如何辦理物業(yè)交接手續(xù)
本文提供物業(yè)交接手續(xù)，房產(chǎn)交接流程等內(nèi)容。需要結(jié)清物業(yè)管理費(fèi)、辦理公共維修基金的變更、結(jié)清日常費(fèi)用以及查驗(yàn)其他物業(yè)設(shè)施等內(nèi)容。
房產(chǎn)交接之后買方獲得房屋的控制使用權(quán)并承擔(dān)相應(yīng)使用費(fèi)，賣方應(yīng)當(dāng)結(jié)清之前的所有費(fèi)用并免除承擔(dān)該房屋的相關(guān)責(zé)任，在房屋交接時(shí)買賣雙方將所有事項(xiàng)交接清楚，是避免今后產(chǎn)生糾紛的重要步驟。
一、結(jié)清物業(yè)管理費(fèi)和冬季供暖費(fèi)
結(jié)清物業(yè)管理費(fèi)和冬季供暖費(fèi)既是房主在交房之前應(yīng)當(dāng)辦理的事項(xiàng)，也是央產(chǎn)房(已購公房中一種比較特殊的房屋)辦理房產(chǎn)過戶的前提條件。央產(chǎn)房在過戶時(shí)需要向建委提交物業(yè)結(jié)清證明，否則建委不予辦理過戶手續(xù)。
二、房產(chǎn)過戶后可以辦理公共維修基金的變更
北京的公共維修基金統(tǒng)一由政府下屬的機(jī)構(gòu)進(jìn)行監(jiān)管，錢款不能提取不辦理交接，但可以辦理更名手續(xù)。房主在當(dāng)初交納公共維修基金時(shí)有一張發(fā)票，寫有房主的名字，這張發(fā)票可以進(jìn)行變更，變更為新房主即買方名下。
三、物業(yè)交接應(yīng)結(jié)清日常費(fèi)用
辦理物業(yè)交接手續(xù)時(shí)應(yīng)結(jié)清日常使用房屋的費(fèi)用如水、電、煤、電話、電視、寬帶等費(fèi)用。預(yù)付費(fèi)的卡內(nèi)金額可以按日結(jié)算，共用天線、電話、寬帶、機(jī)頂盒等需要通過有關(guān)部門辦理的，雙方互相配合辦理更名、或結(jié)轉(zhuǎn)手續(xù)。
四、查驗(yàn)上下水
室內(nèi)上下水檢驗(yàn)很有必要，上水壓力不足可能造成煤氣熱水器不能正常工作，下水排水不暢會導(dǎo)致污水倒流，及時(shí)發(fā)現(xiàn)上下水存在嚴(yán)重問題可以要求房主修理后再辦理交接手續(xù)。
五、查驗(yàn)供電容量和大容量電器是否正常工作
北京過去的老樓房，設(shè)計(jì)供電容量較小，一到夏天用電高峰，各家頻頻跳閘，險(xiǎn)象叢生。后經(jīng)市政府撥款改造，大都更換了大容量的電線和供電開關(guān)，大大提高用電安全系數(shù)了供電容量。物業(yè)交接時(shí)查驗(yàn)供電容量和室內(nèi)大容量電器的使用情況，可以及時(shí)發(fā)現(xiàn)用電隱患及時(shí)修理，避免存在安全隱患。
六、解除協(xié)議后的善后處理。在簽約時(shí)大家一般不愿意對解除協(xié)議的善后處理作出約定，又不能達(dá)成一致意見。僅僅靠法律在這方面的規(guī)定往往感到依據(jù)不足，難以妥善處理，因此在簽約時(shí)提前約定解約善后事宜是很有必要的
七、物業(yè)交接還有一條最重要的，檢查建筑結(jié)構(gòu)是否存在重大瑕疵，如果有這方面的問題，可以絕收房屋，要求原房主妥善解決。
八、 換簽物業(yè)管理合同
最后一步，所有項(xiàng)目都交接完之后，需要到物業(yè)公司辦理換簽物業(yè)合同，但有些物管公司要求提供房產(chǎn)證才給換簽。
戶口遷出也是物業(yè)交接的項(xiàng)目之一，雖然不要求在交房時(shí)立即遷出，但也應(yīng)當(dāng)給出一個(gè)戶口遷出的期限。
相關(guān)法律：
一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按房屋買賣合同約定辦理房屋交付使用手續(xù)時(shí)，應(yīng)在市房地產(chǎn)管理局物業(yè)管理部門的監(jiān)督下，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與通過招投標(biāo)的方式或經(jīng)市房地產(chǎn)管理局批準(zhǔn)采用協(xié)議的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)共同對物業(yè)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備(應(yīng)與售房明示內(nèi)容一致)進(jìn)行交接查驗(yàn)，并簽訂物業(yè)交接查驗(yàn)確認(rèn)書;確認(rèn)書應(yīng)對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的明細(xì)(包括數(shù)量、質(zhì)量)、保修期限及保修責(zé)任進(jìn)行明確界定。交接查驗(yàn)確認(rèn)書一式三份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、市房地產(chǎn)管理局物業(yè)管理辦公室各持一份。市房地產(chǎn)管理局將把物業(yè)交接查驗(yàn)納入項(xiàng)目資本金解控的范圍予以審查。
二、業(yè)主委員會與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)訂立書面物業(yè)服務(wù)合同時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)按本通知第一條規(guī)定與業(yè)主委員會辦理物業(yè)查驗(yàn)手續(xù)，并簽訂確認(rèn)書。
三、在辦理物業(yè)承接驗(yàn)收時(shí)，建設(shè)單位(或房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè))、業(yè)主委員會應(yīng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交下列資料：
竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)竣工圖等竣工驗(yàn)收資料;
設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料;
物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件;
物業(yè)管理所必需的其他資料。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)對移交的資料、物業(yè)交接查驗(yàn)確認(rèn)書應(yīng)妥善保存;物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)應(yīng)將上述資料完整移交給業(yè)主委員會。
四、市房地產(chǎn)管理局對申請房屋初始登記的項(xiàng)目，嚴(yán)格審查物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備交接查驗(yàn)和資料移交。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)不按規(guī)定移交相關(guān)資料的，市房地產(chǎn)管理局可依法責(zé)令限期改正;逾期仍不移交相關(guān)資料的，予以通報(bào)，按照《物業(yè)管理?xiàng)l例》相關(guān)規(guī)定予以處罰，并記入企業(yè)信用檔案。
五、各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在物業(yè)銷售前，應(yīng)按照規(guī)劃設(shè)計(jì)要求，對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備等附屬物向物業(yè)買受人進(jìn)行明示，并將明示的內(nèi)容書面報(bào)市房地產(chǎn)管理局物業(yè)管理部門備案。各物業(yè)服務(wù)企業(yè)與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或業(yè)主委員會簽訂物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備等交接查驗(yàn)確認(rèn)書后，應(yīng)及時(shí)對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備等共有權(quán)和共同管理權(quán)利制作明白卡，在小區(qū)顯著位置向業(yè)主公示，接受業(yè)主的監(jiān)督。
六、在本通知下發(fā)前已實(shí)行專業(yè)化物業(yè)服務(wù)的項(xiàng)目，逐步按本通知要求補(bǔ)辦物業(yè)交接查驗(yàn)手續(xù)。
七、各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)，應(yīng)按照本通知要求，明確責(zé)任，相互配合，維護(hù)好業(yè)主的合法權(quán)益，使物業(yè)的共有權(quán)屬明確，物業(yè)資料完整交接，物業(yè)管理與服務(wù)活動依法有序開展。
