物業(yè)管理是指業(yè)主對(duì)區(qū)分所有建筑物共有部分以及建筑區(qū)劃內(nèi)共有建筑物、場(chǎng)所、設(shè)施的共同管理或者委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)、其他管理人對(duì)業(yè)主共有的建筑物、設(shè)施、設(shè)備、場(chǎng)所、場(chǎng)地進(jìn)行管理的活動(dòng)。
一、招標(biāo)方式確定和備案的流程
1、管理方式的確定：在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，建設(shè)單位選聘物業(yè)管理單位實(shí)施物業(yè)管理的，可根據(jù)物業(yè)項(xiàng)目情況，采取招標(biāo)方式或協(xié)議方式確定物業(yè)管理單位。
(1)住宅及同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)非住宅的建設(shè)單位，應(yīng)當(dāng)通過(guò)招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理單位。
(2)投標(biāo)人少于3個(gè)或者住宅規(guī)模較小的，經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)、縣國(guó)土房管局批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理單位。
2、招標(biāo)方式的確定：前期物業(yè)管理招標(biāo)的方式，分為公開(kāi)招標(biāo)和邀請(qǐng)招標(biāo)兩種。招標(biāo)人應(yīng)根據(jù)物業(yè)管理的具體情況予以確定。
(1)招標(biāo)人采取公開(kāi)招標(biāo)方式的，應(yīng)當(dāng)在公共媒介上發(fā)布招標(biāo)公告，并同時(shí)在中國(guó)住宅與房地產(chǎn)信息網(wǎng)和中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)網(wǎng)上發(fā)布免費(fèi)招標(biāo)公告。
(2)招標(biāo)人采取邀請(qǐng)招標(biāo)方式的，應(yīng)當(dāng)向3個(gè)以上物業(yè)管理單位發(fā)出投標(biāo)邀請(qǐng)書(shū)。
3、招標(biāo)實(shí)施：招標(biāo)人實(shí)施前期物業(yè)管理招標(biāo)，招標(biāo)事宜，有能力組織和實(shí)施招標(biāo)活動(dòng)的，也可以自行組織實(shí)施招標(biāo)活動(dòng)。
4、招標(biāo)備案：招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)在發(fā)布招標(biāo)公告或者發(fā)出投標(biāo)邀請(qǐng)書(shū)的10日前，提交規(guī)定的文件、資料，報(bào)物業(yè)項(xiàng)目所在地的區(qū)、縣國(guó)土房管局備案。
二、前期物業(yè)管理招標(biāo)的流程
1、招標(biāo)文件的編制與發(fā)出：招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)管理項(xiàng)目的特點(diǎn)和需要，在招標(biāo)前完成招標(biāo)文件的編制，并向所有經(jīng)過(guò)預(yù)審合格的投標(biāo)人發(fā)放。
2、招標(biāo)文件的澄清與修改：招標(biāo)人對(duì)已發(fā)出的招標(biāo)文件如果進(jìn)行必要的澄清或者修改，應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)文件要求的提交投標(biāo)文件截止時(shí)間至少15日前，以書(shū)面形式通知所有的招標(biāo)文件收受人，該澄清或者修改的內(nèi)容為招標(biāo)文件的組成部分。
3、現(xiàn)場(chǎng)踏勘與資料提供：招標(biāo)人根據(jù)物業(yè)管理項(xiàng)目的具體情況，可以組織潛在的投標(biāo)申請(qǐng)人踏勘物業(yè)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)，并提供隱蔽工程圖紙等詳細(xì)資料。對(duì)投標(biāo)申請(qǐng)人提出的疑問(wèn)應(yīng)當(dāng)予以澄清并以書(shū)面形式發(fā)送給所有的招標(biāo)文件收受人。
三、前期物業(yè)管理開(kāi)標(biāo)、評(píng)標(biāo)和中標(biāo)的流程
1、在招標(biāo)文件確定的提交投標(biāo)文件截止時(shí)間的同一時(shí)間內(nèi)，招標(biāo)人公開(kāi)進(jìn)行開(kāi)標(biāo)。
2、評(píng)標(biāo)委員會(huì)應(yīng)當(dāng)按照招標(biāo)文件的評(píng)標(biāo)要求，根據(jù)標(biāo)書(shū)評(píng)分、現(xiàn)場(chǎng)答辯等情況進(jìn)行綜合評(píng)標(biāo)，并對(duì)評(píng)標(biāo)結(jié)果簽字確認(rèn)。
3、招標(biāo)人按照中標(biāo)候選人的排序確定中標(biāo)人，向中標(biāo)人發(fā)出中標(biāo)通知書(shū)，同時(shí)將中標(biāo)結(jié)果通知所有未中標(biāo)的投標(biāo)人，并應(yīng)當(dāng)返還其投標(biāo)書(shū)。
4、招標(biāo)人自確定中標(biāo)人之日起15日內(nèi)，向物業(yè)項(xiàng)目所在地的區(qū)、縣國(guó)土房管局進(jìn)行備案。招標(biāo)人和中標(biāo)人自中標(biāo)通知書(shū)發(fā)出之日起30日內(nèi)，按照招標(biāo)文件和中標(biāo)人的投標(biāo)文件訂立書(shū)面合同。
