房屋產(chǎn)權抵押與土地使用權抵押之間的相關法律問題
1、土地使用權與房屋產(chǎn)權在民法權利上是相互獨立的物權：
根據(jù)我國現(xiàn)行的立法規(guī)定，可以用于抵押的土地使用權主要是根據(jù)出讓和轉(zhuǎn)讓合同取得的土地使用權，以及依國家劃撥方式取得的國有劃撥土地使用權。作為集體所有的土地因必須先由國家征用變?yōu)閲宜袡嘁院蟛拍軌蜣D(zhuǎn)讓，所以一般情形下，農(nóng)村集體所有的土地不得用于抵押。在民法角度上，土地使用權屬于用益物權。所謂用益物權，是指在他人之物上得以使用收益而設立他物權。用益物權是以物的使用價值之取得為目的的物權。該種物權的法律特征表現(xiàn)為：其主體不是所有人而是使用人，其客體具有永久的不可移，其權利經(jīng)登記公示具有排他性。
以房產(chǎn)設定抵押物時，抵押人得以自己所有或有權處分的房產(chǎn)進行抵押。房屋產(chǎn)權屬于民法上的所有權，即自物權。根據(jù)《民法通則》第七十一條的規(guī)定，自物權是指所有權人依法對自己所有的物享有占有、使用、收益和處分的權利。該種物權的法律特征：其主體是房屋所有人，其客體也具有不可移動性，其權利經(jīng)登記公示也具有排他性。
土地使用權和房屋產(chǎn)權是兩種不同性質(zhì)的，不能相互替代的，各具價值的物權。土地和房屋作為兩類不同的資源和生產(chǎn)資料、生活資料，決定了其抵押是兩種不同的財產(chǎn)抵押，兩者不具有同一性。
2、土地使用權和房屋產(chǎn)權之間的相依關系：
土地是任何房產(chǎn)的基礎，是土地上建筑物的本質(zhì)組成部分，土地使用者都是因自己所有或者使用的房屋才利用該土地。因此，房屋產(chǎn)權的取得，必須建立在已經(jīng)依法取得土地使用權的基礎上，抵押人對房屋產(chǎn)權或土地使用權中的一種權利的處分，往往會涉及到另一種權利的變動。
在解放前，城市房屋買賣當事人之間，簽訂買賣契約時，必須同時簽訂房產(chǎn)與土地兩份契約，房屋買賣才成立。新中國成立后，雖然國家政策與法律法規(guī)規(guī)定，房屋與土地的權利變更，應貫徹執(zhí)行的是“房隨地走”和“地隨房走”的總體原則，但國家并未強制推行這一原則。大概是由于土地和房屋是兩類不同的資源和生產(chǎn)資料、生活資料的原因，我國法律規(guī)定始終未將房屋產(chǎn)權或土地使用權變更的實際辦理手續(xù)歸入一口，而始終堅持了兩個互不相干的相互絕對獨立的部門來主管與辦理。這樣的結果，不但有與“房隨地走”和“地隨房走”原則相悖，同時也帶來了實際中，變更土地使用權而不變更房屋產(chǎn)權，即“兩證”嚴重分離的現(xiàn)象。主管部門的規(guī)定也出現(xiàn)了類似的情形，1992年3月8日為貫徹實施《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》，(國家土地管理局令(92)第1號《劃撥土地使用權管理暫行辦法》作出了“土地使用權轉(zhuǎn)讓，是指土地使用者將土地使用權單獨或者隨同地上建筑物、其他附著物轉(zhuǎn)移給他人的行為。”的規(guī)定，實質(zhì)上就是不執(zhí)行“房隨地走”和“地隨房走”原則。
【問題】值得注意的是，2001年8月5日建設部公布了《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法(2001修正)》部門行政規(guī)章，《辦法》第四條規(guī)定“以依法取得的房屋所有權抵押的，該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權必須同時抵押”，該條款作出了“必須同時抵押”的規(guī)定，它表明建設部堅決貫徹“房隨地走”和“地隨房走”原則的態(tài)度。但十分遺憾的是，國家對其并未作為國務院行政法規(guī)出臺(注：至少也應兩部聯(lián)合出臺)，由于房屋與土地使用權抵押分別登記，建設部無權、也無法要求國土資源部怎樣做，而國土資源部也“有權”不理睬這部門規(guī)章，致使各行其政的狀況加劇。
