一、物業
(一)物業的含義
“物業”是由香港傳入大陸、逐漸流傳，以致現在被普遍接受應用的一個專有名詞，指的是單元性的房地產(即可指單元性的地產，也可指單元性的建筑物)，確切地說是指已建成并投入使用的各類房屋建筑及其附屬設施、設備和相關場地。近年，隨著物業管理業務領域的拓展，公園、電視塔、碼頭、水電大壩、游輪、航空母艦改造的游樂場所等皆已成為物業管理的對象，因此，物業的概念有時被延伸至一定的空間場所。
物業有大小之別，它可以是一個完整的住宅區，也可以是其中的一棟樓宇、一個單元。物業可以包含各種建筑物類型，如住宅、商業大廈、酒店賓館、工業廠房、加油站、影院、體育館、會展中心、綜合大廈等。個人、家庭、企業或企業集團擁有的房產、地產均可稱為物業。因為物業指的是單元性的房地產，所以一般它有明確的范圍、確定的權益和價值。
在日常生活中，我們經常會遇到“不動產”、“房地產”、“物業”幾個概念相互混用的情況。從非專業角度，一般情況下三者可以通用、互為替代。但嚴格說來，從專業角度這三個詞既有聯系，又有區別。“不動產”(real estate)側重于指物質形態，“房地產”(real estate，property)則物質形態和權益并重，“物業” (property)側重于指權益。不過，我們現在經常所稱物業管理一詞中“物業”側重于指的是物質形態。即使單純指物質形態，“物業”與“房地產”二詞確切說來也有所區別：其一，房地產一般用于泛指一個國家、地區或城市所有的房產與地產，物業則一般用于指某宗具體的房屋建筑及其相關設施設備與場地;其二，房地產往往是指生產、流通、消費整個過程的房地產產品，而物業主要是指已建成投入使用進入消費領域的房地產產品。
(二)物業的性質
作為一種特定的房地產，物業自然秉承了房地產的基本特性，與一般商品有著本質的區別，其主要特性有：
1.物業的二元性
物業的二元性是指物業有土地和建筑物兩大構成部分，兼有土地與建筑物兩方面的物質內容，這是其常態表現。但這并不排斥單純的土地或建筑物也可稱之為物業。物業的二元性一般是其它商品不具備的。
2.位置固定性(不可移動性、地區性)
由于土地具有位置固定性，建筑物固著在土地上，所以物業具有位置固定性。物業的位置固定性主要是指其空間位置的不可移動。這一特性也派生了物業的地區性、個別性和有限性。因為空間位置不可替代，所以沒有兩宗完全相同的物業(縱使兩棟建筑物由同一建造單位，以相同的建筑設計、材料和標準建造，在同樣布局安排、大小的院落，外觀看上去一模一樣，也因為具體坐落位置不同，周圍景觀不同，兩宗物業實質上還是不同的)。這一特性，也使得物業的使用、交易受到嚴格的限制，難以用一般等價物替代。
3.形式上的多樣性
由于物業的建造不同、位置不同、功能不同、環境條件不同等，形成了物業形式上的多樣性，即每宗物業在區位、類別、品種、規格、結構、式樣、品質及權能等方面都有區別于它宗物業的地方。這一點也決定了物業價值和價格確定的復雜性，導致物業估價作為一種專業知識和技能成為物業市場的必需。
4.使用上的長期性
物業使用壽命的長期性有兩層含義，其一是物業構成要素之一的土地一般意義而言具有不可毀滅性(其標示的空間地理位置是永存的);其二是地上建筑物的自然壽命短則十幾、幾十年，長則數百年，經久耐用。需強調的是，物業自然壽命的長期性可能受到法律、政策的制約。如在我國大陸，城鎮土地一次性出讓的使用期最長不能超過70年，這就意味著對某個具體的使用者來說，物業的使用期是有限的。物業使用的長期性決定了物業交易形式的多樣性(出售、出租、信托等)，出租與出售一樣，成為物業商品交易的一種主要形式。
5.價格高位性
由于土地資源稀缺，房屋建筑規模大、配套多、建造周期長，使得物業開發建設投資巨大，加之物業的用途廣泛、使用期長，決定了物業價值高昂，非一般商品能比。需要說明的是，由于使用期限、權項的限制，對一個具體的物業擁有、使用者而言，在某一時期內物業的價值可能不高。
6.保值、增值性
物業的保值、增值性指的是投資或擁有物業能克服通貨膨脹或擁有其他物品因為時間原因所致老化貶值的影響。具體地說，就是投資擁有一宗物業一定時間后，變賣該宗物業所抽回的資金完全能購買到或多于當初投資金額可以購買到的同等實物或服務水準。
物業的保值、增值性主要源于其組成要素之一的土地是相對稀缺的天然資源，隨著社會生產力的發展、人口的增加、產業的興旺、人們生活水平的提高，對其需求日益增加，必然引起增值。而作為其另一組成部分的房屋建筑，因為是人工產品，隨著時間的推移、科技的進步和人們觀念的改變反而可能是貶值的。需要指出的是，物業的保值、增值作用是有條件的(政局穩定、經濟發展平穩促使需求增加)。同時，因為我國大陸實行的是土地有償有限期使用制度，對某一具體的土地使用者而言，土地會因為臨近使用截止日而逐漸減值。
另外，由于物業不可移動、價值量大、與生產、生活密切相關等，還使得其有易受政策限制，擁有、使用、交易與法律活動密切相關，等迥異于其它物品的一些特性。
二、物業管理
(一) 物業管理的概念
直接意義上的物業管理就是保持房屋的完好，保證其配套的設施設備能正常使用和相關土地的使用有序。延伸開來除了指對房屋建筑及其配套的設施設備和相關場地的管理維護，還包括對物業環境(物業區域內安全、清潔衛生、庭園綠化、車輛停放等)進行統一的整治、養護、管理。
站在更大范圍來看，物業管理有廣義與狹義之分，廣義的物業管理既包括政府部門的行政管理和行業管理，又包括企業化專業化的管理，也包括個人的、分散的、自發性的房屋管理，并且涉及物業生產、交換、分配、消費的各個環節，狹義的物業管理僅指企業主要針對物業的消費環節對物業所做的維修、養護、管理。現在國家立法規范、政府倡導、傳媒經常報道的實際上是一種狹義上的物業管理，是借鑒香港等地經驗，適合于市場經濟體制和現代物業產權特點及新時期房地產生產、消費需求的一種新型的房屋管理模式。國務院2003年9月1日頒發的《物業管理條例》第二條對這種狹義的物業管理作了清晰的界定，該條規定：本條例所稱物業管理，是指業主通過選聘物業管理企業，由業主和物業管理企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序的活動。簡要的說，這是一種合約式、企業化、專業化、社會化的管理。其管理的對象是物業，服務的對象是人。
