一、物業(yè)管理糾紛處理依據(jù)及業(yè)主公約 物業(yè)管理糾紛的處理依據(jù)，也就是處理糾紛時(shí)應(yīng)當(dāng)適用的有關(guān)法律規(guī)范、政策規(guī)范和自治規(guī)范。自治規(guī)范包括合同式意思自治規(guī)范和業(yè)主團(tuán)體自治規(guī)范。業(yè)主團(tuán)體自治規(guī)范又分業(yè)主公約和其他自治規(guī)約(包括業(yè)主委員會(huì)制定的本委員會(huì)議事規(guī)則、 一、物業(yè)管理糾紛處理依據(jù)及業(yè)主公約
物業(yè)管理糾紛的處理依據(jù)，也就是處理糾紛時(shí)應(yīng)當(dāng)適用的有關(guān)法律規(guī)范、政策規(guī)范和自 治規(guī)范。自治規(guī)范包括合同式意思自治規(guī)范和業(yè)主團(tuán)體自治規(guī)范。業(yè)主團(tuán)體自治規(guī)范又分業(yè)主公約和其他自治規(guī)約(包括業(yè)主委員會(huì)制定的本委員會(huì)議事規(guī)則、工作紀(jì)律、職業(yè)道德、 違反業(yè)主公約糾紛調(diào)處規(guī)則等規(guī)約)。自治規(guī)范屬于合同或協(xié)議當(dāng)事人、業(yè)主團(tuán)體為自己制定的自律性特別法，其所約定的合同、協(xié)議公約、規(guī)約中的條款，只要不與有關(guān)的強(qiáng)行法相 沖突，就可以作為調(diào)查處理糾紛的有法效的依據(jù)。
業(yè)主公約，是指由行政劃定或認(rèn)可的特定地域范圍內(nèi)全體業(yè)主合法舉行業(yè)主會(huì)議，以書(shū) 面形式制定或修改補(bǔ)充的，經(jīng)超過(guò)50%以上業(yè)主簽字蓋章承諾即告成立并合法生效的，對(duì)本 業(yè)主團(tuán)體自治管理轄區(qū)內(nèi)全體業(yè)主及其物業(yè)的受讓人、使用人、管理人具有自治組織紀(jì)律約 束力的，有關(guān)共用共管(即復(fù)有的)物業(yè)使用、維護(hù)、管理公共事務(wù)和其他團(tuán)體自治事務(wù)方面權(quán)利義務(wù)、違紀(jì)責(zé)任的行為守則。業(yè)主公約，是業(yè)主團(tuán)體的最高自治規(guī)范，相當(dāng)于本業(yè)主團(tuán) 體的“憲法”，在整個(gè)業(yè)主團(tuán)體自治制度中占有特別重要的地位，是業(yè)主團(tuán)體及其委員會(huì)正常合法運(yùn)作的依據(jù)和保證。
業(yè)主公約的約定這個(gè)特征與合同相同，因而具有合同性。但業(yè)主公約又不同于《合同法 》中所規(guī)范的合同，它是以團(tuán)體民主方式約定的業(yè)主自我約束規(guī)則，具有民主性和自律性，這不同于一般合同只是以自己為一方，他人為另一方的合意約定。業(yè)主公約的合同性、民主 性和自律性，反映了業(yè)主們表意行為、民主行為和組織行為的內(nèi)容，體現(xiàn)了業(yè)主集體的共同意志和共同利益要求，也使得對(duì)違反業(yè)主公約行為人的處理，除能依法追究其違約責(zé)任外， 還可以通過(guò)民主決議方式同意執(zhí)行組織紀(jì)律，對(duì)其作出紀(jì)律處分即違約行為招致的不利性報(bào)應(yīng)。
中國(guó)現(xiàn)行物業(yè)管理法規(guī)對(duì)業(yè)主公約的重要性認(rèn)識(shí)不夠，對(duì)業(yè)主公約的內(nèi)容及條款尚未理 清。例如，建設(shè)部《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》對(duì)業(yè)主公約只字未提：《上海市居住物業(yè)管理?xiàng)l例》第15條、《重慶市物業(yè)管理辦法》第22條都只是一筆帶過(guò)；《深圳市經(jīng)濟(jì)特區(qū)住 宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》雖將業(yè)主公約專列一章(第四章)，并在第35條規(guī)定了業(yè)主公約應(yīng)當(dāng)包括十個(gè)方面內(nèi)容，但仍顯空洞抽象，有些可作為業(yè)主公約具體內(nèi)容的條款卻規(guī)定在第五章“住 宅區(qū)的使用及維護(hù)”中的第38條和第44條。當(dāng)然，既然是業(yè)主公約，對(duì)其包含的內(nèi)容，法規(guī)不宜作十分具體的規(guī)定，即使是行政主管部門(mén)統(tǒng)一制訂的示范文本，業(yè)主會(huì)議也有權(quán)根據(jù)本 團(tuán)體自治管理轄區(qū)的實(shí)際情況進(jìn)行修改補(bǔ)充。遺憾的是，行政主管部門(mén)制訂的業(yè)主公約示范文本中和各業(yè)主團(tuán)體已制定的業(yè)主公約中，不僅內(nèi)容欠詳細(xì)周全，而且都缺少業(yè)主團(tuán)體作為 一個(gè)法人組織應(yīng)當(dāng)明確的組織紀(jì)律硬措施即紀(jì)律性的報(bào)應(yīng)規(guī)范，這使得業(yè)主公約的約束力和強(qiáng)制力基礎(chǔ)流于虛無(wú)。
