導讀：下列是關于房地產抵押登記的概述，全面解析房地產抵押登記。
1、什么叫房地產抵押?
答： 房地產抵押是指債務人或第三人(抵押人)以其合法擁有的房地產作為擔保物向債權人(抵押權人)提供債務履行擔保的行為。
2、什么叫房地產抵押人?
答：抵押人是指將依法取得的房地產提供給抵押權人，作為本人或者第三人履行債務擔保的公民、法人或者其他組織。
3、什么叫房地產抵押權人?
答：抵押權人是指接受房地產抵押作為債務人履行債務擔保的公民、法人或者其他組織。
4、房地產抵押為什么一定要辦理抵押登記?
答：根據《中華人民共和國擔保法》的規定，房地產抵押合同自辦理抵押登記登記之日起生效。只有辦理了抵押登記，抵押合同才具有法律效力，抵押權人的合法權益才能得到有效保障。
5、申請房地產抵押登記應提交什么資料?
答：(1)房地產抵押登記申請表;
(2)申請人身份證明;
(3)房地產權利證書或《房地產買賣合同書(預售)》;
(4)主合同及抵押合同書;
(5)非法人企業、組織的房地產抵押，應提交其產權部門同意抵押的批準文件;
(6)法律、法規、規章及規范性文件規定的其他文件。
6、以違法建筑設定抵押的，抵押是否有效?
答：以法定程序確認為違法的建筑物抵押的，抵押無效。
7、問：公用設施如大堂、設備層、小區會所等能否單獨辦證，能否抵押?
答：公用建筑面積包括應分攤公用建筑面積和不分攤公用建筑面積，大堂、設備層、技術轉換層屬于公用建筑面積，無論是否已分攤在業主的購房面積中，都不能單獨辦證。
小區會所能否辦證，根據土地使用權出讓合同書的相關約定及未分攤面積等依據予以確定。
房地產抵押的前提是應具有《房地產證》，如小區會所已單獨辦理《房地產證》，可抵押;但大堂、設備層不能單獨辦證，因此不能抵押。
8、辦理了抵押登記的物業，房地產登記部門能否接受法院的查封?
答：最高人民法院《關于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉若干問題的意見》第102條的規定，人民法院對抵押物、留置物可以采取財產保全措施，但抵押權人、留置權人有優先受償權。
根據上述規定，房地產登記部門可以接受法院查封已抵押的物業。
9、企業辦學的學校教學樓，可否辦理抵押登記?
答：《中華人民共和國擔保法》第三十七條規定，學校、幼兒園、醫院等以公益為目的的事業單位、社會團體的教育設施、醫療衛生設施和其他社會公益設施不得抵押。
如果企業辦學的學校教學樓是屬企業所有并依法登記在企業名下的，可以抵押。
10、夫妻雙方其中一方將房地產贈與另一方，在辦理房地產抵押或轉讓時是否還須另一方同意?
答：(1)我國法律規定，夫妻在婚姻關系存續期間所得的財產，歸夫妻共同所有，但雙方另有約定的除外。
(2)夫妻雙方其中一方將房地產贈予另一方，如已辦理贈與手續并依法登記在一方名下時，抵押或轉讓不須另一方同意。
11、民間借貸能否辦理房地產抵押登記?
答：民間借貸是指自然人之間的借貸。民間借貸可以依法辦理房地產抵押登記。
12、企業間借貸可否辦理房地產抵押登記?
答：我國的法律規定企業之間不能進行融資行為，企業間以房地產抵押借款的，不能辦理抵押登記。
13、對行政劃撥或減免地價的協議用地，抵押權人依法處分該房地產時，如何辦理轉移登記手續?
答：行政劃撥或減免地價的房地產必須經過批準并且補交地價后，才能辦理轉移登記。
14、對已預售的房地產，開發商是否可以抵押該房地產?
答：房地產開發商不得抵押已批準預售的房地產。
15、國家行政機關能否以其房地產為企業經濟活動提供擔保?
答：根據《中華人民共和國擔保法》的規定，各級行政機關不得為企事業單位的經濟活動提供擔保，因此不能辦理抵押登記。
16、借款期限屆滿時，房地產登記部門能否逕為注銷抵押登記?
答：根據《中華人民共和國擔保法》第五十二條的規定，抵押權與其擔保的債權同時存在，債權消滅的，抵押權也消滅。借款期限屆滿，不等于債權消滅及抵押權消滅，因此，在抵押雙方當事人未申請注銷抵押登記的情況下，登記部門不予逕為注銷抵押登記。
