房地產(chǎn)抵押存在種種誤區(qū)，直接或間接影響了房地產(chǎn)抵押業(yè)務(wù)的開展。最大的誤區(qū)是抵押權(quán)人過分小心，總希望辦理的手續(xù)越全越好，索取的證件越多越好，擔(dān)心債務(wù)人償還不了債務(wù)時遭受損失。這種擔(dān)心是可以理解的，但這樣做往往會增加抵押人的麻煩，增加抵押費用，容易引起抵押人的反感，甚至把業(yè)務(wù)搞丟了。
誤區(qū)之一：鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村所在地的房產(chǎn)不能抵押，有的直接提出抵押房地產(chǎn)只限在縣（市）以上城區(qū)范圍之內(nèi)。鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村所在地的房地產(chǎn)有多種情況，一是鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村集體土地使用權(quán)不能單獨抵押，但《擔(dān)保法》規(guī)定，“以鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時抵押”，因此鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)的廠房及占用土地可以抵押；二是建制鎮(zhèn)和有的鄉(xiāng)政府所在地，就有國有土地，少數(shù)也有以出讓方式取得的土地使用權(quán)；三是《擔(dān)保法》規(guī)定，宅基地等集體所有的土地使用權(quán)不能抵押。沒有說宅基地上的房屋不能抵押，只是抵押人債務(wù)清償不了時，抵押物難變現(xiàn)。司法部2002年2月20日通過的68號令“公證機(jī)構(gòu)辦理抵押登記辦法”明確，“位于農(nóng)村的個人私有房產(chǎn)”，“辦理抵押登記”應(yīng)是“抵押人所在地的公證機(jī)構(gòu)”。“抵押權(quán)人自公證機(jī)構(gòu)出具《抵押登記證書》之日起獲得對抗第三人的權(quán)利”。
也有些抵押權(quán)人，在設(shè)立宅基地上的房產(chǎn)抵押時，只要在宅基地所在地有未享受過宅基地權(quán)利的第三人做擔(dān)保，并交一定數(shù)量的擔(dān)保金，辦理房屋抵押貸款。當(dāng)?shù)盅喝诉€款后，第三人交的擔(dān)保金由抵押權(quán)人補(bǔ)償不低于銀行利息的費用。當(dāng)?shù)盅喝饲鍍敳涣速J款本金和利費時，直接將房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給第三人。但要預(yù)先在抵押合同中協(xié)商好轉(zhuǎn)讓變現(xiàn)的價格。四是抵押人依法承包的荒山、荒地、荒灘等土地使用權(quán)，只要經(jīng)過發(fā)包人同意，就可以抵押，但要注意抵押物的估價和抵押金額的確定。
誤區(qū)之二：國有企業(yè)資產(chǎn)抵押要經(jīng)主管部門批準(zhǔn)；集體企業(yè)資產(chǎn)抵押，要憑職代會的決議；股份制企業(yè)資產(chǎn)抵押要憑董事會決議。我國企業(yè)早已實施法人治理結(jié)構(gòu)。各種企業(yè)類型的企業(yè)所擁有的資產(chǎn)屬于企業(yè)的法人財產(chǎn)，根據(jù)《公司法》和《企業(yè)法人登記管理條例》的有關(guān)規(guī)定，企業(yè)依法享有對這些資產(chǎn)的所有權(quán)、占有權(quán)、使用權(quán)、處分權(quán)等民事權(quán)利。而企業(yè)的法定代表人是代表企業(yè)行使職權(quán)的簽字人，完全有權(quán)利行使上述各種民事權(quán)利，根本不需要這個批復(fù)，那個決議。最近最高人民法院“關(guān)于國有工業(yè)企業(yè)以機(jī)器、設(shè)備等財產(chǎn)為抵押物與債權(quán)人簽定的抵押合同的效力問題的批復(fù)”指出，“國有工業(yè)企業(yè)以機(jī)器設(shè)備、廠房等財產(chǎn)與債權(quán)人簽定的抵押合同，如無其它法定的無效情形，不應(yīng)當(dāng)僅以未經(jīng)政府主管部門批準(zhǔn)為由認(rèn)定抵押合同無效。”明確指出了，企業(yè)用企業(yè)資產(chǎn)抵押的行為，不能以政府主管部門是否批準(zhǔn)來確定抵押效力。
