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    北京市物業(yè)管理辦法
    發(fā)布時(shí)間:2017-07-03 09:03:00作者: 上海律師網(wǎng)瀏覽量:981 ℃

    北京市人民政府令 第219號(hào) 《北京市物業(yè)管理辦法》已經(jīng)2010年4月6日市人民政府第64次常務(wù)會(huì)議審議通過,現(xiàn)予公布,自2010年10月1日起施行。 市長郭金龍 二〇一〇年四月二十日 目錄 第一章 總則 第二章 前期物業(yè)管理 第三章 業(yè)主、業(yè)主大會(huì)與業(yè)主委員會(huì) 第四章 物業(yè)服務(wù)

    北京市人民政府令

    第219號(hào)

    《北京市物業(yè)管理辦法》已經(jīng)2010年4月6日市人民政府第64次常務(wù)會(huì)議審議通過,現(xiàn)予公布,自2010年10月1日起施行。

    市長郭金龍

    二〇一〇年四月二十日

    目錄

    第一章 總則

    第二章 前期物業(yè)管理

    第三章 業(yè)主、業(yè)主大會(huì)與業(yè)主委員會(huì)

    第四章 物業(yè)服務(wù)

    第五章 物業(yè)的使用與維護(hù)

    第六章 法律責(zé)任

    第七章 附則

    第一章 總則

    第一條 為了規(guī)范本市物業(yè)管理活動(dòng),維護(hù)物業(yè)管理各方的合法權(quán)益,促進(jìn)和諧社區(qū)建設(shè),根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》和《物業(yè)管理?xiàng)l例》,結(jié)合本市實(shí)際情況,制定本辦法。

    第二條 本辦法所稱物業(yè)管理,是指業(yè)主自行或者通過他人對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的建筑物、構(gòu)筑物及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理,維護(hù)環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。

    第三條 市房屋行政主管部門負(fù)責(zé)全市物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。區(qū)縣房屋行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。

    供水、排水、供電、供氣、供熱、環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化、停車管理、秩序維護(hù)、設(shè)施設(shè)備維護(hù)等專項(xiàng)服務(wù)的行業(yè)主管部門和專業(yè)監(jiān)管部門依法按照職責(zé)負(fù)責(zé)相關(guān)監(jiān)督管理工作。

    第四條 區(qū)縣人民政府應(yīng)當(dāng)做好轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理以及和諧社區(qū)建設(shè)的相關(guān)工作。

    街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負(fù)責(zé)對(duì)轄區(qū)內(nèi)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的成立及活動(dòng)進(jìn)行協(xié)助、指導(dǎo)和監(jiān)督,協(xié)調(diào)處理糾紛。

    第二章 前期物業(yè)管理

    第五條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷售房屋前,結(jié)合物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素劃分物業(yè)管理區(qū)域,并在房屋買賣合同中明示。

    物業(yè)主要配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地共用的,應(yīng)當(dāng)劃分為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域;住宅區(qū)和非住宅區(qū)原則上應(yīng)當(dāng)劃分為不同的物業(yè)管理區(qū)域。

    第六條 業(yè)主共同決定對(duì)物業(yè)管理區(qū)域進(jìn)行分立或者合并的,應(yīng)當(dāng)向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出申請(qǐng),由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府會(huì)同區(qū)縣房屋行政主管部門等相關(guān)部門進(jìn)行審查,確需調(diào)整的,予以確認(rèn)并公告。

    第七條 新建住宅物業(yè),建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)配建物業(yè)服務(wù)用房,包括客服接待、項(xiàng)目檔案資料保存、工具物料存放、人員值班備勤、業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)辦公用房等,并在房屋買賣合同中明確物業(yè)服務(wù)用房的坐落位置(具體到樓棟、房號(hào))。物業(yè)服務(wù)用房建筑面積不得低于150平方米,其中地上房屋不得低于100平方米,業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)辦公用房建筑面積30至60平方米。

    規(guī)劃行政主管部門在規(guī)劃許可、驗(yàn)收過程中,應(yīng)當(dāng)審查物業(yè)服務(wù)用房建筑面積、位置、配置等是否符合規(guī)劃設(shè)計(jì)指標(biāo)。房屋行政主管部門在辦理房產(chǎn)測(cè)繪成果備案時(shí)應(yīng)當(dāng)核查物業(yè)服務(wù)用房配置情況。

