[案情]王某于2003年3月22日將一套房屋出租于李某，雙方約定，租期為2年，租金每年1萬元。同年7月8日，王某因手頭缺錢，向張某借了20萬元，借款期為一年，并將該套房屋抵押給了張某。2004年8月12日，張某要求王某還款，王某因經(jīng)商失敗，無力償還，雙方協(xié)商后，王某同意房屋作價20萬元以抵欠款，房屋歸張某所有。同年9月，張某提起訴訟要求李某搬出房屋，李某抗辯聲稱王某抵押房屋時未履行告知義務(wù)，抵押無效，況且租期未到，張某無權(quán)要求其搬出該房。
[評析]
本案涉及已出租房屋的抵押的案件。該案的關(guān)鍵需解決如下幾個問題：1、已出租房屋能否抵押？2、出租房屋抵押，抵押人需履行何種義務(wù)？3、抵押人不履行義務(wù)的效果是什么？
首先，已出租房屋能夠抵押。抵押權(quán)是擔保物權(quán)，是以確保債務(wù)清償為目的的物權(quán)，以物的交換價值為內(nèi)容。租賃權(quán)，是以支配物的使用價值為內(nèi)容。由于抵押權(quán)的存在并不以移轉(zhuǎn)物的占有為必要，且抵押權(quán)只就抵押物的價值具有優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利，因此，租賃權(quán)與抵押權(quán)可以并存于一個物上。已出租房屋可以抵押，究其原因在于出租人仍對房屋享有所有權(quán)，其有權(quán)處分房屋。
其次，對于抵押已出租的房屋，由于房屋在承租人的控制、使用之下，顯然會影響到房屋的交換價值，因此，出租人對抵押權(quán)人負有告知義務(wù)，否則，應(yīng)承擔賠償責任。但對承租人而言，是否也應(yīng)有告知義務(wù)呢？根據(jù)我國《擔保法》第48條"抵押人將已出租的財產(chǎn)抵押的，應(yīng)當書面告知承租人，原租賃合同繼續(xù)有效"，顯然出租人對承租人負有告知義務(wù)。然而，未履行告知義務(wù)，是否侵害了承租人權(quán)益，是否因侵害承租人權(quán)益而導致抵押合同無效？租賃合同中，承租人通過合同所取得的是對房屋的占有、使用的權(quán)利，抵押的設(shè)定并不以轉(zhuǎn)移占有為必要，因此對承租人而言并無損害；即使至債務(wù)履行期屆滿，抵押權(quán)人實現(xiàn)抵押權(quán)時，承租人可依據(jù)"買賣不破租賃"的規(guī)定對抗買受房屋之人，保持其租賃權(quán)的存在。因此，我們可以得出結(jié)論，已出租的財產(chǎn)進行抵押時，出租人即使不履行告知義務(wù)對承租人而言也并無損害，不影響抵押合同的效力。
綜上，抵押合同有效存在，但張某無權(quán)要求李某搬出房屋。
[法律鏈接]
最高人民法院《關(guān)于適用<中華人民共和國擔保法>若干問題的解釋》第65條規(guī)定"抵押人將已出租的財產(chǎn)抵押的，抵押權(quán)實現(xiàn)后，租賃合同在有效期內(nèi)對抵押物的受讓人繼續(xù)有效。"
