房地產抵押，是指抵押人以其合法的房地產以不轉移占有的方式向抵押權人提供債務履行擔保的行為。債務人不履行債務時，債權人有權依法以抵押的房地產拍賣所得的價款優先受償。房地產屬于不動產，設定房地產抵押權時，需依法履行抵押登記的法律行為，因此，房地產的抵押擔保方式在現實生活中也極為普遍，隨之而來產生的抵押糾紛也相當多。對于抵押設定所生產的諸多法律關系與之對應的法律后果，所映射出的我國現行法律的相關問題，以及糾紛的避免與處理也必須充分重視與研究。
一、可以抵押的房屋
應當說，凡合法取得所有權證的房屋均可由所有權人作出權利處分而設置抵押。
對于私有房產、開發商合法開發的商品房未出售、轉讓的房屋可以抵押。開發商因建設需要資金雖與金融機構簽訂了抵押擔保借款合同的房屋，只要是未出售的房屋可以抵押。
二、抵押合同
房屋抵押權的設定屬于要式法律行為，抵押當事人必須簽訂書面抵押合同。抵押合同內容應符合《中華人民共和國擔保法》第三十九條與《城市房地產抵押管理辦法》第二十六條、第二十七條和第二十八條的規定。抵押合同自房地產辦理抵押登記之日起生效。
抵押合同僅具有債權行為的性質，抵押登記則是物權行為。當事人之間存在抵押合同，僅能產生債權人對抵押人的登記請求權，而不能直接產生抵押權，抵押合同的成立和生效與抵押權的成立應作區分。抵押合同成立是表示以書面方式表示當事人同意某項房地產抵押的意思真實表示的反映與達成。抵押合同生效是指在當事人之間產生約束力，抵押權的生效則意味著物權對世效力的產生，抵押合同成立并不意味著其必然生效，只是有其可能。抵押合同的生效更不必然意味著抵押權的成立，只有登記才可產生抵押權的設定與成立。因此，抵押合同的成立與生效應當分開，而抵押合同的生效在現行法律規定的條件下，只能因法定條件成就而生效。其他的學理討論實無具體實質意義。
三、抵押登記
房屋產權抵押登記必須符合《城市房地產抵押管理辦法》第四章房地產抵押登記的各條規定。
房屋產權抵押登記必須向登記機關提交下列文件：
1、抵押當事人的身份證明或法人資格證明；
2、抵押登記申請書；
3、抵押合同；
4、《國有土地使用權證》、《房屋所有權證》或《房地產權證》，共有的房屋還必須提交《房屋共有權證》和其他
共有人同意抵押的證明；
5、可以證明抵押人有權設定抵押權的文件與證明材料；
6、可以證明抵押房地產價值的資料；
7、登記機關認為必要的其他文件。
對于集體所有制企業的抵押人需要提交集體所有制企業職工（代表）大會會通過同意抵押的決議；股份制企業（有限責任公司、股份有限公司）、三資企業（中外合資企業、合作經營企業和外商獨資企業）抵押人需要提交董事會或者股東大會通過抵押的證明，但企業章程另有規定的除外。
國有企業、事業單位法人以國家授予其經營管理的房地產抵押的，應當符合國有資產管理的有關規定。
有經營期限的企業以其所有的房地產設定抵押的，所擔保債務的履行期限不應當超過該企業的經營期限。
抵押登記的合法證明是登記機關發給抵押權人的《房屋他項權證》。
四、房屋產權抵押無效的情形
1、法定不得設定抵押的房屋：
1）、權屬有爭議的房地產；
2）、用于教育、醫療、市政等公共福利事業的房地產；
3）、列入文物保護的建筑物和有重要紀念意義的其他建筑物；
4）、已依法公告列入拆遷范圍的房地產；
5）、被依法查封、扣押、監管或者以其他形式限制的房地產；
6）、依法不得抵押的其他房地產。
2、一般講，凡已合法出售的房屋均不得作抵押登記。如果開發商與金融機構將已出售的房屋作抵押，此時的法律后果相當于"一房二賣\"，此抵押登記為無效。
3、依據最高人民法院關于適用《中華人民共和國擔保法》若干問題的解釋第四十七條規定，以依法獲準尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的，當事人辦理了抵押物登記，人民法院可以認定抵押有效。如果將已竣工，尚未進行竣工驗收，尚未獲得“大產權證”的房屋作為在建工程抵押的，此抵押登記無效。
4、依據最高人民法院《關于適用<中華人民共和國擔保法>若干問題的解釋》第四十八條規定，以法定程序確認為違法、違章的建筑物抵押的，抵押無效。
五、以共有房地產抵押時，要取得共有人同意
根據《最高人民法院關于適用<中華人民共和國擔保法>若干問題的解釋》第五十四條：按份共有人以其共有財產中享有的份額設定抵押的，抵押有效。
共同共有人以其共有財產設定抵押，未經其他共有人的同意，抵押無效。但是，其他共有人知道或者應當知道而未提出異議的視為同意，抵押有效。
因此，凡涉及到共有房地產設定貸款抵押時，首先應弄清該共有房產是按份共有還是共同共有。按份共有只能以其共有房產中享有的份額抵押，超出其份額的抵押無效。設定抵押的房地產如果是共同共有的，則必須經全體共有人同意。以全體共有人作為抵押人，抵押合同的簽署必須是全體共同共有人的簽字。
六、土地使用權與地上建筑物一致的原則
《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第三十三條 土地使用權抵押時，其地上建筑物、其他附著物隨之抵押。地上建筑物、其他附著物抵押時，其使用范圍內的土地使用權隨之抵押。
所以當地上有建筑物、其他附著物時，不可能進行單純的土地使用權抵押或房屋產權抵押，而必須土地與地上有建筑物、其他附著物同時抵押，并按照規定分別辦理土地使用權抵押登記和房產抵押登記。
除《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》外，《城市房地產管理法》第三十一條規定：“房地產轉讓、抵押時，房屋的所有權和該房屋占用范圍內的土地使用權同時抵押。”第四十七條規定：“依法取得的房屋所有權連同該房屋占用范圍內的土地使用權，可以設定抵押權。”《擔保法》第三十六條規定：“ 以依法取得的國有土地上的房屋抵押的，該房屋占用范圍內的國有土地使用權同時抵押。” “以出讓方式取得的國有土地使用權抵押的，應當將抵押時該國有土地上的房屋同時抵押。” “鄉（鎮）、村企業的土地使用權不得單獨抵押。以鄉（鎮）、村企業的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內的土地使用權同時抵押。”明確規定了“三個同時抵押”。
