押范圍變化等。

  根據(jù)法律法規(guī)規(guī)定,房屋所有權(quán)、用益物權(quán)、擔(dān)保物權(quán)均存在設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)移、注銷(撤銷)情形。抵押權(quán)設(shè)立登記是抵押權(quán)產(chǎn)生效力的必要條件,未經(jīng)登記的抵押權(quán)不發(fā)生效力。所以抵押權(quán)的設(shè)立登記和抵押權(quán)的變更登記,簡單地理解,兩者間關(guān)系類似于所有權(quán)初始登記與所有權(quán)變更登記,是一種先后關(guān)系、從屬關(guān)系,只有先辦理了抵押權(quán)的設(shè)立登記,才有條件發(fā)生抵押權(quán)的變更登記。

  二、對于同一房屋上記載有先后設(shè)立的兩個抵押權(quán),在先的抵押權(quán)辦理了債權(quán)數(shù)額減少的變更登記,變更登記時間晚于在后的抵押權(quán),是否意味著其為后順位。

  優(yōu)先受償權(quán)是抵押權(quán)人對該抵押房屋享有的重要權(quán)利之一。在同一房屋上設(shè)定多個抵押權(quán)時,一旦抵押人無法履行債務(wù)致使抵押權(quán)人需要實現(xiàn)抵押權(quán),經(jīng)拍賣、變賣抵押房屋后所得價款,首先由第一順位抵押權(quán)人按照已登記的債權(quán)數(shù)額優(yōu)先受償,后順位的抵押權(quán)人依次受償。這就意味著如果前一順位抵押權(quán)人已將抵押物變賣所得價款全部受償完畢后,后一順位抵押權(quán)人將無法實現(xiàn)抵押權(quán),遭受經(jīng)濟(jì)損失。所以優(yōu)先受償?shù)捻樜粍t是決定抵押權(quán)人能否實現(xiàn)抵押權(quán)的關(guān)鍵。

  《物權(quán)法》第一百九十九條規(guī)定了同一財產(chǎn)向兩個以上債權(quán)人抵押的,在拍賣、變賣抵押財產(chǎn)后所得的價款清償?shù)捻樞颍?.抵押權(quán)已登記的,按照登記的先后順序清償;順序相同的,按照債權(quán)比例清償。2.抵押權(quán)已登記的先于未登記的受償。3.抵押權(quán)未登記的,按照債權(quán)比例清償。根據(jù)這一規(guī)定,已登記的抵押權(quán)優(yōu)先于未登記的抵押權(quán)受償,而在同樣已登記的抵押權(quán)中,決定受償順序的是登記時間。登記時間則是登記機構(gòu)將抵押登記核準(zhǔn)登記并記載于登記簿的時間。

  要解決因登記在先的抵押權(quán)辦理了債權(quán)數(shù)額減少的變更登記,變更登記時間晚于在后的抵押權(quán),受償順序是否因此改變的問題,首先我們要確定的是,辦理債權(quán)數(shù)額減少的變更登記是否影響到抵押權(quán)的順位,登記時間是看抵押權(quán)設(shè)立的登記時間還是抵押權(quán)變更的登記時間。

  債權(quán)數(shù)額減少的變更登記屬于抵押權(quán)變更登記的內(nèi)容之一。根據(jù)前述對抵押權(quán)變更登記的理解,它并不對抵押權(quán)的主體產(chǎn)生改變,只是抵押的客體和內(nèi)容的變化,并不影響到抵押當(dāng)事人的民事法律關(guān)系。同時,抵押權(quán)設(shè)立登記與抵押權(quán)變更登記又是一種先后的、從屬的關(guān)系。筆者認(rèn)為抵押權(quán)的效力是在抵押權(quán)設(shè)立登記開始時便產(chǎn)生的,而抵押權(quán)變更登記并沒有改變抵押權(quán)的效力。所以因債權(quán)數(shù)額減少的抵押權(quán)變更登記不對抵押權(quán)的順位產(chǎn)生影響,抵押權(quán)順位的登記時間應(yīng)以抵押權(quán)設(shè)立登記的時間為準(zhǔn)。

