房屋抵押登記中，通常會(huì)遇到一些實(shí)務(wù)問題。文章從相關(guān)法律規(guī)定來解答遇到類似問題要如何做。
一、登記機(jī)構(gòu)不能辦理抵押義務(wù)轉(zhuǎn)移登記
2009年7月，何某因借款將房屋抵押給銀行，辦理了抵押權(quán)登記。2009年10月，何某因病去世，該抵押房屋由其妻吳某繼承。因吳某無法提前還款，經(jīng)與銀行協(xié)商，何某與銀行簽訂的借款合同及抵押合同中的權(quán)利義務(wù)轉(zhuǎn)移給吳某，雙方簽訂了協(xié)議予以確認(rèn)。銀行為了確保吳某辦理因繼承產(chǎn)生的轉(zhuǎn)移登記后配合辦理抵押登記，要求吳某辦理轉(zhuǎn)移登記時(shí)一并申請(qǐng)抵押義務(wù)的轉(zhuǎn)移登記。登記機(jī)構(gòu)能否核準(zhǔn)吳某申請(qǐng)的抵押義務(wù)轉(zhuǎn)移登記?
吳某申請(qǐng)的抵押義務(wù)轉(zhuǎn)移登記不能核準(zhǔn)，主要理由：
1、抵押義務(wù)轉(zhuǎn)移不能登記在房屋登記簿上。
申請(qǐng)抵押義務(wù)轉(zhuǎn)移登記的目的，就是要將抵押義務(wù)記載在房屋登記簿上，但《物權(quán)法》第5條規(guī)定“物權(quán)的種類和內(nèi)容由法律規(guī)定。”第16條第1句規(guī)定“不動(dòng)產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)。”質(zhì)言之，房屋登記簿記載的只能是法律規(guī)定的各種房屋物權(quán)及其內(nèi)容、各種房屋物權(quán)的歸屬。按《民法通則》和《合同法》的有關(guān)規(guī)定，抵押義務(wù)可以轉(zhuǎn)讓，但其畢竟是當(dāng)事人雙方基于意思自治創(chuàng)設(shè)的債權(quán)性質(zhì)的合同或協(xié)議內(nèi)容，不屬于法定的物權(quán)內(nèi)容，若將其記載在房屋登記簿上，不符合《物權(quán)法》的規(guī)定。
2、在現(xiàn)有的法律規(guī)范內(nèi)，吳某因繼承取得的房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移登記能夠完成，銀行的抵押權(quán)也能夠順利申請(qǐng)登記。
(1)登記機(jī)構(gòu)對(duì)吳某與銀行是否簽訂借款合同、抵押合同作認(rèn)定。吳某與銀行就何某的借款由其負(fù)責(zé)償還，原何某與銀行簽訂的借款合同及抵押合同中的權(quán)利義務(wù)轉(zhuǎn)移給她等事項(xiàng)達(dá)成協(xié)議，質(zhì)言之，此協(xié)議與原何某與銀行簽訂的借款合同及抵押合同密不可分。將該協(xié)議與原借款合同相聯(lián)系，可以認(rèn)作吳某與銀行簽訂了借款合同;將該協(xié)議與原抵押合同相聯(lián)系，可以認(rèn)作吳某與銀行簽訂了抵押合同，具備了辦理抵押登記的原因條件。
(2)銀行要求吳某申請(qǐng)?jiān)O(shè)立抵押義務(wù)轉(zhuǎn)移登記的目的，就在于使抵押人完成轉(zhuǎn)移登記后配合抵押權(quán)人申請(qǐng)抵押權(quán)設(shè)立登記，使銀行規(guī)避抵押權(quán)不能設(shè)立的風(fēng)險(xiǎn)?！段餀?quán)法》第20條第1款規(guī)定“當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不生物權(quán)效力。”據(jù)此規(guī)定和《房屋登記辦法》第67條、第73條的規(guī)定，登記機(jī)構(gòu)在認(rèn)定銀行與吳某簽訂了借款合同和抵押合同后，可建議吳某和銀行共同申請(qǐng)抵押權(quán)預(yù)告登記，該預(yù)告登記被核準(zhǔn)后可保障銀行抵押權(quán)的設(shè)立。
(3)按《物權(quán)法》第31條的規(guī)定，吳某因繼承取得的房屋所有權(quán)須記載在房屋登記簿上后才能在此基礎(chǔ)上申請(qǐng)?jiān)O(shè)立抵押權(quán)，因此，在銀行的抵押預(yù)告登記被核準(zhǔn)后，銀行應(yīng)當(dāng)立即申請(qǐng)注銷原來的抵押權(quán)，由吳某申請(qǐng)因繼承產(chǎn)生的房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，轉(zhuǎn)移登記完成后，根據(jù)《房屋登記辦法》第42條、第43條的規(guī)定，再由銀行和吳某申請(qǐng)抵押權(quán)設(shè)立登記。
