上海律师_欧美日韩中文字幕在线观看_上海法律咨询_欧美日韩中文字幕在线播放_律师在线咨询网站_欧美日韩中文字幕在线_上海律师事务所-沪律网

今天是07月11日
免費咨詢熱線
133-700-11000
辦理房地產(chǎn)抵押登記時應(yīng)注意的事項
發(fā)布時間:2017-07-03 09:03:00作者: 上海律師網(wǎng)瀏覽量:971 ℃

  抵押作為擔(dān)保的一種方式,由于具有諸多的優(yōu)點而被廣泛采用,成為目前我國最普遍、最活躍的一種融資方式。對于抵押權(quán)設(shè)立登記和抵押權(quán)變更登記應(yīng)如何進(jìn)行區(qū)分?我們可以從兩者的定義及本質(zhì)特征來進(jìn)行區(qū)分。

  《物權(quán)法》及《房屋登記辦法》實施以來,對房地產(chǎn)登記實務(wù)具有非常強的指導(dǎo)作用。在辦理房地產(chǎn)抵押登記實踐中產(chǎn)生了許多新問題。

  一、如何區(qū)分抵押權(quán)設(shè)立登記和抵押權(quán)變更登記

  抵押作為擔(dān)保的一種方式,由于具有諸多的優(yōu)點而被廣泛采用,成為目前我國最普遍、最活躍的一種融資方式。對于抵押權(quán)設(shè)立登記和抵押權(quán)變更登記應(yīng)如何進(jìn)行區(qū)分?我們可以從兩者的定義及本質(zhì)特征來進(jìn)行區(qū)分。

  抵押權(quán)設(shè)立登記是指根據(jù)抵押當(dāng)事人申請,登記機構(gòu)依法將抵押權(quán)設(shè)立的事項在登記簿上予以記載的行為。

  抵押權(quán)的變更登記,是指房地產(chǎn)抵押權(quán)主體(抵押人、抵押權(quán)人、抵押物)不發(fā)生改變,只是抵押權(quán)的客體和內(nèi)容發(fā)生變化(例如抵押權(quán)人的名稱、地址,抵押物的地址、面積發(fā)生改變等),將抵押權(quán)變更登記事項記載于抵押登記簿的行為。

  在登記實踐中,需要辦理房地產(chǎn)抵押權(quán)變更登記主要有以下幾種情況:抵押權(quán)人的名稱、地址發(fā)生改變而發(fā)生的房地產(chǎn)抵押權(quán)變更,例如抵押權(quán)人公司改制、更名等情形;抵押物的地址、面積發(fā)生改變;抵押權(quán)內(nèi)容發(fā)生改變,包括抵押權(quán)順位變化、抵押權(quán)存續(xù)期變化、抵押范圍變化等。

  根據(jù)法律法規(guī)規(guī)定,房屋所有權(quán)、用益物權(quán)、擔(dān)保物權(quán)均存在設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)移、注銷(撤銷)情形。抵押權(quán)設(shè)立登記是抵押權(quán)產(chǎn)生效力的必要條件,未經(jīng)登記的抵押權(quán)不發(fā)生效力。所以抵押權(quán)的設(shè)立登記和抵押權(quán)的變更登記,簡單地理解,兩者間關(guān)系類似于所有權(quán)初始登記與所有權(quán)變更登記,是一種先后關(guān)系、從屬關(guān)系,只有先辦理了抵押權(quán)的設(shè)立登記,才有條件發(fā)生抵押權(quán)的變更登記。

  二、對于同一房屋上記載有先后設(shè)立的兩個抵押權(quán),在先的抵押權(quán)辦理了債權(quán)數(shù)額減少的變更登記,變更登記時間晚于在后的抵押權(quán),是否意味著其為后順位。

