個人房屋抵押貸款法律問題
借款人/抵押人/抵押物財產(chǎn)共有人身份識別及承擔(dān)的責(zé)任
1、 在個人住房抵押貸款業(yè)務(wù)中，向銀行申請抵押貸款的借款人一般為該抵押房屋的所有權(quán)人，所以借款人即為抵押人;但抵押人未必是借款人，銀行在選擇借款人人選時，除了滿足其為抵押房屋的所有權(quán)人之外，還考慮借款人的年齡、收入、財產(chǎn)及資信等情況。因此，在抵押房屋內(nèi)的所有權(quán)人即共有人同為抵押人。抵押物財產(chǎn)共有人是指不上產(chǎn)證的具有法定或約定共有關(guān)系的第三人，一般情況下為房屋權(quán)利人的配偶。
2、 依據(jù)《上海市1994年公房出售暫行辦法》(以下簡稱“九四”方案)及其《實施細則》規(guī)定，同時《滬高法1996-250號文處理公有住房出售后糾紛的若干意見》規(guī)定，按“九四”方案購買的房屋，產(chǎn)權(quán)證登記為一人的，在訴訟時效內(nèi)，購房時的購房人、工齡人、職級人、原公房的同住人及具有購房資格的出資人主張房屋產(chǎn)權(quán)的，可確認(rèn)房屋產(chǎn)權(quán)共有。對于該等房屋進行房地產(chǎn)查閱時，一般登記的注記為房改售房或售后公房。這也是基于歷史原因產(chǎn)生的又一類型抵押物財產(chǎn)共有人。
3、 依據(jù)《物權(quán)法》第103至104條的共有關(guān)系性質(zhì)不明時的推定及分額確定規(guī)則，即可以理解為房屋權(quán)利人沒有約定，除了房屋權(quán)利人具有家庭關(guān)系的即為共同共有外，視為按份共有。同時未約定或約定不明共有份額的，按出資額確定;不能確定出資額的，視為等額按份共有。同時，見《物權(quán)法》第97條的處分條款，處分共有不動產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)占份額2/3以上的按份共有人或者全體共同共有人同意，但共有人之間另有約定的除外。這也是要求抵押物財產(chǎn)共有人本人簽署同意抵押文件的法律依據(jù)。
4、 根據(jù)不動產(chǎn)物權(quán)公示公信原則，基于筆者對《物權(quán)法》第106條第3款的理解，抵押權(quán)人若因信賴不動產(chǎn)登記簿的登記信息，而與房屋權(quán)利人簽訂《房地產(chǎn)抵押貸款合同》并辦理了抵押登記，即使在簽訂房地產(chǎn)抵押貸款合同時該房屋權(quán)利人隱瞞其婚姻狀況或因登記機關(guān)登記錯誤引發(fā)的瑕疵，均可以被抵押權(quán)人(即銀行的善意)所吸收。但隨著央行建設(shè)的個人征信系統(tǒng)完成全國聯(lián)網(wǎng)，公安部建立的全國公民身份信息查詢系統(tǒng)等電子化信息的網(wǎng)絡(luò)建設(shè)，商業(yè)銀行審查借款人等各方面信息的網(wǎng)絡(luò)也開始鋪開，未來不排除銀監(jiān)會或央行加重銀行審查義務(wù)的可能，而對于抵押物財產(chǎn)共有人或其他信息的審查不到位，就對抵押權(quán)的設(shè)立產(chǎn)生瑕疵。
5、 依據(jù)《物權(quán)法》第102條之規(guī)定，因共有不動產(chǎn)產(chǎn)生的債務(wù)，在對外關(guān)系上，共有人承擔(dān)連帶債務(wù)。因此，不論是借款人、抵押人及抵押物財產(chǎn)共有人對于銀行貸款具有法定的連帶還款義務(wù)，但是，如果抵押權(quán)不生效，該債務(wù)則變成無擔(dān)保債務(wù)，銀行則失去了優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。
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