個人住房抵押貸款的基本內容
住房涉及人的生存權。任何一國，其住房的分配都有國家的干預。我國住房制度改革，盡管國家對城鎮居民的住房已經不再實行大包大攬，但是，對于切實解決其住房也有相應的若干政策。我國商業銀行正是以國家相關信貸政策為依據，向城鎮居民發放個人住房貸款?！吨袊嗣胥y行個人住房貸款管理辦法》(以下簡稱《中行住房貸款管理辦法》)第2條規定：“個人住房貸款是指貸款人向借款人發放的用于購買自用普通住房的貸款。”“信貸是指不同形式的有償財務資助。”銀行發放個人住房貸款能夠拓寬信貸業務、從存貸利息差中獲取利潤。但是，個人住房貸款的數額可以多達購房總價款的70% ，時間可長達20年。我國近二十年來，個人債務很少有比住房貸款債務的數額更大、延續的時間更長。需要借款購買自用普通住房的人，往往無房無錢;加之借款還款時間的距離很長，銀行貸款債權的實現不可避免的存在巨大風險。因此，沒有哪種債權適用擔保比個人住房貸款更嚴。《中華人民共和國擔保法》(以下簡稱《擔保法》)在羅列經濟活動中需要以擔保方式保障實現的債權中，將借貸列于首位 ，這決不是立法者不經意的杰作，是借貸與擔保之間的聯系十分緊密、在人們的生活中占據重要地位的反映。借款人向銀行申請個人住房貸款提供的擔保，借貸雙方通常最多適用的方式是抵押?！稉７ā?、《城市房地產管理法》及全國性的行政法規、開展住房貸款抵押業務的各大個銀行制定的相關法規，有“抵押”、“房地產抵押” 、“房產抵押貸款”、“貸款抵押”、“預購商品房貸款抵押” 等概念，卻沒有直接的“個人住房抵押貸款”的概念。“個人住房抵押貸款”作為抵押的下位概念，當然要符合《擔保法》的規定。個人住房抵押貸款與抵押相同之處在于：二者的抵押權人都是債權人;二者的“抵押”人，既可以是債務人也可以是債務人以外的第三人;二者的生效除需要訂立主合同外，還需要有專門的抵押合同或者抵押條款;都需要進行抵押物登記;在債務人不履行債務時，抵押權人都有權對抵押物采取折價、拍賣、變賣的方式優先受償，以實現其債權。
但是，“個人住房抵押貸款”絕不等同于《擔保法》規定的“抵押”，如果完全等同，就只須研究“抵押”而沒有必要對個人住房抵押進行研究。二者的明顯區別在于：“抵押”擔保的債權不只限于貸款，比“個人住房抵押貸款”涉及的債權債務關系廣泛得多。“抵押”所貸款項的用途比較寬泛，“個人住房抵押貸款”只能用于購買自用普通住房。“抵押”只要抵押標的物特定、權利能夠即時物化，辦理相關抵押登記手續即可;“個人住房抵押貸款”，除需要買受人與出賣人簽訂有效的住房買賣合同、用于抵押的個人住房特定化外，還須交付不低于一定比例的首期購房款。
傳統民法理論認為，“抵押權之標的，民法上以不動產為限。”不動產是指土地及房屋、林木等地上定著物。就個人尤其是城鎮居民而言，所擁有的不動產，主要是房屋而不會是單純的土地或者林木。隨著抵押權標的范圍的擴展，“抵押”的標的物包括不動產、動產、不動產用益物權和動產不動產綜合財產 ;用個人住房作抵押貸款的權利標的物確定地是個人住房。對貸款抵押的標的物的“個人住房”，我國相關法規的表述有：抵押人的“合法的房地產”、抵押人“本人在本市自有產權房”、借款人所購“自用普通住房”、借款人的“預購商品房”。這些表述可以看出，個人住房抵押貸款都是抵押人以自己享有所有權或者處分權的房屋、自有產權房、所購商品房作為個人住房抵押貸款標的物。歸納起來，用于個人住房貸款抵押的住房，從抵押人來看有兩種情況：一是借款人即債務人本人，一是第三人即借款債務人之外的個人住房權利人;作為抵押標的物的住房主要有兩種情況：一是借款買受人所預購的尚未建成的商品房期房;二是第三人享有產權的房屋、借款人本人的自有產權房屋(包括原有的房屋和貸款購買的商品現房或二手現房)。這樣，個人住房抵押貸款的定義可以表述為：個人住房抵押貸款是指借款人或者第三人以個人住房作抵押，向銀行申請用于購買自用普通住房的貸款。