  優(yōu)先受償權(quán)是抵押權(quán)人對該抵押房屋享有的重要權(quán)利之一。在同一房屋上設(shè)定多個抵押權(quán)時,一旦抵押人無法履行債務(wù)致使抵押權(quán)人需要實現(xiàn)抵押權(quán),經(jīng)拍賣、變賣抵押房屋后所得價款,首先由第一順位抵押權(quán)人按照已登記的債權(quán)數(shù)額優(yōu)先受償,后順位的抵押權(quán)人依次受償。這就意味著如果前一順位抵押權(quán)人已將抵押物變賣所得價款全部受償完畢后,后一順位抵押權(quán)人將無法實現(xiàn)抵押權(quán),遭受經(jīng)濟(jì)損失。所以優(yōu)先受償?shù)捻樜粍t是決定抵押權(quán)人能否實現(xiàn)抵押權(quán)的關(guān)鍵。

  《物權(quán)法》第一百九十九條規(guī)定了同一財產(chǎn)向兩個以上債權(quán)人抵押的,在拍賣、變賣抵押財產(chǎn)后所得的價款清償?shù)捻樞颍?.抵押權(quán)已登記的,按照登記的先后順序清償;順序相同的,按照債權(quán)比例清償。2.抵押權(quán)已登記的先于未登記的受償。3.抵押權(quán)未登記的,按照債權(quán)比例清償。根據(jù)這一規(guī)定,已登記的抵押權(quán)優(yōu)先于未登記的抵押權(quán)受償,而在同樣已登記的抵押權(quán)中,決定受償順序的是登記時間。登記時間則是登記機構(gòu)將抵押登記核準(zhǔn)登記并記載于登記簿的時間。

  要解決因登記在先的抵押權(quán)辦理了債權(quán)數(shù)額減少的變更登記,變更登記時間晚于在后的抵押權(quán),受償順序是否因此改變的問題,首先我們要確定的是,辦理債權(quán)數(shù)額減少的變更登記是否影響到抵押權(quán)的順位,登記時間是看抵押權(quán)設(shè)立的登記時間還是抵押權(quán)變更的登記時間。

  債權(quán)數(shù)額減少的變更登記屬于抵押權(quán)變更登記的內(nèi)容之一。根據(jù)前述對抵押權(quán)變更登記的理解,它并不對抵押權(quán)的主體產(chǎn)生改變,只是抵押的客體和內(nèi)容的變化,并不影響到抵押當(dāng)事人的民事法律關(guān)系。同時,抵押權(quán)設(shè)立登記與抵押權(quán)變更登記又是一種先后的、從屬的關(guān)系。筆者認(rèn)為抵押權(quán)的效力是在抵押權(quán)設(shè)立登記開始時便產(chǎn)生的,而抵押權(quán)變更登記并沒有改變抵押權(quán)的效力。所以因債權(quán)數(shù)額減少的抵押權(quán)變更登記不對抵押權(quán)的順位產(chǎn)生影響,抵押權(quán)順位的登記時間應(yīng)以抵押權(quán)設(shè)立登記的時間為準(zhǔn)。

  但需注意的是,《物權(quán)法》第一百九十四條也規(guī)定了抵押權(quán)人可以放棄抵押權(quán)或抵押權(quán)的順位。所以,因抵押權(quán)人放棄抵押權(quán)的順位所辦理的抵押權(quán)變更登記當(dāng)然對抵押權(quán)的順位產(chǎn)生了改變。

  三、私立學(xué)校、醫(yī)院等單位所有的房地產(chǎn)能否抵押并辦理抵押登記

  關(guān)于房地產(chǎn)抵押的范圍,我國《擔(dān)保法》、《物權(quán)法》及《房屋登記辦法》均做出了禁止性規(guī)定。其中,對學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會團(tuán)體的教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他社會公益設(shè)施做出了禁止抵押的規(guī)定。如何正確理解這一規(guī)定并應(yīng)用于房地產(chǎn)抵押登記實務(wù)中非常重要。

  首先我們對《擔(dān)保法》、《物權(quán)法》及《房屋登記辦法》的這一規(guī)定要理解透徹。筆者認(rèn)為,要滿足這一規(guī)定需要同時具備三個條件:一是房產(chǎn)必須是以公益性為目的;二是房產(chǎn)屬教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他社會公益設(shè)施;三是這些房產(chǎn)必須是為事業(yè)單位、社會團(tuán)體所有。滿足了這些條件,則符合上述法律法規(guī)明確規(guī)定的禁止抵押范圍。

