房屋抵押，經(jīng)房管部門登記后生效。抵押人即房屋所有人仍享有對該房屋所有
權(quán)的各項權(quán)能，包括占有、使用、收益、處分，只是使用、收益、處分權(quán)受到了一
定的限制。具體而言，所有人在房屋抵押后，享受什么權(quán)利，主要表現(xiàn)在以下幾個
方面：?
一、房屋的占有、使用權(quán)(即居住權(quán))。?
法律規(guī)定，抵押權(quán)的成立不轉(zhuǎn)移標(biāo)的物的占有為特征。因此，房屋抵押后，所
有人享有占有，使用房屋的權(quán)利，并承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù)。?
所有人占有，使用房屋，也同時負(fù)有妥善保管該房屋義務(wù)。因為所有人的占有、
使用、不僅是為了自己的利益，而且關(guān)系到抵押權(quán)人的利益。所以，所有人不得侵
害抵押物，不得實施使房屋價值減少的行為。若有此種行為，抵?jǐn)貦?quán)人有權(quán)要求停
止此種行為；由于此種行為使房屋價值減少，抵押權(quán)人還有權(quán)要求所有人恢復(fù)其價
值，或者提供與減少的價值相當(dāng)?shù)膿?dān)保。?
二、房屋的余額價值出抵權(quán)?
依據(jù)我國擔(dān)保法的規(guī)定，抵押后的房屋，如果其價值大于所擔(dān)保的債權(quán)，可以
再次設(shè)定抵押，但不得超出其余額部分。依據(jù)法律的一般原則，無論后一序位的抵
押價值大小，在實現(xiàn)抵押權(quán)時(房屋折從或者折賣，變賣該房屋)，前一序位的抵押
權(quán)要優(yōu)先于后一序位的抵押權(quán)。
?
三、房屋的出租權(quán)?
房屋抵押后，所有人仍有使用收益權(quán)。所有人可以自己使用收益(居住)，也可
以將房屋出租給他人使用，自己收取租金。在這種情形下，房屋承租人的租賃權(quán)不
能對抗抵押權(quán)，如果租賃期限長于抵押權(quán)行使之時，則在實現(xiàn)抵押權(quán)時（房屋折價
或者折賣，變賣該房屋)，租賃關(guān)系自然消滅。?
四、房屋的處分權(quán)?
房屋抵押后，所有人仍可讓與該房屋的所有權(quán)，即將房屋賣給他人，但受到一
定的限制。?
所有人將房屋抵押，應(yīng)當(dāng)在政府房屋主管部門辦理房屋抵押登記，方為有效。
因某種事由，所有人需要轉(zhuǎn)讓該房屋的，應(yīng)當(dāng)通知抵押權(quán)人并告知受讓人該房屋已
經(jīng)抵押的情況，未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的，轉(zhuǎn)讓行為無效。另外，轉(zhuǎn)讓
房屋的價款明顯低于其價值的，抵押權(quán)人有權(quán)要求提供相應(yīng)的擔(dān)保，所有人不提供
的，不得轉(zhuǎn)讓該房屋。?
所有人轉(zhuǎn)讓房屋所得之價款，應(yīng)當(dāng)向抵押權(quán)人提前清償所擔(dān)保的債權(quán)或者向與
抵押權(quán)人約定的第三人提存。?
依據(jù)法律的一般原則，抵押權(quán)具有追及力和不可分性，在主合同之債務(wù)人完全
清償債務(wù)之前，無論房屋轉(zhuǎn)讓與何人，也不論轉(zhuǎn)讓價款多少，抵押權(quán)對新的所有人
(即受讓人)依然有效，抵押權(quán)人仍可依法對該房屋與受讓人協(xié)商折價或者以拍賣、
變賣該房屋所得之價款優(yōu)先受償；與受讓人協(xié)議不成的，抵押權(quán)人可以向法院起訴。
