一、涉外物業(yè)管理民事法律關(guān)系概念定義及理解 涉外物業(yè)管理民事法律關(guān)系概念定義有廣義和狹義之說。廣義是指某種物業(yè)管理民事關(guān)系在法律上的權(quán)利義務(wù)內(nèi)容及其司法管轄涉及不同法域的法律選擇適用問題的先行處理后方能確定的民事法律關(guān)系，狹義是指特定法域境內(nèi)物業(yè)管理 一、涉外物業(yè)管理民事法律關(guān)系概念定義及理解
涉外物業(yè)管理民事法律關(guān)系概念定義有廣義和狹義之說。廣義是指某種物業(yè)管理民事關(guān) 系在法律上的權(quán)利義務(wù)內(nèi)容及其司法管轄涉及不同法域的法律選擇適用問題的先行處理后方能確定的民事法律關(guān)系，狹義是指特定法域境內(nèi)物業(yè)管理民事關(guān)系，因其構(gòu)成要素中的主體 境位身份、客體或者引起該關(guān)系易化的法律事實，涉及該法域以外的其他相關(guān)法域的法律適用效力問題，必須先依本法域的法律沖突規(guī)范作出處理，才能確定對該民事關(guān)系應(yīng)適用的實 體法的民事法律關(guān)系現(xiàn)象。
在中國法學界普遍流行著關(guān)于涉外民事法律關(guān)系的“三要素”論，即只要某一民事法律 關(guān)系的主體是外國人(包括無國籍人)，或者該法律關(guān)系指向的標的存在于外國(或國外)，或 者該法律關(guān)系據(jù)以形成的法律事實發(fā)生外國(或國外)，這一民事法律關(guān)系就是涉外民事法律關(guān)系。1988年4月20日頒發(fā)的《最高人民法院關(guān)于〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的 意見(試行)》(法(辦)發(fā)［1988］6號)第178條規(guī)定：“凡民事關(guān)系的一方或者雙方當事人是外國人、無國籍人、外國法人的；民事關(guān)系的標的物在外國領(lǐng)域內(nèi)的；產(chǎn)生、變更或者消滅 民事權(quán)利義務(wù)關(guān)系的法律事實發(fā)生在外國的，均為涉外民事關(guān)系”。“人民法院在審理涉外民事關(guān)系的案件時，應(yīng)當按照《民法通則》第八章的規(guī)定來確定應(yīng)適用的實體法。”法學界 把涉外民事法律關(guān)系的“三要素”簡稱為“涉外因素”，并將涉外民事法律關(guān)系定義為是含有涉外因素的民事法律關(guān)系。1989年3月24日《法制日報》(北京)第3版刊載了夏普所寫《涉 外民事法律關(guān)系“要素論”質(zhì)疑》一文，正確指出了“三要素論”不能準確劃定涉外民事法律關(guān)系的界圍，不能說明該關(guān)系的法律特質(zhì)和“三要素”定義不符合形式邏輯規(guī)則。沖突法 上講的“涉外因素”(foreｉgnelemenｔ)中的“涉外”之“外”，不僅是指“外國國家”(f oreign country)，而且是指不同法域，英國沖突法對國際沖突法和區(qū)際沖突法不加區(qū)分， 籠統(tǒng)叫做沖突法，既適用于解決國際法律沖突，也適用于解決區(qū)際法律沖突。在英國沖突法看來，“涉外”涉及的“國家”一詞不是指憲法或國際公法意義上的國家，而只是一個具有 獨特法律制度的“法域”(lawdistrict)的代名詞。當然，國際沖突法與區(qū)際沖突法并不能絕對等同，還是有一定差別的。從涉外民事法律關(guān)系問題的實務(wù)看，主要是解決涉外民事案 件的管轄權(quán)、法律適用或法律選擇、民事司法協(xié)助三大問題，而解決這些問題的各種法律規(guī)范構(gòu)成沖突法的內(nèi)容。其中，應(yīng)該根據(jù)什么原則或標準來確定一個國家或地區(qū)有權(quán)或無權(quán)管 理某一涉外民事案件和決定該事件所牽涉的各種問題選擇適用何種法律，這是將涉外民事法律關(guān)系單獨劃出而與純國內(nèi)本法域直轄民事法律關(guān)系并列的根本原因。因此，在涉外(物業(yè) 管理)民事法律關(guān)系定義表述中，應(yīng)當體現(xiàn)出這種根本原因決定的特征。對涉外民事關(guān)系的法律適用選擇，是選擇具體規(guī)定民事關(guān)系當事人權(quán)利義務(wù)和法律報應(yīng)的實體法，而不是程序 法。
