本文介紹房地產抵押登記的程序和效力分析，房地產抵押登記需要抵押當事人到房地產所在的房屋管理部門辦理。那么，辦理了房地產抵押登記之后，可以決定抵押權是否成立，確定抵押權的效力范圍。可以說是保護自己合理權利的一種有效方法。
房地產抵押登記的程序
房地產抵押合同簽訂之日起30日內，抵押當事人應到房地產所在地的房屋管理部門辦理房地產抵押登記手續，房地產抵押合同自抵押登記之日起生效。
辦理登記時，抵押當事人應提交下列文件：
(l)主合同及抵押合同;
(2)抵押當事人的身份證明或法人資格證明;
(3)抵押登記申請書;
(4)《國有土地使用證》、《房屋所有權證》或《房地產權證》，共有的房屋還須提交《房屋共有權證》和其他共有人同意抵押的證明;
(5)以預售的商品房作抵押的，須提交生效的商品房預售合同;
(6)可以證明抵押人有權設定抵押權的文件與證明材料;
(7)可以證明抵押房地產價值的材料;如有效的房地產評估報告;
(8)登記機關認為必要的其他文件。
登記機關應對抵押申請進行審核，權屬清楚、證明材料齊全的，應在登記受理之日起15日內作出是否準予登記的書面答復，并予以登記發證：
(l)以依法取得房屋所有權的房地產抵押的，登記機關應在原《房屋所有權證》上作他項權利記載，交由抵押人收執，同時向抵押人頒發《房屋他項權證》;
(2)以預售商品房或在建工程抵押的，登記機關應在抵押合同上作記載，抵押的房地產在抵押期間竣工的，當事人應當在抵押人領取房地產權屬證書后，重新辦理房地產抵押登記。
房地產抵押登記的效力
抵押合同僅具有債權行為的性質，抵押登記則是物權行為。當事人之間存在抵押合同，僅能產生債權人對抵押人的登記請求權，而不能直接產生抵押權，抵押合同的成立與生效與抵押權的成立與生效應嚴格區分。抵押合同生效是指在當事人之間產生約束力，抵押權的生效則意味著物權對世效力的產生;抵押合同的生效并不當然意味著抵押權的成立，登記才可產生抵押權的設定。因此，在抵押登記主義條件下，登記應為抵押權成立的條件，而不應為抵押合同的生效條件，一般而言，抵押合同應自簽訂之日起生效。
我國《擔保法》第41條規定，該規定認為，對于以法律規定必須進行登記的財產簽訂的抵押合同，抵押合同自登記之日起生效。該規定勢必將抵押登記請求權的行使置于非常尷尬的境地，不能有效的保護債權人的利益，使雙方設立抵押合同的意思難于實現。因此，未來立法應將抵押合同的成立與生效與抵押權的成立與生效分割開來，并對登記請求權明確規定。
最高人民法院2000年頒發的《關于適用〈中華人民共和國擔保法〉若干問題的解釋》第56條第2款規定：“法律規定登記生效的抵押合同簽訂后，抵押人違背誠實信用原則拒絕辦理抵押登記致使債權人受到損失的，抵押人應當承擔賠償責任。”可以說該規定在糾正擔保法上述規則方面做出了十分積極的努力。從法律條文上看司法解釋的內容與法律規定的內容不一致，它的基本要求是，抵押合同簽訂雖然沒有進行不動產登記，但是有過錯的抵押人應當承擔賠償責任。這種做法符合物權與債權相區分、物權變動與物權變動的法律根據相區分的法理，也符合正在進行的物權法和民法典立法方案中的做法。如果要求抵押人承擔責任，就首先要承認抵押合同的約束力，這實際上就是承認了抵押合同作為物權變動根據之一的效果。這一點是非常合理的。當然，該司法解釋并沒有解決司法實踐中爭議頗多的抵押合同的成立生效與抵押物的登記之間的關系問題。對此，我們的觀點是，要分清物權與請求權的區別，區分抵押合同的成立生效與抵押權的成立生效的不同。
