1、什么是土地使用權抵押?
土地使用權抵押是指土地使用者(抵押人)以其合法取得的土地使用權以不轉移占有的方式作為抵押財產向債權人(抵押權人)履行債務作出的擔保行為。抵押權人不對抵押土地使用權直接占有使用，繼續由抵押人使用并收益。土地使用權被當做貸款的擔保，如果抵押人在借款合同期滿后仍不能歸還貸款，土地使用權將轉歸抵押權人所有，或者由抵押權人按法定程序處置。由于土地開發時間長、貸款數量大且風險較大，因而銀行往往要求借款人將土地使用權或房地產作抵押，以規避貸款風險。
2、土地使用權抵押貸款中土地使用權需要滿足什么條件?是所有的土地使用權都可以作抵押申請貸款嗎?
一、抵押登記應當以土地使用權登記為前提。經縣級人民政府土地管理部門登記的集體荒地土地使用權和鄉村企業集體土地使用權可以設定抵押權，其他類型的集體土地使用權不得抵押。
二、集體荒地土地使用權和鄉村企業集體土地管理部門申請辦理抵押登記，抵押合同自批準登記之日起生效。未經土地管理部門辦理土地使用權抵押登記的，土地抵押權不受法律保護，土地使用權亦不能作為抵押財產進行處置。
三、國有土地使用權的取得方式有劃撥、出讓、出租、入股等。有償取得的國有土地使用權可以依法轉讓、出租、抵押和繼承。劃撥土地使用權在補辦出讓手續、補繳或抵交土地使用權出讓金之后，才可以轉讓、出租、抵押。
3、國有劃撥土地使用權能否設定抵押以及如何設定抵押?
根據《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第四十五條的規定，國有劃撥土地使用權可以抵押。不過，與國有有償出讓土地使用權抵押不同的是，以國有劃撥土地使用權設定抵押需特別注意以下兩點事項：
第一，除了必須辦理抵押登記外，國有劃撥土地使用權抵押還應經具有審批權限的人民政府或土地行政管理部門批準。
最高人民法院在《關于破產企業國有劃撥土地使用權應否列入破產財產等問題的批復》中也明確規定，企業對其以劃撥方式取得的國有土地使用權無處分權，以該土地使用權為標的設定抵押，除依法辦理抵押登記手續外，還應經具有審批權限的人民政府或土地行政管理部門批準。否則，應認定抵押無效。而且，根據該批復，在劃撥土地上的建筑物與劃撥土地一并設定抵押的，如果國有劃撥土地使用權抵押未經批準，則土地使用權抵押及其地上建筑物抵押都無效。實踐中有銀行認為如果抵押登記與抵押審批是同一部門，履行抵押登記程序可視為抵押已獲批準。但是，登記與批準是不同的兩個程序，兩個程序的目的和功能也不同，前者是為了公示，后者是為了獲準改變土地使用權性質，不容混淆。該批復中相關內容也正是為了明確已經登記但沒有辦理批準之國有劃撥土地使用權抵押的效力。因此，抵押登記與抵押批準是國有劃撥土地使用權抵押的兩個必備程序。
因此，銀行接受國有劃撥土地使用權或以劃撥土地上的建筑物與劃撥土地一并設定抵押的，必須要求抵押人取得具有審批權限的人民政府或土地行政管理部門的批準。
第二，如果劃撥土地使用權在設定抵押時尚未繳清全部土地出讓金的，則銀行在行使抵押權時，只能就轉讓劃撥土地使用權所得價款中扣除應繳未繳的土地使用權出讓金部分后的變現所得優先受償。因此，銀行在設定抵押時必須查明應繳未繳土地使用權出讓金的數額，并在計算抵押率時考慮扣除該數額。
4、土地使用權抵押期限如何設定?
一、土地使用權抵押期限應短于土地使用期限減去已使用期限的剩余期限。
二、土地使用權抵押期限的設定應參照主合同期限。
三、土地抵押期限的設定，還應兼顧房地一致的原則。
四、土地抵押期限可確定為主合同約定的債務履行期間及履行期屆滿后兩年。
五、關于抵押權的滅失，注銷抵押登記是抵押權滅失的一種形式。