    第八條 建設(shè)單位承擔(dān)前期物業(yè)服務(wù)責(zé)任。銷售房屋時(shí),前期物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)作為房屋買賣合同的附件。

    前期物業(yè)服務(wù)合同關(guān)于物業(yè)服務(wù)是否收費(fèi)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)以及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的約定應(yīng)當(dāng)符合本市相關(guān)規(guī)定。

    建設(shè)單位可以將全部專項(xiàng)服務(wù)委托給物業(yè)服務(wù)企業(yè),也可以將專項(xiàng)服務(wù)委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè)。

    第九條 建設(shè)單位在銷售物業(yè)前,應(yīng)當(dāng)制定臨時(shí)管理規(guī)約,并在銷售場(chǎng)所公示,對(duì)有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理,業(yè)主的共同利益,業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù),違反臨時(shí)管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定。臨時(shí)管理規(guī)約不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益。

    市房屋行政主管部門應(yīng)當(dāng)制定并發(fā)布臨時(shí)管理規(guī)約的示范文本。

    第十條 業(yè)主共同決定解除前期物業(yè)服務(wù)合同的,建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)與全體業(yè)主進(jìn)行物業(yè)共用部分查驗(yàn)交接,撤出物業(yè)管理區(qū)域,并移交下列資料:

    (一)物業(yè)管理區(qū)域劃分資料;

    (二)建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證的附件、附圖;

    (三)竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告及竣工總平面圖,單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖,配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖、消防驗(yàn)收等竣工驗(yàn)收資料;

    (四)設(shè)施設(shè)備的出廠隨機(jī)資料,安裝、驗(yàn)收、使用、維護(hù)保養(yǎng)和定期檢驗(yàn)等技術(shù)資料,運(yùn)行、維護(hù)保養(yǎng)記錄;

    (五)物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件;

    (六)業(yè)主名冊(cè);

    (七)物業(yè)管理必需的其他資料。

    全體業(yè)主承接前應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)共用部分進(jìn)行查驗(yàn),可以委托選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行查驗(yàn)。全體業(yè)主與建設(shè)單位也可以共同委托物業(yè)服務(wù)評(píng)估監(jiān)理機(jī)構(gòu)進(jìn)行查驗(yàn)。

    第三章 業(yè)主、業(yè)主大會(huì)與業(yè)主委員會(huì)

    第十一條 業(yè)主對(duì)物業(yè)管理區(qū)域共用部分實(shí)施共同管理。下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定:

    (一)制定或者修改管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則;

    (二)選舉或者更換業(yè)主委員會(huì)委員;

    (三)確定或者變更物業(yè)管理方式、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)方案;

    (四)選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者不再接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)事實(shí)服務(wù);

    (五)籌集、管理和使用專項(xiàng)維修資金;

    (六)申請(qǐng)改建、重建建筑物及附屬設(shè)施;

    (七)申請(qǐng)分立或者合并物業(yè)管理區(qū)域;

    (八)決定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的其他重大物業(yè)管理事項(xiàng)。

    決定第(五)、(六)項(xiàng)事項(xiàng),應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意;決定第(七)項(xiàng)事項(xiàng),應(yīng)當(dāng)分別經(jīng)原物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)以及擬分立或者合并后物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意;決定其他事項(xiàng),應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

    第十二條 業(yè)主可以以幢、單元、樓層為單位,共同決定本單位范圍內(nèi)的物業(yè)管理事項(xiàng),事項(xiàng)范圍和決定程序由業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定或者物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主共同決定。

    第十三條 業(yè)主可以成立業(yè)主大會(huì),業(yè)主大會(huì)由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成,對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部分實(shí)施共同管理,按照相關(guān)規(guī)定開展與物業(yè)管理有關(guān)的活動(dòng)。一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)。

    未成立業(yè)主大會(huì),發(fā)生物業(yè)服務(wù)企業(yè)停止服務(wù)或者其他重大、緊急物業(yè)管理事件,需要業(yè)主共同決定解聘、選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他事項(xiàng)的,由物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府指導(dǎo)協(xié)助業(yè)主共同決定有關(guān)事項(xiàng)。

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