二、涉外物業(yè)管理民事法律關(guān)系產(chǎn)生原因
涉外物業(yè)管理民事法律關(guān)系的產(chǎn)生有其必要條件：一是不同法域的國家和地區(qū)之間開展 經(jīng)濟、文化和民事來往，建立起國際社會的物質(zhì)生活關(guān)系即國際(區(qū)際)經(jīng)濟關(guān)系；二是在民 法規(guī)范體系中，不同法域的國家和地區(qū)的法律因本國國情、本地方地情不盡相同而對同一民 事關(guān)系問題的規(guī)定有所不同，如對自然人行為能力的規(guī)定存在差異；三是對其他不同法域的國家和地區(qū)民法規(guī)定的效力予以承認。雖然有前述兩個條件存在，但如果一國拒不承認任何 外國、不同法域地區(qū)民事法律的效力，那么也就不會發(fā)生法律沖突。承認不同法域國家和地區(qū)民法的效力，是出于正常的政治、經(jīng)濟和文化交往的需要。
一國給予外國人在民事權(quán)利方面何種待遇的制度，國際通行的主要有國民待遇、最惠國 待遇和互惠待遇三種制度。在物業(yè)管理方面，中國的國內(nèi)立法對國民待遇制度作了肯定。國民待遇是指某國給予外國人的待遇和給予該國本國人的待遇相同，也即外國人和國內(nèi)人在同 樣條件下所享有的權(quán)利和義務(wù)基本相同。早在1984年8月2日國務(wù)院發(fā)布施行的行政法規(guī)《國務(wù)院關(guān)于外國人私有房屋管理的若干規(guī)定》中就明確規(guī)定：“對外國人在中國境內(nèi)的個人所 有、數(shù)人共有的自用或出租的住宅和非住宅用房(以下簡稱外國人私有房屋)的管理，應(yīng)當遵守《城市私有房屋管理條例》的規(guī)定。”該規(guī)定使外國人在私有房屋管理方面，享有同具有 中國國籍的中國人一樣的權(quán)利，當然也負有同樣的義務(wù)。該《規(guī)定》還規(guī)定：“外國人私有房屋所有人因不在房屋所在地或其他原因不能管理其房屋時，可以在房屋所在地委托代理人 代為管理。委托代管應(yīng)由本人出具委托書。”中國現(xiàn)行國家和地方物業(yè)管理規(guī)范性法律文件中，均未將外國人(包括外國的自然人、法人和無國籍人)擁有的物業(yè)以及外銷商品房排除在 物業(yè)管理實行范圍之外，也未單獨作出特別規(guī)定，由此可以推見出物業(yè)管理立法者是默示適用國民待遇原則的。換言之，外國人基于其在中國境內(nèi)所有或所使用的物業(yè)，依國民待遇原 則而作為業(yè)主、物業(yè)使用人享有同具有中國國籍的業(yè)主、物業(yè)使用人一樣的、平等的物業(yè)管理自治權(quán)，當然地成為物業(yè)管理民事法律關(guān)系主體之一。
三、沖突規(guī)范在涉外物業(yè)管理關(guān)系方面的運用實務(wù)
沖突規(guī)范又稱法律適用規(guī)范，是指出某一特定涉外民事法律關(guān)系適用何種法律的規(guī)定。 沖突規(guī)范的結(jié)構(gòu)，以“人的能力，依其本國法”、“不動產(chǎn)物權(quán)，依物之所在地法”這兩個沖突規(guī)范為例：“人的能力”、“不動產(chǎn)物權(quán)”，是民事法律關(guān)系或待解決的法律問題，被 稱為“范疇”(categorioes)；“本國”、“所在地”，是將范疇和某一個特定的法域法制連結(jié)起來，指出這個法律關(guān)系應(yīng)適用的法律的因素，被稱為“連結(jié)因素”(conｎｅcting fa ｃｔor)或“連接點”(ｐoints of contracｔ)；“本國法”、“物之所在地法”，是沖突規(guī)范確定為解決法律問題應(yīng)該適用的法律，被稱為調(diào)整該法律關(guān)系的“準據(jù)法”(ｐroｐer law)。法院在確定它對某一涉外民事案件有管轄權(quán)后，緊接著就是根據(jù)沖突規(guī)范來決定處理 該案件問題適用何種法律。中國法律中的法律適用規(guī)定內(nèi)容較多，從與涉外物業(yè)管理民事關(guān)系直接相關(guān)性角度，主要有下列一些規(guī)定應(yīng)在實務(wù)工作中予以重視。
