導(dǎo)讀：在一般人的思維里，如果要抵押貸款的話，首先想到的就是銀行，但是為什么就只能是由人們向銀行貸款，而不反過來是銀行向人們貸款呢?這就是我們所要講到的房屋反向抵押貸款，社會(huì)上有不少的老人家，無兒無女，但是手上卻有多余的幾套房子，如果可以房屋反向抵押貸款的話，那對(duì)于這些房屋的利用其實(shí)是很好的。
什么是房屋反向抵押貸款?
住房反向抵押貸款就是指已經(jīng)擁有房屋產(chǎn)權(quán)的老年人將房屋產(chǎn)權(quán)抵押給銀行、保險(xiǎn)公司等金融機(jī)構(gòu)，相應(yīng)的金融機(jī)構(gòu)對(duì)借款人的年齡、預(yù)計(jì)壽命、房屋的現(xiàn)值、未來的增值、折損情況及借款人去世時(shí)房產(chǎn)的價(jià)值進(jìn)行綜合評(píng)估后，按其房屋的評(píng)估價(jià)值減去預(yù)期折損和預(yù)支利息，并按人的平均壽命計(jì)算，將其房屋的價(jià)值化整為零，分?jǐn)偟筋A(yù)期壽命年限中去，按月或年支付現(xiàn)金給借款人，一直延續(xù)到借款人去世。它使得投保人終生可以提前支用該房屋的銷售款。
房屋反向抵押貸款的作用：
首先，可以減輕國(guó)家在社會(huì)保障方面的壓力，緩解養(yǎng)老金嚴(yán)重不足的問題。即老年人不需賣掉房子也能擁有一筆固定收入用于維持和改善晚年生活。它促進(jìn)了社會(huì)福利制度的完善和發(fā)展，保證了社會(huì)弱勢(shì)群體的生活安定，維護(hù)了社會(huì)的穩(wěn)定。
第二，可以促進(jìn)銀行、保險(xiǎn)公司等金融機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)向多元化方向的轉(zhuǎn)變，也使得金融機(jī)構(gòu)，特別是保險(xiǎn)公司將社會(huì)責(zé)任和盈利目標(biāo)緊密結(jié)合在一起。
第三，可以弱化存錢養(yǎng)老的觀念，轉(zhuǎn)變?nèi)藗兊南M(fèi)意識(shí)。借由反向抵押貸款，買房不僅是一種消費(fèi)行為，同時(shí)也成為了一種投資和積蓄行為。這樣不僅刺激和挖掘了消費(fèi)，拉動(dòng)了內(nèi)需，也促進(jìn)了國(guó)民經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)。
最后，促進(jìn)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。在當(dāng)前房屋價(jià)格飛漲的情況下，“住房反向抵押貸款”的推出，可以有效地活躍房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)，增加二手住房的上市量，可以有效地緩解當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供需矛盾，有效地抑制房?jī)r(jià)上漲，使房地產(chǎn)市場(chǎng)更加健康穩(wěn)定地發(fā)展。
房屋反向抵押貸款的缺陷：
第一，年齡預(yù)測(cè)方面的不確定因素。時(shí)代發(fā)展的今天，一般來說預(yù)測(cè)一國(guó)普通民眾的預(yù)期平均壽命已不是件困難的事情。住房反向抵押貸款中碰到的年齡預(yù)測(cè)障礙主要來自兩方面，一是，借款人的道德風(fēng)險(xiǎn)，也就是說預(yù)期自己會(huì)長(zhǎng)壽的健康老人會(huì)有一種較之患有疾病的不健康老人更愿意使用住房反向抵押貸款的現(xiàn)象。這就使得貸款人依據(jù)普通人壽保險(xiǎn)公司生命表預(yù)測(cè)的老人壽命會(huì)偏低。二是住房反向抵押貸款時(shí)間過長(zhǎng)，醫(yī)學(xué)科學(xué)的發(fā)展在這期間很可能出現(xiàn)巨大突破，從而大大延緩人類壽命，造成貸款人支付增加，回收推延，造成巨大損失。
第二，利率預(yù)測(cè)方面的不確定因素。中國(guó)是一個(gè)發(fā)展中國(guó)家，歷史證明發(fā)展中國(guó)家在發(fā)展過程中通貨膨脹很容易發(fā)生，從而引起銀行利率的相應(yīng)大幅增加。雖然目前我國(guó)的通貨膨脹不嚴(yán)重，貸款利率不算高，但難保證未來幾十年內(nèi)這種情況不發(fā)生變化，并且以往的低利率很容易引起未來低利率的預(yù)期，這反倒增加了貸款人的風(fēng)險(xiǎn)利率。
第三，未來房?jī)r(jià)預(yù)測(cè)方面的不確定因素。這是三大不確定因素中不確定性最高的一個(gè)，之所以這樣說是因?yàn)槿绻凑绽碚摻缫话愕挠^點(diǎn)認(rèn)為房?jī)r(jià)水平應(yīng)該有由收入決定的話，未來收入增長(zhǎng)預(yù)測(cè)準(zhǔn)確極為困難。另外中國(guó)土地使用權(quán)70年的規(guī)定也使得臨近使用權(quán)期限的住房?jī)r(jià)值很難把握。由于住房反向抵押貸款中存在以上三大不確定因素，再加上它對(duì)我國(guó)商業(yè)銀行來說又完全是一個(gè)新生事物，因此應(yīng)該以積極慎重的態(tài)度開拓住房反向抵押貸款這一新的信貸領(lǐng)域。
在我國(guó)商業(yè)銀行還嚴(yán)重缺乏實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的情況下，我們開展住房反向抵押貸款第一應(yīng)奉行的原則就是謹(jǐn)慎性。所謂謹(jǐn)慎性就是寧可將不確定性想的壞一些也不要抱僥幸心理，一味往好處想。由于住房反向抵押貸款的特殊性質(zhì)，實(shí)行謹(jǐn)慎原則對(duì)銀行不會(huì)受到很大損失(只不過減少一些規(guī)模，而從世界上搞住房反向抵押貸款的國(guó)家實(shí)踐來看，這類貸款占總貸款的比例都不大)而對(duì)借款人來說未來也不會(huì)受到很大損失，因?yàn)樽》糠聪虻盅嘿J款可以設(shè)立特殊的保護(hù)借款人的條款。
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