業主與物業公司之間的糾紛有相當一部分是因為物業費的收取不合理而引發的。物業公司到底哪些收費是合理的，哪些是亂收費？收費的依據是什么？由于有些物業公司因為工作失誤或有意不明示收費標準，剝奪了業主的知情權，引起爭議也就在所難免了。本版特約請有關律師，詳細 業主與物業公司之間的糾紛有相當一部分是因為物業費的收取不合理而引發的。物業公司到底哪些收費是合理的，哪些是亂收費？收費的依據是什么？由于有些物業公司因為工作失誤或有意不明示收費標準，剝奪了業主的知情權，引起爭議也就在所難免了。本版特約請有關律師，詳細查詢了有關法規，將普通住宅的物業管理收費盡可能進行說明，以便消費者心中有數。
文件索引
目前規范北京市物業收費及與收費有關的法規、文件主要有：
1.國家計委、建設部關于印發《城市住宅小區物業管理服務收費暫行辦法》的通知(計價費?1996?第266號)。
2.北京市物價局、北京市房屋土地管理局《北京市普通居住小區物業管理收費暫行辦法》(京價房字)?1997第196號?。
3.北京市物價局、北京市房屋土地管理局《北京市高檔住宅物業管理服務收費暫行辦法》(京價房字?1998?第394號)。
4.北京市居住小區管理辦公室《關于禁止一次性收取多年物業管理費的通知》(京小區辦字?1998?第011號。
5.北京市房屋土地管理局關于印發《北京市居住小區物業管理服務基本要求》(試行)的通知。(京房地物字?1999?第187號)。
6.北京市物價局、北京市國土資源和房屋管理局限2000年頒布的《北京市經濟適用住房小區物業管理服務收費暫行辦法(試行)》(京價房字?第163號?)。
住戶個人交納的項目和標準
根據有關文件，普通住宅的物業管理費收費標準由兩部分構成，一部分由住戶個人交納，一部分由產權人交納。住戶個人交納的項目和標準如下：1、保潔費：2至5元／戶／月，具體標準由各區縣物價局制定；2、保安費：3至5元／戶／月；3、各項費用統收服務費：1元／戶／月；4、車輛存車費(自行車、三輪車、兩輪摩托車、三輪摩托車)：由各區縣物價局制定；5、露天停車場、路邊劃線停車位的收費標準是：小車每月150元，大車每月210元。地下停車庫的收費標準由經營者自行定價。
產權人交納的標準
產權人交納的費用，具體項目和標準如下：1、綠化費：0.55元／平方米／年；2、化糞池清淘費：0.3元／平方米／年；3、管理費：一般住宅2.4元／平方米／年，乙類住宅2.8元／平方米／年?甲類住宅3.5元／平方米／年；4、房屋共用部位小修費：一般住宅2.36元／平方米／年?乙類住宅3.54元／平方米／年?甲類住宅4.72元／平方米／年；5、房屋共用部位中修費：一般住宅5.42元／平方米／年?乙類住宅7.06元／平方米／年?甲類住宅8.19元／平方米／年；6、大修費：一般住宅5.04元／平方米／年；甲、乙類住宅7.56元／平方米／年；7、小區共用設施交納維修費：1元／平方米／年。8、高層住宅的產權人還應交納電梯、高壓水泵的運行維護費，全市目前沒有統一價。
經濟適用房住宅公共物業管理服務費標準是0.5元／平方米／月(綠化率超過30%時，物業管理費為0.52元)，由產權人交納。服務范圍包括公共區域的保潔、保安、綠地養護、化糞池清淘，房屋及小區共用設施的日常維護。高層住宅的產權人交納的電梯和高壓水泵維護費用為0.47至0.56元／月／平方米。
高檔住宅的物業實行市場價，具體價格及收費項目由物業公司與業主委員會協商確定。
根據以上法規及文件規定，物業公司在收取物業管理費用時，可以在標準上加收5.5%的稅費，但物業公司代收代繳的費用不能加收稅費。物業公司可代產權人收取環衛局的垃圾清運費，標準為每戶每年30元。
不得一次性收取多年物業管理費
物業管理費可以按月、季、半年、一年收取，但不得一次性收取多年物業管理費。有些開發商在房屋交付時，一次性收取多年物業管理費，否則不給鑰匙，開發商的這種行為是違反法規規定的，如果開發商交鑰匙時間超過了合同約定的交付期限，開發商應承擔遲延交房的違約責任。
如果開發商或物業公司都擺正自己的位置和心態，將政府明文公布的收費標準公之于眾業主，有些糾紛是可以避免的。由于目前物業管理存在的矛盾，所以有關主管部門正在醞釀物業收費及管理體制的改革，期望不久的將來，一部能規范物業管理各方行為及具有可操作性的物業管理法規盡快出臺。
物業：怎樣簽訂物業管理合同
購房人將房款付清或辦妥分期付款手續后，就要到房產商指定的房屋物業管理公司簽訂合同。
-帶好下列證件：
1、與房產商簽訂的“購房合同”
2、購房付款發票
3、身份證。
4、支付物業管理費。
5、區房地產管理處辦理產權的收據。
-物業管理合同應具備以下主要條款：
1、雙方當事人的姓名或名稱、住所。合同的甲方(委托人)為某物業的業主或業主選舉產生的物業管理委員會，乙方(受委托人)為物業管理公司。
2、管理項目。即接受管理的房地產名稱，坐落位置、面積、四周界限。
3、管理內容。即具體管理事項，包括：房屋的使用、維修、養護；消防、電梯、機電設備、路燈、連廊、自行車房、園林綠化養護和管理；清潔衛生；車輛行駛及停泊；公共秩序；房地產主管部門規定或委托管理合同規定的其他物業管理事項。
4、管理費用。即物業管理公司向業主或使用人收取的管理費。物業管理的收費情況比較復雜，不同的管理事項，收費標準也不同。有的收費項目是規章明確規定的，如季節性的供暖收費；有的收費項目是同物業管理委員會洽談決定的，如停車場的停車費，這些收費，能明確的內容都應當在合同中明確規定。
5、雙方的權利和義務。
6、合同期限。即該合同的起止日期。
7、違約責任。雙方約定不履行或不完全履行合同時各自所應承擔的責任。
8、其它事項。雙方可以在合同中約定其他未盡事宜，如風險責任、調節，合同的變更等。
中國六城市居民逾三成對物業管理不滿意
晨報訊10月25日消息：近日，中國社會調查事務所在北京、上海、廣州、天津等6個大中城市對1200位所居住房屋有物業管理的居民做了專項問卷調查。結果有34%的被調查者表示對所在住所的物業管理“不滿意”；37%的被調查者對所在住所物業管理滿意度“一般”。