為擺正業(yè)主公約的法律地位，使業(yè)主公約真正發(fā)揮業(yè)主團(tuán)體自治的“憲法”功能，促進(jìn) 業(yè)主們尊重和維護(hù)自治權(quán)，更好地依法行使民主自治權(quán)利，明確賦予業(yè)主團(tuán)體組織紀(jì)律規(guī)定具有法律效力，更有效地保護(hù)業(yè)主們的公共利益，震懾違背業(yè)主公約的行為人，體現(xiàn)中國(guó)特 色，在完善有關(guān)立法時(shí)至少應(yīng)在法規(guī)中明確三項(xiàng)不應(yīng)缺少的條款：
(1)合法生效的業(yè)主公約是業(yè)主團(tuán)體自治管理的基本規(guī)章，具有法律承認(rèn)的約束力，制訂其他自治規(guī)約的內(nèi)容不得與其相抵觸。
(2)業(yè)主公約規(guī)定的違約紀(jì)律制裁措施，可以包括：由業(yè)主委員會(huì)決定給予口頭訓(xùn)誡、警告、公告批評(píng)，處20元以上200元以下罰款；必要時(shí)業(yè)主委員會(huì)可以召開(kāi)自治教育會(huì)或自 治聽(tīng)證會(huì)，對(duì)拒不到會(huì)接受教育或不出席聽(tīng)證會(huì)者的違約行為人，業(yè)主委員會(huì)可以申請(qǐng)當(dāng)?shù)嘏沙鏊鶇f(xié)助，由民警依法強(qiáng)制其到會(huì)；對(duì)于違約情節(jié)和后果特別嚴(yán)重，引起業(yè)主集體強(qiáng)烈公 憤的，經(jīng)業(yè)主會(huì)議討論決定，可以暫停該違約人的成員權(quán)行使資格，也可以勒令該違約人在合理期限內(nèi)搬遷離開(kāi)本業(yè)主團(tuán)體自治管理轄區(qū)范圍，吊銷其在本業(yè)主團(tuán)體內(nèi)的成員權(quán)資格。 對(duì)無(wú)正當(dāng)理由拒不搬遷離開(kāi)者，業(yè)主委員會(huì)可以申請(qǐng)人民法院依法審理判決確認(rèn)業(yè)主會(huì)議作出的勒令決議合法有效，并在判決生效后依法執(zhí)行強(qiáng)制搬遷。
(3)業(yè)主公約應(yīng)當(dāng)在申明本公約的性質(zhì)、根本任務(wù)和訂立參與者的前提下，具體載明下列內(nèi)容：
①業(yè)主個(gè)體自治權(quán)利(即基于物業(yè)單元獨(dú)有權(quán)所享有的權(quán)利義務(wù))。例如，業(yè)主對(duì)其名下物業(yè)單元獨(dú)自享有占有、使用、收益、經(jīng)管、處分權(quán)利；業(yè)主有權(quán)將其名下所擁有的業(yè)權(quán)份 數(shù)連同上述權(quán)利及連帶利益自由依法出售、轉(zhuǎn)讓、出租或準(zhǔn)許他人使用，其他業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)不得干涉。
②業(yè)主個(gè)體對(duì)共用部分的使用權(quán)利。
③業(yè)主個(gè)體對(duì)共有共管(即復(fù)有)物業(yè)的權(quán)利行使應(yīng)承受的限制或應(yīng)負(fù)的禁為義務(wù)。
④業(yè)主個(gè)體對(duì)共有共管物業(yè)應(yīng)負(fù)的作為義務(wù)。
⑤業(yè)主個(gè)體享有的業(yè)主團(tuán)體自治管理成員權(quán)。
⑥業(yè)主個(gè)體應(yīng)承擔(dān)的組織義務(wù)。
⑦業(yè)主團(tuán)體的組織體系。
⑧業(yè)主會(huì)議與業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主小組權(quán)利義務(wù)相互關(guān)系制度。
⑨業(yè)主會(huì)議召集、召開(kāi)和決定形成制度。
⑩業(yè)主團(tuán)體的共有共管物業(yè)及其收益經(jīng)營(yíng)管理基本制度。
11 業(yè)主團(tuán)體的資產(chǎn)財(cái)務(wù)管理制度。
12 業(yè)主團(tuán)體的共有共管物業(yè)各項(xiàng)維修、養(yǎng)護(hù)和管理費(fèi)用的分?jǐn)傇瓌t和辦法。
13 物業(yè)維護(hù)和管理費(fèi)用交納制度。
14 業(yè)主團(tuán)體公益活動(dòng)的組織制度和所需活動(dòng)經(jīng)費(fèi)籌集制度。
15 業(yè)主及其物業(yè)使用人、管理人在業(yè)主團(tuán)體自治管理轄區(qū)內(nèi)活動(dòng)應(yīng)遵守的行為準(zhǔn) 則和行為秩序。
16 物業(yè)管理服務(wù)委托合同的訂立方式和委托合同履行督管制度。
17 違反業(yè)主公約的違約責(zé)任追究方式和組織紀(jì)律制裁性約束規(guī)范。
18 業(yè)主公約效力及生效時(shí)間。
19 其他有關(guān)事項(xiàng)。
20 附件包括的住宅區(qū)名稱、地點(diǎn)、面積及戶數(shù)和業(yè)主們共有共管權(quán)維系的公共場(chǎng) 所及公用設(shè)施狀況。
二、物業(yè)管理糾紛處理方式
當(dāng)物業(yè)管理糾紛發(fā)生后，當(dāng)事人可以根據(jù)具體情況選擇協(xié)商、調(diào)解、仲裁、訴訟這四條 途徑來(lái)解決。糾紛一經(jīng)立案，就成為案件，對(duì)案件的合法處理屬于事后解決糾紛的辦法。
