收取物業(yè)管理費，有一個前提，那就是首先要確定房屋的質(zhì)級標準。也就是說，首先須確定要收取物業(yè)管理費用的房屋屬于哪一個級別，按級收費。北京市原來有一個關(guān)于按照甲、乙、丙類區(qū)分的物業(yè)收費規(guī)定，但是，隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展變化，原來的標準早已不適應(yīng)目前千變?nèi)f化 收取物業(yè)管理費，有一個前提，那就是首先要確定房屋的質(zhì)級標準。也就是說，首先須確定要收取物業(yè)管理費用的房屋屬于哪一個級別，按級收費。北京市原來有一個關(guān)于按照甲、乙、丙類區(qū)分的物業(yè)收費規(guī)定，但是，隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展變化，原來的標準早已不適應(yīng)目前千變?nèi)f化的形勢。再說，原來雖然有一個收費分類的規(guī)定，但是，實際上很多房屋在投入使用時根本就沒給確定質(zhì)量類別，所以到實際收費時，仍是各行其是。加上過去都是大鍋飯、鐵飯碗，所以沒有人細究，多少年來一直是收多少給多少。不像現(xiàn)在，一是房子大多都已落戶到個人名下，二是大家的維權(quán)意識都加強了，所以關(guān)于物業(yè)收費的疑問和糾紛也就越來越多。因此，要使物業(yè)收費工作走上正軌，首先必須重新審定各類房屋的質(zhì)量和級別標準。在此基礎(chǔ)上重新確定各類房屋的物業(yè)收費標準。因此，對所有的現(xiàn)有房屋，除原來已經(jīng)十分明確質(zhì)級的以外，都必須明確該套房屋的質(zhì)級。以此作為物業(yè)公司向住戶收取物業(yè)管理費的法律依據(jù)。筆者有如下建議：
第一，明確各類房屋的質(zhì)量標準。
今后在新建房屋交付使用之前，都必須由質(zhì)量驗收部門按照新確定的國家標準明確該套住房的質(zhì)級，按質(zhì)論價、按質(zhì)收費，公開、公正，天經(jīng)地義。對老房子，過去沒有明確質(zhì)量標準的，即沒有劃分等級的要盡快進行追補。這樣一來，可以從根本上免去以前因質(zhì)級標準不清引發(fā)的物業(yè)收費糾紛。
需要注意的是，在確定房屋質(zhì)級的時候，同屬一類質(zhì)級的房屋，遠郊、近郊要與城區(qū)在收費標準上要有區(qū)別。
第二，要明確國家為職工承擔的物業(yè)管理費標準。
改革開放以來，老百姓的收入普遍增加了，很多人經(jīng)濟條件好了，隨之而來，住房條件也得到了改善。有的還住上了公寓甚至別墅房。但是享受國家報銷物業(yè)費的職工住房物業(yè)管理費用問題，應(yīng)該有一個統(tǒng)一限定標準。決不能說不分伯仲，不管是住甲類住宅的還是住簡易樓的，都一律按住房面積予以報銷物業(yè)管理費用，這樣做是極不合理的!建議隨著老百姓生活水平的提高，是否可以考慮統(tǒng)一實行乙類住宅的報銷標準。即不管是哪類住宅，上限一律只限于報銷乙類住宅的物業(yè)管理費用標準。具體操作時可按以下原則掌握，即所有職工，凡是明確由單位報銷物業(yè)管理費用的，除本單位效益好，有能力為職工全報的以外，一般只承擔乙類住宅的物業(yè)管理費用，高于乙類的部分由承住人自理：不足乙類的，實報實銷。
第三，物業(yè)費收取范圍的確定。
北京市物業(yè)收費依據(jù)的還是[1996]第190號、274號、290號，或是[1989]第170號等文件規(guī)定的收費標準。其中包括供暖，孝中、大修，管理費、電梯、高壓水泵、小區(qū)公共設(shè)施、房屋公共部分維修、生活垃圾清運、小區(qū)公共電視線、小區(qū)綠化、電梯代驗費等。對以上收費項目，提出以下意見供有關(guān)部門參考。
1.暖費收齲
公平地說，應(yīng)該以套內(nèi)面積計算。陽臺面積不應(yīng)該計算在收費范圍之內(nèi)。因為按照實際情況，哪家住戶的陽臺也不是為住人而設(shè)計的。更不用說未封閉陽臺了。況且陽臺上也未安裝供暖管道設(shè)備，憑什么要計算在收取供暖的面積之內(nèi)，收取住房的供暖費用。這是一項延續(xù)了多年極不合理的收費，應(yīng)盡快糾正過來。因此，取暖收費面積，應(yīng)以整套住房的建筑面積減去陽臺面積為宜。
2.大修、中修費不應(yīng)再向住戶收齲
實行住房制度改革以后，在向職工或是購房者出售房屋產(chǎn)權(quán)的同時，已經(jīng)按照國家有關(guān)規(guī)定向其收取了住房維修基金，留待以后用于房屋的大修和中修費用。那么對于已經(jīng)參加房改售房，即購買了公有住房的人或是在購買商品房時已經(jīng)繳納了住房維修基金的人，今后均不應(yīng)再向住戶收取大修和中修費，否則就是物業(yè)管理部門裝糊涂，重復(fù)收費，欺騙業(yè)主。除非是該棟樓房維修基金不敷使用的情況下，加收維修費，則另當別論。
3.小修費。
對于已經(jīng)取得住房產(chǎn)權(quán)的住戶，也不應(yīng)該再定期收費小修費。而是應(yīng)該實行有償收費。即修哪部分、換哪部分收取哪部分的費用。收費標準按照物價管理部門核定的標準執(zhí)行。