申言之，抵押房屋所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移并繼續(xù)抵押給原抵押權(quán)人的，都可以通過上述辦法解決所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記和抵押權(quán)設(shè)立登記，不必另辟蹊徑設(shè)立抵押義務(wù)轉(zhuǎn)移登記。
二、抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓抵押房屋，但抵押權(quán)未注銷的轉(zhuǎn)移登記登記機(jī)構(gòu)不能辦理
程某將房屋抵押給銀行，辦理了抵押權(quán)登記手續(xù)。后來，程某因工作調(diào)動(dòng)，經(jīng)抵押權(quán)人銀行的書面同意，將房屋轉(zhuǎn)讓給張某。在銀行的抵押權(quán)仍然記載在登記簿上的前提下，程某和張某持銀行書面同意轉(zhuǎn)讓的證明及其他必須材料，申請(qǐng)所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，登記機(jī)構(gòu)可否辦理?
《物權(quán)法》第191條規(guī)定，抵押期間，抵押人經(jīng)抵押權(quán)人同意可以轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)。有同行據(jù)此認(rèn)為，抵押權(quán)人銀行同意抵押人程某轉(zhuǎn)讓抵押房屋，實(shí)際上就是同意解除抵押權(quán)，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按轉(zhuǎn)移登記程序?yàn)槌棠澈蛷埬侈k理轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。筆者對(duì)此大不以為然。
何為房屋轉(zhuǎn)讓?房屋轉(zhuǎn)讓即房屋買賣?！斗康禺a(chǎn)管理法》第41條規(guī)定，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)簽訂書面轉(zhuǎn)讓合同。《合同法》第130條規(guī)定，買賣合同是出賣人轉(zhuǎn)移標(biāo)的物所有權(quán)于買受人，買受人支付價(jià)款的合同。據(jù)此可知，房屋轉(zhuǎn)讓僅是轉(zhuǎn)讓方與受讓方就出賣房屋所有權(quán)達(dá)成一致意見，簽訂書面的房屋買賣合同，以明確相互的權(quán)利義務(wù)的法律行為，并不包含轉(zhuǎn)移登記環(huán)節(jié)。質(zhì)言之，房屋轉(zhuǎn)讓只是房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的原因行為。
房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，是登記機(jī)構(gòu)根據(jù)申請(qǐng)人的申請(qǐng)，依法定程序予以審核后，將滿足轉(zhuǎn)移登記要求的事項(xiàng)記載在登記簿上的行為，該行為對(duì)申請(qǐng)人而言，是一種物權(quán)行為;對(duì)登記機(jī)構(gòu)而言，是一種行政行為?！段餀?quán)法》第9條規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，非經(jīng)登記不生效力。因此，受讓人張某要取得法律意義上的房屋所有權(quán)，須實(shí)施物權(quán)行為，即在程某的配合下向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)轉(zhuǎn)移登記，以實(shí)現(xiàn)房屋轉(zhuǎn)讓合同出賣房屋所有權(quán)的終極目標(biāo)。但是，轉(zhuǎn)讓的房屋申請(qǐng)轉(zhuǎn)移登記，按《房屋登記辦法》第 20條的規(guī)定，申請(qǐng)轉(zhuǎn)移登記的事項(xiàng)與房屋登記簿記載的房屋權(quán)利不沖突。那么，程某和張某申請(qǐng)轉(zhuǎn)移登記的所有權(quán)與登記簿上記載的房屋權(quán)利是否沖突?