  所以,公辦學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院,顯然是屬于法律法規(guī)規(guī)定禁止抵押的范圍。但是隨著我國教育體制和醫(yī)療體制的改革,出現(xiàn)了越來越多的民辦學(xué)校和醫(yī)院,這種新型的教育、醫(yī)療單位由于自身的特點經(jīng)常會出現(xiàn)融資需求,而以自身的資產(chǎn)進(jìn)行抵押貸款無疑是一種重要的融資方式。那么在登記實踐中遇到這類抵押需求,登記機構(gòu)能否為其辦理抵押登記?筆者認(rèn)為,應(yīng)當(dāng)從下面幾個方面來認(rèn)識。

  首先,我們應(yīng)當(dāng)認(rèn)清民辦學(xué)校、私立醫(yī)院的本質(zhì)。根據(jù)《中華人民共和國民辦教育促進(jìn)法》規(guī)定,國家機構(gòu)以外的社會組織或者個人,利用非國家財政性經(jīng)費,面向社會舉辦的學(xué)校及其他教育機構(gòu)屬于民辦教育事業(yè)。民辦教育事業(yè)屬于公益性事業(yè),是社會主義教育事業(yè)的組成部分。民辦學(xué)校與公辦學(xué)校具有同等的法律地位。

  由此可以看出,以個人、社會組織名義開辦的學(xué)校、幼兒園等,同樣需要按照《中華人民共和國民辦教育促進(jìn)法》、《中華人民共和國民辦教育促進(jìn)法實施條例》、《幼兒園管理條例》等法律法規(guī)及相關(guān)規(guī)定設(shè)立,同樣屬于公益性事業(yè),他們所有的教育設(shè)施(例如教學(xué)樓、實驗樓等) 是實現(xiàn)辦學(xué)目的的根本保障。同樣,根據(jù)國務(wù)院《醫(yī)療機構(gòu)管理條例》規(guī)定,醫(yī)療機構(gòu)應(yīng)當(dāng)以救死扶傷、防病治病,為公民的健康服務(wù)為宗旨。因此,私立醫(yī)院同樣是以社會公益為目的。因此,學(xué)校和醫(yī)院無論是公立還是私立,均屬于法律法規(guī)禁止抵押的范圍。同樣屬于禁止抵押的范圍還包括其他社會公益設(shè)施,例如公共圖書館、科學(xué)技術(shù)館、工人文化宮、敬老院等用于社會公益目的的設(shè)施。

  其次,我們還需注意的是,根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用 < 中華人民共和國擔(dān)保法 > 若干問題的解釋》第五十三條規(guī)定:“學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會團(tuán)體,以其教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他社會公益設(shè)施以外的財產(chǎn)為自身債務(wù)設(shè)定抵押的,人民法院可以認(rèn)定抵押有效。”這解釋了例外的允許抵押情形需要滿足兩個條件:一是滿足抵押物為教育設(shè)施、醫(yī)療設(shè)施和其他社會公益設(shè)施以外的財產(chǎn);二是滿足抵押目的是為事業(yè)單位、社會團(tuán)體自身的債務(wù)設(shè)定抵押。

房屋抵押相關(guān)知識,推薦閱讀:

