一些地方基層國土部門在辦理土地使用權(quán)抵押登記時，往往將抵押期限設(shè)定為一年，或者不設(shè)定期限。這些做法是否合法、合理，有些抵押人、抵押權(quán)人提出了質(zhì)疑，法院、律師事務(wù)所等部門也有異議，給抵押登記工作帶來了一定的麻煩。那么，土地使用權(quán)的抵押期限應(yīng)如何依法設(shè)定呢？
土地使用權(quán)抵押期限，應(yīng)短于土地使用期限減去已使用期限的剩余期限。劃撥土地使用權(quán)的最高抵押期限應(yīng)不超過同類用途土地的最高出讓期限。土地使用權(quán)抵押期限的設(shè)定應(yīng)參照主合同期限，不小于借款合同的約定期限，否則就失去了抵押的目的。此外，房產(chǎn)和土地同時辦理抵押時，土地抵押期限的設(shè)定，還要兼顧房地一致的原則。也就是說應(yīng)該小于建筑物的使用年限，并與建筑物抵押的期限相一致，以確保抵押登記的規(guī)范性，有效保障抵押人和抵押權(quán)人的合法權(quán)益。
在辦理土地使用權(quán)抵押登記時，可以根據(jù)主債權(quán)的效力，即主債權(quán)的存續(xù)期間確定土地抵押登記期限，依據(jù)相關(guān)法規(guī)，設(shè)定為主合同約定的債務(wù)履行期間及履行期屆滿后兩年。主債權(quán)的存續(xù)期間為合同約定的債務(wù)履行期間，以及履行期屆滿后的法定起訴期。法定起訴期根據(jù)《民法通則》中“向人民法院請求保護(hù)民事權(quán)利的訴訟時效期間為兩年”的規(guī)定，為主債務(wù)履行期屆滿后兩年。
注銷抵押登記是抵押權(quán)消失的一種形式。當(dāng)債權(quán)因清償、免除等原因消失時，抵押權(quán)也消失。實際上，土地他項權(quán)利終止后，當(dāng)事人往往不按時辦理注銷登記手續(xù)，此時，國土資源管理部門應(yīng)認(rèn)定抵押權(quán)自動消除。超過抵押期限不能清償全部債務(wù)的，由于債權(quán)未消失，抵押權(quán)仍然存在，應(yīng)另行辦理續(xù)期抵押登記手續(xù)。