《物權(quán)法》第9條規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，非經(jīng)登記不生效力。本案中，抵押權(quán)人銀行雖然出具了同意抵押人轉(zhuǎn)讓抵押房屋的書面證明，證明的指向?qū)ο笫堑盅喝?，并不是向登記機(jī)構(gòu)提出的抵押權(quán)注銷申請(qǐng)，因此，登記登記機(jī)構(gòu)不能憑抵押權(quán)人同意抵押人轉(zhuǎn)讓抵押房屋的書面證明注銷銀行的抵押權(quán)，該抵押權(quán)仍然記載在登記簿上。
《物權(quán)法》第179條規(guī)定，抵押權(quán)的設(shè)立是為了擔(dān)保債務(wù)的履行，在債務(wù)人不履行到期債務(wù)時(shí)，抵押權(quán)人有權(quán)就該抵押財(cái)產(chǎn)優(yōu)先受償，質(zhì)言之，作為定限物權(quán)的抵押權(quán)，嚴(yán)格限制了抵押房屋的所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記。所以，存在于登記簿上的銀行的抵押權(quán)與程某和張某申請(qǐng)轉(zhuǎn)移登記的所有權(quán)相沖突，所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記不能被核準(zhǔn)。
綜上所述，即使抵押權(quán)人同意抵押人轉(zhuǎn)讓抵押房屋，但因此產(chǎn)生的抵押權(quán)未注銷的所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，登記機(jī)構(gòu)不能辦理。
三、土地使用證明是抵押登記的必收要件
《房屋登記辦法》第43條規(guī)定：“申請(qǐng)抵押權(quán)登記，應(yīng)當(dāng)提交下列文件：(一)登記申請(qǐng)書; (二)申請(qǐng)人的身份證明;(三)房屋所有權(quán)證書或者房地產(chǎn)權(quán)證書;(四)抵押合同;(五)主債權(quán)合同;(六)其他材料。”沒有將土地使用權(quán)證明列入抵押登記的必收要件，其中的房地產(chǎn)權(quán)證書，是指房地合一的登記機(jī)構(gòu)核發(fā)的集房屋所有權(quán)與土地使用權(quán)于一體的權(quán)利證書。有同行據(jù)此認(rèn)為，抵押登記中無須查驗(yàn)土地使用權(quán)證明原件并收取其復(fù)印件。此種認(rèn)為正確嗎?
《物權(quán)法》第182條規(guī)定，以建筑物抵押的，該建筑物范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并抵押，未一并辦理抵押登記的土地使用權(quán)，視為一并抵押。質(zhì)言之，房屋辦理了抵押登記，該房屋占用范圍內(nèi)的土地?zé)o須再辦理抵押登記，一并視為抵押物。據(jù)此可知，如果登記機(jī)構(gòu)在不驗(yàn)證土地使用權(quán)原件并收取其復(fù)印件的情況下就辦理了抵押登記，會(huì)出現(xiàn)抵押房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)不能一并抵押的情況。如：何某將房屋轉(zhuǎn)讓給范某，辦理了將房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記到范某名下的登記手續(xù)。因何某名下的土地使用權(quán)性質(zhì)是劃撥，范某不愿意承擔(dān)上萬元的土地使用權(quán)出讓金，就沒有辦理土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，形成了何某的土地使用權(quán)上有范某的房屋所有權(quán)的事實(shí)。試問：何某的土地使用權(quán)能一并視為抵押物嗎?
《房地產(chǎn)管理法》法第61條規(guī)定之精神，就是房屋所有權(quán)與房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)權(quán)利主體一致。在房屋登記實(shí)務(wù)中，《房屋登記辦法》第8條規(guī)定，辦理房屋登記，遵循房屋所有權(quán)與房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)權(quán)利主體一致的原則。因此，筆者認(rèn)為，《物權(quán)法》第182條規(guī)定的建筑物抵押，建筑物占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并抵押，是指建筑物所有權(quán)人與建筑物占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)人同一的情況。辦理抵押登記時(shí)，《房地產(chǎn)管理法》第49條規(guī)定“房地產(chǎn)抵押，應(yīng)當(dāng)憑土地使用權(quán)證書、房屋所有權(quán)證書辦理”，明確了土地使用證明是辦理抵押登記的必收要件。在房屋登記實(shí)務(wù)中，《房屋登記辦法》第43條雖然沒有把土地使用證明列入抵押登記的必收要件，但結(jié)合該辦法第8條的規(guī)定考慮，土地使用證明是抵押登記的必收要件。
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