導讀：房屋抵押要注意哪些內容呢?有哪些房子是不能進行抵押登記的呢?下面滬律網小編為您一一介紹關于房屋抵押登記要注意事項。
不能辦理抵押登記的房產有哪些?
不能辦理抵押登記的房產有以下類型：
(1)權屬來源是限制抵押的(包括福利房、微利房、私人建房等);
(2)根據城市規劃，市區政府決定收回土地使用權的;
(3)司法機關、行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的;
(4)共有房地產，未經其他共有人書面同意的;
(5)權屬有爭議的;
(6)法律、法規或市政府規定禁止抵押的;
(7)除鄉(鎮)、村企業廠房等建筑物占用范圍的集體土地使用權利依法承包并經發包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的集體土地使用權之外的其它集體土地使用權。
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房地產抵押登記中的幾個問題
一、如何區分抵押權設立登記和抵押權變更登記
抵押作為擔保的一種方式，由于具有諸多的優點而被廣泛采用，成為目前我國最普遍、最活躍的一種融資方式。對于抵押權設立登記和抵押權變更登記應如何進行區分?我們可以從兩者的定義及本質特征來進行區分。
抵押權設立登記是指根據抵押當事人申請，登記機構依法將抵押權設立的事項在登記簿上予以記載的行為。
抵押權的變更登記，是指房地產抵押權主體(抵押人、抵押權人、抵押物)不發生改變，只是抵押權的客體和內容發生變化(例如抵押權人的名稱、地址，抵押物的地址、面積發生改變等)，將抵押權變更登記事項記載于抵押登記簿的行為。
在登記實踐中，需要辦理房地產抵押權變更登記主要有以下幾種情況：抵押權人的名稱、地址發生改變而發生的房地產抵押權變更，例如抵押權人公司改制、更名等情形;抵押物的地址、面積發生改變;抵押權內容發生改變，包括抵押權順位變化、抵押權存續期變化、抵押范圍變化等。
根據法律法規規定，房屋所有權、用益物權、擔保物權均存在設立、變更、轉移、注銷(撤銷)情形。抵押權設立登記是抵押權產生效力的必要條件，未經登記的抵押權不發生效力。所以抵押權的設立登記和抵押權的變更登記，簡單地理解，兩者間關系類似于所有權初始登記與所有權變更登記，是一種先后關系、從屬關系，只有先辦理了抵押權的設立登記，才有條件發生抵押權的變更登記。
二、對于同一房屋上記載有先后設立的兩個抵押權，在先的抵押權辦理了債權數額減少的變更登記，變更登記時間晚于在后的抵押權，是否意味著其為后順位
優先受償權是抵押權人對該抵押房屋享有的重要權利之一。在同一房屋上設定多個抵押權時，一旦抵押人無法履行債務致使抵押權人需要實現抵押權，經拍賣、變賣抵押房屋后所得價款，首先由第一順位抵押權人按照已登記的債權數額優先受償，后順位的抵押權人依次受償。這就意味著如果前一順位抵押權人已將抵押物變賣所得價款全部受償完畢后，后一順位抵押權人將無法實現抵押權，遭受經濟損失。所以優先受償的順位則是決定抵押權人能否實現抵押權的關鍵。
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抵押及預告登記時應注意的事項
一、抵押權登記
在抵押貸款中，抵押當事人——銀行和借款人應在房屋產權證收押后，到房屋所在地的房屋權屬部門辦理抵押登記手續。借款人應提交抵押登記申請書、身份證，銀行應提供借款合同和抵押合同、房屋所有權證等材料。登記機關對材料進行審核后予以登記，同時頒發《房屋他項權證》。
以個人所有的房屋所有權設定抵押應備要件：
1、抵押當事人的有效身份證件;
2、抵押當事人雙方簽訂“借款抵押合同”;
3、《房屋所有權證》、《國有土地使用權證》(共有的房屋還須提交共有人同意抵押的證明及《房屋共有權證》);
4、第三人提供擔保的，須提交“第三方擔保承諾書”;委托還須提交“委托書”及受托人身份證明;
5、房屋價格評估報告或價值協議書;
6、房屋抵押權登記申請書。
二、預告登記
《物權法》第20條規定：當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產物權的協議，為保障將來實現物權，按照約定可以向登記機關申請預告登記。預告登記后，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力。預告登記后，債權消滅或者自能夠進行不動產登記之日起三個月內未申請登記的，預告登記失效。
預告登記制度很好地避免了房屋或者其他不動產買賣過程中出現的“一房兩賣”的現象。當事人在購買房屋或者不動產時，為保證將來能夠擁有這套房子或者不動產的物權，雙方可以按照約定，到房屋登記機關申請所購房屋的預告登記，這樣在登記機關就留下購買人的相關資料，開發商或者其他部門在未經購買人同意的情況下，將不能再把該房賣給第三人。當完成預告登記后，買賣雙方成為一種準物權關系，只有完成房屋的實際登記(也就是本登記)后，準物權才能轉化成現實物權 (抵押權預告登記在實現本登記后，抵押權預告登記也要轉抵押登記，辦理房屋他項權證)。
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