合同約定以按揭貸款方式支付房款，并約定如不辦理貸款，應一次性補齊全部房款。后因政策變化，無法貸款，導致無法履行。買方應否承擔違約責任？
本案法官認為，即使買方因政策原因不能貸款，仍屬違約，應當承擔違約責任。但考慮到買方也有積極履行合同的誠意，并且也已經損失了評估費、中介費等，因此酌情調解結案，相關損失由雙方共擔較為符合情理。
案例來源：人民法院報 2010年7月16日
房貸政策調整無法繼續履行合同 違約損失買賣雙方共擔
本報訊 （記者 張曉敏 通訊員 王 琪）賣方李先生按照合同約定條款，要求買方承擔違約責任，但買方吳女士認為不能履行購房協議是由于國家政策的改變，并非自己本意，因此要求賣方返回全部定金。天津市河東區人民法院近日調解了這起紛爭，同時化解了購房人吳女士對政策調控產生的負面情緒。
吳蕊女士在一家房地產中介公司看中了賣主李建國名下的一套住房，于是三方簽署了《房屋居間買賣協議》，約定買方以按揭貸款方式支付房款，中介公司負責辦理貸款等相關事項。同時還約定，如買方不辦理貸款，應按照一次性付款的方式補齊全部房款。當天，吳蕊向李建國支付了15000元定金，又向中介公司支付了中介費、房屋評估費、貸款代辦費等費用10000余元。4月19日，買賣雙方又簽訂了《房產買賣協議》。然而，在中介公司為吳蕊辦理銀行貸款的時候，得知國務院于今年4月17日出臺了《關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》，對房屋貸款政策進行了調整。由于吳蕊名下已有的三套住房都為貸款，按照通知的相關規定，已無法再次取得銀行貸款。
賣方李建國認為，繼續履行房屋買賣協議已不再可能，于是將吳蕊和中介公司一同告上法庭，要求解除《房屋居間買賣合同》和《房產買賣協議》，并由吳蕊承擔違約責任。
按照合同約定，吳蕊作為違約方應當承擔定金、中介費、房屋評估費等多項費用，共計25000余元。但吳蕊認為，自己是按照本人的支付能力有計劃地購買房屋，不能履行購房協議并非自己本意，而是因為政策的改變。庭審過程中，她言辭激烈，情緒沖動，表示同意解除購房合同，但由于自己不存在過錯，要求賣方返回全部定金。
承辦法官考慮雙方當事人的實際情況，先化解雙方因合同無法履行產生的怨氣，緩和雙方的對立情緒，再促使原告體諒被告困境，同意解除房屋買賣合同返還定金10000元。調解結案后，承辦法官又督促原告盡快履行調解協議。目前，被告吳蕊已拿到了原告李建國退回的10000元定金，她再次感謝法官耐心工作幫她彌補了經濟損失，并對國家政策的調整表示理解。
■法官說法■
這起案件執結之后，記者采訪了審理此案的法官劉辰。劉辰說，本案中，買方是由于受政策限制才不能獲得房屋貸款，而無法繼續履行合同的，按照合同法的相關規定，法院應當根據公平原則，并結合案件的實際情況確定是否變更或者解除。但本案買賣雙方在簽訂《房屋居間買賣協議》時曾約定：“如因買方不辦理貸款，應按照一次性付款的方式補齊全部房款。”因此，即使買方因政策原因不能貸款，如果不能補齊房款仍屬違約。違約自然就需承擔相應的損失。但買方實際支付了雙方的居間服務費、貸款服務費、評估費，并向賣方支付了定金，足以表明買方購買房屋的誠意。只是因為受國家政策限制才不能獲得房屋貸款，而無法繼續履行合同。因此，考慮雙方當事人的實際情況，以調解方式結案，雙方共擔損失才能達到最佳的辦案效果。
劉辰表示，案件雖然以調解方式審結，但買方仍然支付了雙方的中介費、評估費等，房子不但沒有買成，還造成了較大經濟損失。買房人的主要損失是中介服務費用的支出，雖然中介為雙方提供了服務，居間合同已履行，但因政策性原因導致買賣合同無法履行的，中介方仍不退還中介服務費。因此，建議買房人在簽訂合同時要詳細審查中介方提供的格式合同，對中介的免責條款要及時進行調整，以保護自己的合法權益，減少不必要的損失。