  但需注意的是,《物權(quán)法》第一百九十四條也規(guī)定了抵押權(quán)人可以放棄抵押權(quán)或抵押權(quán)的順位。所以,因抵押權(quán)人放棄抵押權(quán)的順位所辦理的抵押權(quán)變更登記當(dāng)然對抵押權(quán)的順位產(chǎn)生了改變。

  三、私立學(xué)校、醫(yī)院等單位所有的房地產(chǎn)能否抵押并辦理抵押登記

  關(guān)于房地產(chǎn)抵押的范圍,我國《擔(dān)保法》、《物權(quán)法》及《房屋登記辦法》均做出了禁止性規(guī)定。其中,對學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會團(tuán)體的教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他社會公益設(shè)施做出了禁止抵押的規(guī)定。如何正確理解這一規(guī)定并應(yīng)用于房地產(chǎn)抵押登記實務(wù)中非常重要。

  首先我們對《擔(dān)保法》、《物權(quán)法》及《房屋登記辦法》的這一規(guī)定要理解透徹。筆者認(rèn)為,要滿足這一規(guī)定需要同時具備三個條件:一是房產(chǎn)必須是以公益性為目的;二是房產(chǎn)屬教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他社會公益設(shè)施;三是這些房產(chǎn)必須是為事業(yè)單位、社會團(tuán)體所有。滿足了這些條件,則符合上述法律法規(guī)明確規(guī)定的禁止抵押范圍。

  所以,公辦學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院,顯然是屬于法律法規(guī)規(guī)定禁止抵押的范圍。但是隨著我國教育體制和醫(yī)療體制的改革,出現(xiàn)了越來越多的民辦學(xué)校和醫(yī)院,這種新型的教育、醫(yī)療單位由于自身的特點經(jīng)常會出現(xiàn)融資需求,而以自身的資產(chǎn)進(jìn)行抵押貸款無疑是一種重要的融資方式。那么在登記實踐中遇到這類抵押需求,登記機構(gòu)能否為其辦理抵押登記?筆者認(rèn)為,應(yīng)當(dāng)從下面幾個方面來認(rèn)識。

  首先,我們應(yīng)當(dāng)認(rèn)清民辦學(xué)校、私立醫(yī)院的本質(zhì)。根據(jù)《中華人民共和國民辦教育促進(jìn)法》規(guī)定,國家機構(gòu)以外的社會組織或者個人,利用非國家財政性經(jīng)費,面向社會舉辦的學(xué)校及其他教育機構(gòu)屬于民辦教育事業(yè)。民辦教育事業(yè)屬于公益性事業(yè),是社會主義教育事業(yè)的組成部分。民辦學(xué)校與公辦學(xué)校具有同等的法律地位。

  由此可以看出,以個人、社會組織名義開辦的學(xué)校、幼兒園等,同樣需要按照《中華人民共和國民辦教育促進(jìn)法》、《中華人民共和國民辦教育促進(jìn)法實施條例》、《幼兒園管理條例》等法律法規(guī)及相關(guān)規(guī)定設(shè)立,同樣屬于公益性事業(yè),他們所有的教育設(shè)施(例如教學(xué)樓、實驗樓等) 是實現(xiàn)辦學(xué)目的的根本保障。同樣,根據(jù)國務(wù)院《醫(yī)療機構(gòu)管理條例》規(guī)定,醫(yī)療機構(gòu)應(yīng)當(dāng)以救死扶傷、防病治病,為公民的健康服務(wù)為宗旨。因此,私立醫(yī)院同樣是以社會公益為目的。因此,學(xué)校和醫(yī)院無論是公立還是私立,均屬于法律法規(guī)禁止抵押的范圍。同樣屬于禁止抵押的范圍還包括其他社會公益設(shè)施,例如公共圖書館、科學(xué)技術(shù)館、工人文化宮、敬老院等用于社會公益目的的設(shè)施。

