咨詢:
2013年10月，趙某向我借取人民幣5萬元，約定在一年內(nèi)連本帶利全部還清。為表示還款的誠意，趙某將他本人在某省會城市的一處 房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)證抵押給我。最近，我聽說房產(chǎn)證用作借款抵押的約定是無效的，遂擔心自己的權(quán)益得不到保護，請問，將房產(chǎn)證押給債權(quán)人的抵押行為是否有效？
答復如下:
抵押是指債務(wù)人或者第三人不轉(zhuǎn)移對財產(chǎn)的占有，將該財產(chǎn)作為債權(quán)的擔保。債務(wù)人不履行債務(wù)時，債權(quán)人有權(quán)以該財產(chǎn)折價或者以拍賣、變賣該財產(chǎn)的價款優(yōu)先受償。
根據(jù)擔保法第四十一條、第四十二條的規(guī)定，以城市房地產(chǎn)等建筑物抵押的，應(yīng)當?shù)娇h級以上地方人民政府規(guī)定的部門辦理抵押物登記，抵押合同自登記之日起生效，否則抵押合同無效。因此，這種將房產(chǎn)證抵押給債權(quán)人的方式雖然便于操作且非常經(jīng)濟，但這種抵押是無效的。況且，債務(wù)人在將房產(chǎn)證抵押給了債權(quán)人后，自己仍然可以補辦房產(chǎn)證，而其他債權(quán)人也可以對該房產(chǎn)申請權(quán)利限制，如申請查封、拍賣等。實際上，將權(quán)利憑證交給債權(quán)人的行為，類似于擔保法中的權(quán)利質(zhì)押行為，但根據(jù)擔保法第七十五條的規(guī)定，股票類權(quán)利屬于質(zhì)押范疇，而房產(chǎn)證不能質(zhì)押，因此將房產(chǎn)證用于借款抵押的行為是無效的。
房產(chǎn)證抵押貸款常識
大產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)證
所謂大產(chǎn)權(quán)房，是指從開發(fā)商手中購買的已經(jīng)交納土地出讓金的房產(chǎn)，包括：商品房、公寓、二次交易并且已經(jīng)交納土地出讓金的已購公房和經(jīng)濟適用房。房產(chǎn)證即《房屋所有權(quán)證》，是購房者通過交易，取得房屋的合法所有權(quán)，可依法對所購房屋行使占有、使用、收益和處分的權(quán)利的證件。房產(chǎn)證是房屋所有權(quán)證的簡稱，是由不動產(chǎn)登記機關(guān)發(fā)放的證明房屋所有權(quán)歸屬的書面憑證。按照我國現(xiàn)行的房屋所有權(quán)登記制度，房屋登記是城鎮(zhèn)房屋權(quán)利歸屬的法定公示方法。
小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)證
所謂小產(chǎn)權(quán)房，是指在農(nóng)民集體土地上建設(shè)的房屋，未繳納土地出讓金等費用，其產(chǎn)權(quán)證不是由國家房管部門頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村委會頒發(fā)，所以叫做“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”，又叫“小產(chǎn)權(quán)房”。鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府發(fā)證的所謂小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)，實際上沒有真正的產(chǎn)權(quán)。這種房沒有國家發(fā)的土地使用證和預售許可證，購房合同國土房管局也不會給予備案。所謂產(chǎn)權(quán)證也不是真正合法有效的產(chǎn)權(quán)證，一般來說是做不了抵押貸款的。
如何區(qū)分大產(chǎn)權(quán)房和小產(chǎn)權(quán)房？
從房產(chǎn)證的角度，只要有縣(區(qū))級房屋主管部門(通常是房管局或建委)下發(fā)的房產(chǎn)證就是大產(chǎn)權(quán)，有的地方是兩證(房產(chǎn)證、土地證)合一的。事實上，區(qū)分關(guān)鍵在于不是有幾個證，而在于房產(chǎn)證是誰發(fā)的，如果是鄉(xiāng)政府或村委會頒發(fā)，那就是小產(chǎn)權(quán)。典型的小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)除了農(nóng)民在自家土地即宅基地上建設(shè)的房屋，還有以下三類：
第一類小產(chǎn)權(quán)房：占用集體用地或耕地違法建設(shè)，將農(nóng)民集體用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)，用于商品住宅開發(fā)的違法建筑。
第二類小產(chǎn)權(quán)房：在政府劃撥或出讓的土地上，不按規(guī)劃功能開發(fā)或使用，并將限制銷售的房屋直接在市場上銷售，具有產(chǎn)權(quán)糾紛隱患的不完全產(chǎn)權(quán)房。
第三類小產(chǎn)權(quán)房：在軍隊享有使用權(quán)的土地上進行商品房的開發(fā)，之后賣給軍人以外的地方居民，俗稱“軍產(chǎn)房”。
是否可以抵押貸款？
大產(chǎn)權(quán)房都是可以抵押貸款的，最高為房屋評估價格的七成。至于小產(chǎn)權(quán)房，在一般的商業(yè)銀行都是無法抵押的。有一部分鄉(xiāng)鎮(zhèn)信用社和小額貸款公司認可小產(chǎn)權(quán)房的抵押。小產(chǎn)權(quán)房無法獲得商業(yè)銀行抵押認可的最大問題在于，土地是屬于集體所有的，不能上市交易，只能在村集體之內(nèi)轉(zhuǎn)讓。
未辦理涂銷抵押登記的房產(chǎn)證
房產(chǎn)證上，“他項權(quán)利情況”一頁，如果蓋有一個藍色長方形“房地產(chǎn)他項權(quán)利登記專用章”，就表明這是帶抵押登記標志的房產(chǎn)證，房產(chǎn)的交易和再抵押都被限制。只有到房地產(chǎn)交易登記中心辦理涂銷抵押登記后，蓋上紅色橢圓形“房地產(chǎn)他項權(quán)利登記注銷章”之后，業(yè)主才對房產(chǎn)擁有了完整的所有權(quán)，才可以進行房產(chǎn)交易。
