【基本案情】
王先生是外地人，幾年前來到貴陽市做生意。2006年12月，生意中結(jié)交的一個(gè)朋友向他借錢，該朋友提出以一處房產(chǎn)作抵押，向其借10萬元現(xiàn)金，借期為一年。當(dāng)時(shí)房屋評估價(jià)為21萬元，簽訂借款協(xié)議后他們即辦了抵押登記。今年11月，那位朋友突然通知王先生要賣房還錢，請他一起去辦手續(xù)，在辦手續(xù)過程中，朋友告訴他，在抵押之后一個(gè)月，又用這套房作抵押向另一人借了10萬元，并且答應(yīng)用變賣的房款先還后借的這10萬借款，由于房子只賣了18萬元，所以現(xiàn)在只能先還給他8萬元，剩下的2萬元只能等日后再還了。王先生知道后很氣憤，明明抵押給他的房子怎能又抵押給別人呢?于是，王先生要求那位朋友必須用房款先歸還他的10萬元才同意協(xié)助辦有關(guān)手續(xù)。王先生詢問：這樣的要求合不合理?
【律師說法】
王先生的朋友將抵押給王先生的房屋在剩余抵押價(jià)值范圍內(nèi)再次抵押是合法的，但變賣抵押房屋的價(jià)款應(yīng)當(dāng)優(yōu)先償還給王先生。
依據(jù)《擔(dān)保法》第三十五條的規(guī)定，抵押人所擔(dān)保的債權(quán)不得超出其抵押物的價(jià)值。財(cái)產(chǎn)抵押后，該財(cái)產(chǎn)的價(jià)值大于所擔(dān)保債權(quán)的余額部分，可以再次抵押，但不得超出其余額部分。由于你朋友用于抵押的房屋價(jià)值在二十萬元以上，減去你10萬元的擔(dān)保債權(quán)，仍有10萬的余額，為了充分利用社會財(cái)產(chǎn)的價(jià)值，法律允許將抵押財(cái)產(chǎn)未設(shè)立抵押的余額部分再次抵押。故王先生的朋友將抵押房屋在10萬元的剩余抵押價(jià)值范圍內(nèi)再次抵押符合法律的規(guī)定，合法有效。
現(xiàn)抵押的房屋最終只變賣了18萬元，無法清償20萬的抵押債權(quán)，在這種情況下，借款人應(yīng)當(dāng)依據(jù)《擔(dān)保法》第五十四條“同一財(cái)產(chǎn)向兩個(gè)以上債權(quán)人抵押的，拍賣、變賣抵押物所得的價(jià)款按照以下規(guī)定清償：(一)抵押合同已登記生效的，按照抵押物登記的先后順序清償;順序相同的，按照債權(quán)比例清償”，及《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第四十三條“同一房地產(chǎn)設(shè)定兩個(gè)以上抵押權(quán)時(shí)，以抵押登記的先后順序受償”的規(guī)定，優(yōu)先償還抵押登記在先的債權(quán)。王先生與其朋友簽訂的抵押擔(dān)保合同在再次抵押前一個(gè)月就已經(jīng)登記生效，依法享有優(yōu)先受償權(quán)。
