一、房屋抵押是否必須辦理抵押登記?
債務(wù)人將房證交到債權(quán)人手中是否就意味著雙方存在抵押關(guān)系，如果遇到債務(wù)人不能按時(shí)付款的情形能否拍賣該抵押房產(chǎn)嗎?
律師回答：不動(dòng)產(chǎn)設(shè)定抵押一定要有書面的抵押合同，另外必須到有關(guān)部門辦理抵押登記，否則即使拿到對(duì)方的房產(chǎn)證該抵押也是無效的，遇有對(duì)方不能償還借款的情形也不能要求拍賣該房產(chǎn)以行使抵押權(quán)。
法律依據(jù)：《物權(quán)法》第一百八十五條規(guī)定：“ 設(shè)立抵押權(quán)，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)采取書面形式訂立抵押合同。”第一百八十七條規(guī)定：“ 以本法第一百八十條第一款第一項(xiàng)至第三項(xiàng)規(guī)定的財(cái)產(chǎn)或者第五項(xiàng)規(guī)定的正在建造的建筑物抵押的，應(yīng)當(dāng)辦理抵押登記。抵押權(quán)自登記時(shí)設(shè)立。”
因此個(gè)人對(duì)房屋進(jìn)行抵押不但要簽訂書面的抵押合同的，同時(shí)要到當(dāng)?shù)胤抗懿块T進(jìn)行抵押登記才能使抵押權(quán)合法成立。
二、如何進(jìn)行房屋抵押貸款?
(一)提出貸款申請(qǐng)
借款人向銀行提出貸款申請(qǐng)，并且注明貸款用途，金額及年限時(shí)間;
(二)準(zhǔn)備申房產(chǎn)抵押貸款的資料
借款人及抵押人將貸款申請(qǐng)貸款所需文件、證件按要求準(zhǔn)備齊全;
(三)看房評(píng)估房產(chǎn)的價(jià)值
由相關(guān)機(jī)構(gòu)對(duì)抵押房進(jìn)行實(shí)地勘查、評(píng)(勘)估;
(四)報(bào)批貸款
將所有申貸資料連同評(píng)估報(bào)告或勘估意見書報(bào)送銀行審批;
(五)對(duì)借款合同進(jìn)行公證，并辦理抵押登記手續(xù)
借款人級(jí)抵押人填寫借款合同及所有相關(guān)文件、簽字、蓋手印，由公證人員對(duì)其進(jìn)行公證。然后銀行憑房屋所有權(quán)證和借款合同公證書到查拳出辦理抵押登記手續(xù)。
(六)銀行發(fā)放貸款
銀行并不是完全將貸款資金發(fā)放到申請(qǐng)人的賬戶，而是根據(jù)借款人所提供的資金用途，將資金下方到相應(yīng)的收款處。
三、進(jìn)行房屋抵押貸款時(shí)要注意什么問題?
房產(chǎn)主為了保證能申請(qǐng)到貸款，必須注意某些事項(xiàng)，否則即使是符合貸款條件、按照法定流程進(jìn)行也不見得能夠申請(qǐng)到貸款。具體房產(chǎn)抵押過程中應(yīng)該注意的事項(xiàng)有：
(一)注意有的房產(chǎn)不能用來抵押貸款
目前常見的不具有抵押貸款申請(qǐng)資質(zhì)的房產(chǎn)有以下的五類：小產(chǎn)權(quán)房、老舊小的二手房、已購(gòu)公房和在按揭房及未到5年的經(jīng)濟(jì)適用房。
(二)注意房產(chǎn)價(jià)值的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)
銀行對(duì)于房產(chǎn)的價(jià)值，并不是以房產(chǎn)的市值為準(zhǔn)，而是通過指定的評(píng)估公司實(shí)地看房，按房產(chǎn)的面積、裝修、朝向、交通狀況等綜合考評(píng)后給出的評(píng)估值為準(zhǔn)的。
(三)注意銀行貸款的發(fā)放
銀行并不是完全將貸款資金發(fā)放到申請(qǐng)人的賬戶，而是根據(jù)借款人所提供的資金用途，將資金下放到相應(yīng)的收款處。
(四)注意房產(chǎn)抵押不登記，抵押權(quán)不成立
抵押合同本身不需要辦理登記，但抵押合同簽訂后，抵押人必須依約辦理抵押登記，辦理完抵押登記手續(xù)后，不動(dòng)產(chǎn)即房產(chǎn)的抵押才成立，債權(quán)人才對(duì)該不動(dòng)產(chǎn)即房產(chǎn)享有優(yōu)先受償權(quán)。