誤區(qū)之三：住宅房產(chǎn)抵押合同必須都要到房管部門登記，所有共有人都要簽字。共有房產(chǎn)抵押要登記，共有人都要到場并簽字同意抵押，這是辦理手續(xù)的必要程序。但在實際操作中，還要分別具體情況：一、幾萬元或十幾萬元的房產(chǎn)，客戶急要幾千元、或近萬元的錢用，只要信譽(yù)好，用途正當(dāng)，有還款能力，典當(dāng)行了解的，有些典當(dāng)行直接收了房產(chǎn)證就放款了，也有的典當(dāng)行只要共有人到場簽字就放款的。抵押人還不了債務(wù)時，賴帳不劃算，重新辦房產(chǎn)證可能花的錢不比貸款本金少，萬一要訴諸法院，只是不能對抗第三人，債權(quán)還是保護(hù)的。這樣更符合方便、快捷的特點。二、有些客戶房產(chǎn)共有人出差或長期在外做生意，急等錢用，要以房地產(chǎn)權(quán)抵押怎么辦？有些典當(dāng)行，按共有人份額，對屬于持證人的部份進(jìn)行抵押給予貸款。《擔(dān)保法》解釋第五十四條“按共有人以其共有財產(chǎn)中享有的份額設(shè)定抵押的，抵押有效。”
“其他共有人知道或者應(yīng)當(dāng)知道而未提出異議的視為同意，抵押有效。”因此，對共有人的財產(chǎn)抵押，共有人不能到場的，不能簡單的視為能抵押、不能抵押，重要在我們事前和事后做好工作。安徽蚌埠興達(dá)典當(dāng)行陳孝凱同志在大連研討會上講，“手續(xù)要完備，我認(rèn)為必須要完備，但不能為要求完備把典當(dāng)行的小、快、靈的特點丟掉，否則人家就不會到典當(dāng)行來了。”這是有道理的。
誤區(qū)之四：公共事業(yè)單位的房產(chǎn)不能抵押。《擔(dān)保法》中規(guī)定：“學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會團(tuán)體的教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其它公益設(shè)施”不能抵押。
這里講的是“以公益為目的”的“公益設(shè)施”。近些年來，學(xué)校、醫(yī)院、機(jī)關(guān)、團(tuán)體等行政事業(yè)單位，大部分利用自身的特點和優(yōu)勢創(chuàng)辦了不少企業(yè)，以經(jīng)營性的資產(chǎn)抵押，有何不可？《擔(dān)保法》解釋第五十三條明確，“學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會團(tuán)體，以其教育設(shè)施、醫(yī)療設(shè)施和其它公益設(shè)施以外的財產(chǎn)為自身債務(wù)設(shè)定的抵押，人民法院可以認(rèn)定抵押有效。”司法部68號令也明確，“……事業(yè)單位、社會團(tuán)體和其他非生產(chǎn)性企業(yè)組織所有的機(jī)械設(shè)備……等生產(chǎn)資料”抵押，經(jīng)公證機(jī)構(gòu)抵押登記后，能獲得對抗第三人的權(quán)利。我們遇到一個司法機(jī)關(guān)，新建辦公區(qū)，資金不夠，經(jīng)政府和國資部門批準(zhǔn)，以舊辦公區(qū)整體出售資金，補(bǔ)償資金缺口，但新辦公區(qū)未建好，舊辦公區(qū)出售不了，以政府和國資部門的批文將舊辦公區(qū)整體抵押取得資金，使新辦公區(qū)很快完工，這種抵押能說不可嗎？
誤區(qū)之五：關(guān)于抵押房產(chǎn)騰空和過戶問題。現(xiàn)在有不少抵押權(quán)人，為了萬無一失，在房產(chǎn)抵押時，要求抵押人將抵押物騰空或過戶給抵押權(quán)人，再辦理貸款。這樣不僅增加了工作的麻煩，一個抵押物兩次過戶，要多交多少稅費？無形中增加了抵押人的負(fù)擔(dān)，減少了抵押權(quán)人的效益。同時與房地產(chǎn)抵押的法定含意不符，“房地產(chǎn)抵押，是指抵押人以合法的房地產(chǎn)，以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供擔(dān)保的行為。”要人家騰空、過戶，不能叫“不轉(zhuǎn)移占有”；同時“債務(wù)人不履行債務(wù)時，債權(quán)人有權(quán)依照《擔(dān)保法》的規(guī)定以該財產(chǎn)折價或者以拍賣、變賣該財產(chǎn)的價款優(yōu)先受償。”要求房產(chǎn)騰空、過戶后再放款，是于理不通、于法不符的。抵押就是要按抵押的法規(guī)辦事，不能附帶其他任何條件。
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