  其次,我們還需注意的是,根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用 < 中華人民共和國擔(dān)保法 > 若干問題的解釋》第五十三條規(guī)定:“學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會團(tuán)體,以其教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他社會公益設(shè)施以外的財產(chǎn)為自身債務(wù)設(shè)定抵押的,人民法院可以認(rèn)定抵押有效。”這解釋了例外的允許抵押情形需要滿足兩個條件:一是滿足抵押物為教育設(shè)施、醫(yī)療設(shè)施和其他社會公益設(shè)施以外的財產(chǎn);二是滿足抵押目的是為事業(yè)單位、社會團(tuán)體自身的債務(wù)設(shè)定抵押。

房屋抵押相關(guān)知識,推薦閱讀:

我國住房抵押貸款的登記制度

法律對住房抵押貸款的法律規(guī)定

住房抵押貸款的還款方式

本文對我有幫助?點擊【右下角】的菜單里的"分享"按鈕分享給你的朋友們吧~
【上一篇】
【下一篇】
相關(guān)文章:
滬上找律師,就上滬律網(wǎng)~
上海律師咨詢熱線
主站蜘蛛池模板: 山东汇河环保科技集团有限公司,水囊水袋,水罐,油囊,预压水袋,吊重水袋_山东汇河环保科技集团有限公司,水囊水袋,水罐,油囊,预压水袋,吊重水袋 | 亿企商贸-亿万企业的商务贸易平台-B2B企业产品发布供求信息平台,一带一路中国企业及产品展示平台,免费企业智能自助建站网络营销推广平台,打造B2B企业黄页产品信息发布推广专业综合电子商务平台! | 石材雕刻机_墓碑雕刻机_木工雕刻机_雕刻机厂家-合肥沃力数控设备有限责任公司 | 上海先顶仪器设备有限公司-国产氮气发生器-进口氮气发生器 | 深圳蓝枫印刷_画册印刷_彩页印刷_宣传册印刷_包装盒印刷_彩盒印刷厂_不干胶印刷厂 | 威海赶海网、乳山特产、威海专营海产品、威海旅游产品 - 威海赶海电子商务 | 兰舍硅藻泥 -- 深圳硅藻泥|深圳兰舍硅藻泥|深圳硅藻泥品牌|深圳硅藻泥价格|深圳硅藻泥厂家|深圳硅藻泥施工| | 华帝衣柜定制_全屋家具定制_橱柜定制-华帝家居 | 智能电磁流量计-超声波流量计-涡街流量计-液体涡轮流量计-大连计测机器有限公司 | 深圳-广州-惠州-东莞-重型货架-悬臂-轻中型货架-深圳市诺普泰仓储设备有限公司 | 网带输送机_皮带_滚筒_链板输送机_不锈钢输送链条生产厂家-宁津县鸿昶机械设备有限公司 | 黑料网 - 黑料大事记-黑料门 黑料社最新 今日黑料 热门黑料 最新反差免费-黑料网今日黑料首页_黑料网 - 黑料大事记-黑料门 黑料社最新 今日黑料 热门黑料 最新反差免费-黑料网今日黑料首页 | 疲劳试验机|电子万能试验机|摩擦磨损试验机|冲击试验机|济南全力测试技术有限公司 | 长春互联网运营值选星广传媒,长春短视频运营,长春新媒体运营,长春互联网运营,长春抖音运营,吉林视频号代运营,吉林快手代运营,短视频推广公司,公众号运营,微博运营,新媒体运营 | 移动CRM软件_SaaS CRM_crm管理软件系统_crm客户关系管理系统_销售管理软件-上海企能软件科技有限公司 | 湖北大洋塑胶有限公司|AGR|PPR|RTP|HDPE|e-PSP钢塑复合压力管道生产厂家 | 液压提升设备,液压顶升装置,钢内筒提升设备,储罐液压顶升_沧州鼎恒液压机械制造有限公司 | 钠长石-硅铁-硅钙-孕育剂-球化剂-安阳李氏实业有限公司 | 中科盛世酒窖 - 酒窖设计_酒窖工程_酒窖空调设备_恒温酒柜定制_私人别墅家庭酒窖_不锈钢红酒柜_实木雪茄柜 | 西安测试仪-西安电压测试仪-西安电流测试仪-西安热油汽水测试仪-西安阻抗测试仪-西安时间速度测试仪-西安电力设备厂家-西安中洲电力设备有限公司 | 青田人才网_青田招聘网_求职找工作平台 | 生物柴油设备,乙醇精馏塔,醋酸精馏塔生产厂家-无锡弘鼎华化工设备有限公司 | 上海山田机械有限公司| 联塑管代理,联塑管厂家批发,中财管总代理,康泰管代理,康泰管厂家批发-邯郸市中枢贸易有限公司 | 江苏广分检测技术有限公司、电力安全工具检测、苏州绝缘工具检测、昆山电力安全工具检测-广分检测技术(苏州)有限公司 | 塑胶模具定制,提供注塑加工服务,塑料模具制造厂_博腾纳公司 | 西安西玛电机销售,西安西玛电机有限公司(原泰富西玛西安电机厂) 西安西雷脉冲功率技术有限公司-高压调制器/加速器与脉冲功率系统的研发/生产/应用推广/高压脉冲电源的应用研究/设计/生产和销售/高功率脉冲器件/材料与仪器设备的研发/生产和销售/高电压/大电流/强磁场环境的模拟及测试服务/会议会展服务/货物及进出口的业务/脉冲功率技术领域类的技术转让 西安网站建设,西安网站设计制作,西安短视频拍摄_短视频运营就选动力无限网络推广公司 | 太阳能光伏发电_太阳能热水器_空气能热水器_直饮净水器_深圳市大兴节能环保科技有限公司 | 找网页游戏鬼服 高返利鬼服游戏平台 鬼服开服表 - 猫游戏鬼服大全 | 贴膜机厂家|高精度|手机贴膜机|全自动|半自动|无边覆膜机-深圳荷花自动化 | 塑料胶水|PVC胶水|PP胶水|橡胶胶水|强力胶水|透明胶水|胶粘剂|粘合剂|UV胶-聚力胶水厂家 | 太阳能路灯-庭院灯-太阳能灯生产厂家-北京日月升太阳能科技公司 太阳能路灯生产厂家-郑州太阳能高杆灯价格-道路照明智能路灯-河南坤德照明 | 景德镇古窑民俗博览区-国家AAAAA级旅游景区_全国旅游标准化示范景区_国家文化产业示范基地_国家级非物质文化遗产生产性保护示范基地--官方网站 | 精密铸造-不锈钢精密铸件-硅溶胶铸造-常州思泉汽车科技有限公司 精密铸造,精密铸件,不锈钢铸造,不锈钢铸件-常州鸿雁行机械科技有限公司 | 苏州不锈钢_江苏不锈钢_江苏不锈钢板_苏州模具钢_苏州合金钢_苏州特种合金_苏州不锈钢板_304不锈钢棒_苏州塞硒五金制品有限公司 苏州ERP定制|苏州CRM|苏州OA|苏州BPM|进销存管理系统-苏州中尚信息科技有限公司 | 煤泥烘干机,酒糟烘干机,药渣烘干机,酵母烘干机,烘干机厂家-瑞奥新能源 | 锂电池破碎生产线|大型电池粉碎机|锂电池分离设备|电池破碎打粉设备-河南鑫恒岩重工科技有限公司 | 矿用精确定位系统,井下4G无线通讯系统,工作面集控系统,皮带保护系统-山东新云鹏电气有限公司 | 泰州光明会计师事务所有限公司-财务业务审计,会计服务业务及资产评估业务的专业服务机构 | 万通汽车学校,汽车学校,汽修学校,汽修培训学校,汽车美容学校,汽车维修学校,学汽修-武汉万通汽车学校官方网站 | 中国江苏国际经济技术合作集团有限公司-致力于做大做强国际工程、国内工程、国际贸易和城镇投资 中国建材信息总网-中国建材行业权威的信息资讯平台 |