2004年7月5日公布并施行的，距本文最近的抵押登記法規(guī)--國家林業(yè)局《森林資源資產(chǎn)抵押登記辦法(試行)》規(guī)定“森林或林木資產(chǎn)抵押時，其林地使用權須同時抵押，但不得改變林地的屬性和用途(第8條2款)。”、“經(jīng)營國家無償劃撥森林資源資產(chǎn)的單位，以其經(jīng)營的森林資源資產(chǎn)申請抵押時，應先辦理相關的森林、林木出讓手續(xù)。否則，抵押無效(注：第14條;第8條規(guī)定的森林資源資產(chǎn)包括林地使用權)。”它的公布表明我國法律貫徹與強調(diào)“房隨地走”和“地隨房走”原則的態(tài)度。
3、房地產(chǎn)權利主體出現(xiàn)同一主體、非同一主體、非權利主體并存的狀態(tài)：
民事主體只有依法取得土地使用權，才能在土地上依法興建房屋，取得房屋產(chǎn)權，土地使用權主體與房屋產(chǎn)權的主體應當是同一的。但是，隨著我國城市住房制度的改革和大規(guī)模商品房開發(fā)，城市私有房屋的比例呈逐步上升之勢，便出現(xiàn)了房屋產(chǎn)權與土地使用權的權利主體非同一狀態(tài)，即出現(xiàn)了區(qū)分所有的情形。房屋區(qū)分所有，也稱建筑物區(qū)分所有，是指數(shù)人、數(shù)人以上的更多人區(qū)分建筑物而各有其部分。表現(xiàn)為：
(1)、在高層商品樓房(含營業(yè)用房、寫字辦公房、住宅)中可能住有幾十戶、數(shù)百戶自然人或法人，這些人都應成為房屋區(qū)分所有的主體，并各自有其相應的土地使用權。
(2)、一棟在房屋區(qū)分所有情況下，房屋所占用范圍內(nèi)的土地使用權則由房屋區(qū)分所有的主體按份共有，便出現(xiàn)了由多個共有人共同行使一個土地使用權，共有人中的一人非經(jīng)其他共有人同意，無權處分共有物。
(3)、在房屋區(qū)分出售后，土地使用權仍登記在商品房開發(fā)商手中，或?qū)τ谠瓎挝凰奚嵋苑扛暮螅捎诜扛恼吲c國有土地未辦出讓手續(xù)，其原劃撥土地使用權仍在單位手中。
(4)、用農(nóng)民集體土地建房，包括現(xiàn)各地農(nóng)村大力開展的農(nóng)民住房改造所建的農(nóng)民房，這些房屋不是建在農(nóng)民的宅基地上，而是建在村上在村屬于農(nóng)田地中統(tǒng)一劃出的土地上，有的地區(qū)甚至是按每人40平方米土地以“農(nóng)民失地安置”為由劃地自行建房，其房屋未辦產(chǎn)權證(注：能否按現(xiàn)行法律規(guī)定辦到房屋產(chǎn)權證，在政策與法律上還是個空白)，土地使用權也仍在集體--村上，農(nóng)民--村民不是房屋所有者，不是土地所有者，更不是土地使用權的所有者。
不同狀態(tài)情形下的抵押權：(1)、在明確土地使用權和房屋產(chǎn)權的權利主體非同一主體時，土地使用權人和房屋產(chǎn)權人均可就其所享有的土地使用權或房屋設定抵押權。(2)、明確土地使用權和房屋產(chǎn)權的權利主體為同一主體時，應當允許抵押人僅就土地使用權或房屋產(chǎn)權分別向不同的債權人設定抵押權。(3)明確土地使用權和房屋產(chǎn)權為同一權利主體時，抵押人先就土地使用權或房屋產(chǎn)權設定抵押時，應就房屋或土地使用權一并辦理抵押登記，否則，允許抵押人就房屋產(chǎn)權或土地使用權另行設定抵押。(4)、明確抵押合同并法律允許的范圍內(nèi)另有約定的，按照約定。