我國住房抵押貸款的登記制度

法律對住房抵押貸款的法律規(guī)定

住房抵押貸款的還款方式

本文對我有幫助?點擊【右下角】的菜單里的"分享"按鈕分享給你的朋友們吧~
【上一篇】
【下一篇】
相關(guān)文章:
滬上找律師,就上滬律網(wǎng)~
上海律師咨詢熱線
主站蜘蛛池模板: 小型环境空气质量连续监测系统-烟气排放连续监测仪(碳排放)-青岛明德环保仪器有限公司 | 阻抗分析仪 阻抗测试仪 介电常数测试仪 充电枪测试仪-苏州腾斯凯电子科技有限公司 | 上饶市蚂蚁搬家有限公司,上饶搬家公司,上饶同城搬家,上饶同城搬家电话,上饶搬家哪家好,上饶搬家公司电话 | 一体式电磁流量计_分体式电磁流量计_卫生级电磁流量计_卫生型电磁流量计_电池供电电磁流量计_卡箍式电磁流量计_废水电磁流量计_德克森仪表(淮安)有限公司官网 | 无锡大型数控龙门铣加工中心,精密焊接件制造,机械设备加工-无锡嘉迅机械科技有限公司 | 郑州长城冶金设备有限公司 | 苏州纸袋印刷_药袋、纸袋定制厂家_苏州嘉奕达印刷包装厂 | 重庆污水处理设备_废气处理设备_纯净水设备-山艺环保 | 直流电源|Chroma直流电源|可程控直流电源-卓定电子Chroma代理 | 石英砂|无烟煤滤料|火山岩|聚合硫酸铁|活性炭-河南碧水清源水处理材料有限公司 | 山东致合必拓环保科技股份有限公司| 以物联网技术为核心专注于智能安防领域物联网服务的高新技术企业-北京欣智恒科技股份有限公司(官网) | 玉米脱皮制糁机-玉米深加工机械价格-玉米糁加工机器设备-玉米渣加工成套设备-河南粮院 | 上海协格机电科技股份有限公司-上海格力中央空调安装报价工程服务商 | 塑料检查井_双扣聚氯乙烯增强管_双壁波纹管-河南中盈塑料制品有限公司 | 济南德固机械|膨化食品生产线|早餐谷物玉米片生产线|拉丝蛋白生产线|速食米饭生产线 | 专注全球电机测试-电机测试系统-AIP艾普【官网】 | 西安网站建设,西安网站设计制作,西安短视频拍摄_短视频运营就选动力无限网络推广公司 | 今日标准_走心机_数控走心机_车铣复合_厂家_深圳今日标准官方网站 | 拼接屏-大屏液晶拼接屏厂家-上海LED无缝拼接屏—上海素希 | 实验升降炉-箱式管式炉- 台车真空炉-熔块旋转炉-推板隧道窑-洛阳鲁威窑炉有限公司 | 数控钢筋弯箍机_数控钢筋弯曲中心_数控钢筋笼滚焊机厂家_山东佳信 | 直流电机调速器,直流电机控制器,直流电机调速电源-淄博诚铖创惠电子有限公司 | 搅拌器「厂家直销」-淄博亿贝化工设备有限公司 | 精密机械加工_零件加工_机械零部件加工厂_高精密零件加工定制—深圳精密机械加工厂 | 专业液压对辊,双齿辊破碎机,沙子烘干机,制砂洗沙设备生产线厂家 - 巩义市吉宏机械 | 苏州西服定制,西装定做时尚职业装品牌-尊羿西服定做网 | 江苏保捷锻压有限公司(中国汽车零部件供应商,锻造,精加工,热处理) | 深山工作室提供网络投票系统|微信公众号投票|微信公众号小程序|抖音小程序|百度小程序|微信公众号开发|企业网站建设 | 洁衣库·U袋洗_网上洗衣店_网上干洗| 湖南众一离心机股份有限公司_活塞推料离心机_沉降离心机_卧式刮刀离心机 | 邛崃人才网_邛崃招聘网_求职找工作平台 | 射频导纳物位开关|雷达液位计|安全光栅光幕传感器|音叉料位开关|两级跑偏开关|双向拉绳开关|纵向撕裂保护装置-山东卓信机械有限公司 | 清研集团 - 北京清研灵智科技有限公司 | 制冷设备|冷库|空调|配件【制冷通】国内领先的制冷服务平台 | 伸缩接头,限位伸缩接头,传力接头,可拆卸接头,橡胶接头,衬四氟橡胶接头,橡胶软连接,橡胶补偿器,防水套管- 巩义市隆盛管道设备有限公司 | 西安汉信丨条码打印机,条码扫码枪,条码标签,条码仓库管理系统专业供应商 | 小麦硬度指数仪-石灰活性测定仪-智能型砂强度仪-北京同德创业科技有限公司 | 思行科技-珠海小程序开发-珠海网站建设-珠海APP开发-江门小程序开发-江门网站建设-江门APP开发 | 起点养生网-分享科学养生保健知识,中医健康养生之道-无锡据风网络科技有限公司 | 转盘萃取塔,DMF回收塔生产厂家-无锡弘鼎华化工设备有限公司 |